Đất nền: Bất ngờ với chênh lệch giá ở nhiều khu vực

Bất ngờ về giá đất nền

Theo báo cáo thị trường bất động sản phía Nam quý II do CTCP DKRA Group công bố, phân khúc đất nền ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ 8% so với cùng kỳ năm 2024. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó, chiếm đến 95%.

Quý II, 3 thị trường trọng điểm gồm Long An (cũ), Bình Dương (cũ) và Đồng Nai (cũ) tiếp tục dẫn dắt nguồn cung sơ cấp với tỷ trọng khoảng 81%, tương đương 5.225 sản phẩm đang mở bán. Sức cầu chung của thị trường đạt mức tăng tích cực 2,4 lần so với quý II/2024.

Lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở Long An (cũ) và Bình Dương (cũ), chiếm hơn 92% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp. Mặt bằng giá sơ cấp giữa các tỉnh thành ghi nhận biên độ chênh lệch lớn ở các khu vực, trong khi giá thứ cấp tăng trung bình khoảng 4% so với quý trước.

Mặt bằng giá sơ cấp giữa các tỉnh, thành (cũ) ghi nhận biên độ chênh lệch lớn ở các khu vực và neo ở mức cao do tác động của các loại chi phí đầu vào. Trong đó, TP.HCM có giá cao nhất lên tới 140 triệu đồng/m2, Bình Dương (cũ) dao động 12-90 triệu đồng/m2, Đồng Nai (cũ) 9-74 triệu đồng/m2.

Giá thứ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 4% so với quý trước. DKRA cho biết, việc khan hiếm nguồn cung mới và sơ cấp trên thị trường đã thúc đẩy các nhà đầu tư lựa chọn các sản phẩm thứ cấp, đặc biệt là nhóm sản phẩm đầy đủ pháp lý.

Các thị trường trọng tâm của phân khúc đất nền như Đồng Nai, trong quý II, hầu như vắng bóng dự án mới mở bán. Các giao dịch chủ yếu đến từ dòng sản phẩm đất vườn phân lô tại các khu vực như Long Khánh, Long Thành. Tại thị trường Bình Dương (cũ) trong quý II, dự án duy nhất phát triển bán hàng mang tên Alana City với diện tích hơn 41 ha, gồm 2.760 nền đất, được chủ đầu tư mở bán từ năm 2020 tới nay.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng Giám đốc DKRA Group - cho biết thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm 2025 sẽ tiếp tục duy trì xu hướng phục hồi đã bắt đầu từ đầu năm. Động lực chính đến từ nhiều yếu tố tích cực như tiến trình sáp nhập một số tỉnh thành, qua đó nâng cao năng lực cạnh tranh, phân quyền quản lý địa phương sâu rộng hơn và cải thiện hiệu quả điều hành.

Một yếu tố hỗ trợ quan trọng khác là lãi suất cho vay được duy trì ở mức thấp, tạo điều kiện thuận lợi cho cả người mua lẫn nhà đầu tư ra quyết định xuống tiền. Cùng lúc, hoạt động giải ngân đầu tư công được đẩy mạnh. Mặt khác, khung pháp lý liên tục được hoàn thiện giúp thị trường sàng lọc mạnh hơn, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư và người mua ở thực.

Diễn biến đất nền phía Nam cuối năm

Theo ghi nhận từ nhiều sàn giao dịch, lượng khách tìm kiếm đất nền tại TP.HCM và các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đã tăng trở lại trong quý II/2025. Động lực chính đến từ việc lãi suất vay mua bất động sản đang ổn định ở mức thấp (khoảng 8–9%/năm), giúp nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận dòng vốn hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhận định: “Đất nền vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng tại phía Nam, đặc biệt khi kinh tế vĩ mô ổn định và hạ tầng giao thông có nhiều dự án lớn được triển khai. Tuy nhiên, thanh khoản chưa thể bùng nổ mà sẽ đi theo hướng phục hồi dần dần.”

Các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đang được đẩy nhanh tiến độ. Đây là yếu tố giúp nhiều khu vực vùng ven “nóng” trở lại. Những địa phương có dự án đi qua, điển hình như Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi hay Đồng Nai, Long An, được dự báo sẽ ghi nhận mức quan tâm cao từ giới đầu tư vào cuối năm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, phân tích: “Nhà đầu tư ngày càng thận trọng, họ không mua đất nền theo phong trào như trước mà tập trung vào những nơi có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng kết nối tốt. Điều này sẽ giúp thị trường đất nền phía Nam ổn định và bền vững hơn.”

Mặc dù nhu cầu đầu tư tăng, song giá đất nền cuối năm 2025 được dự báo sẽ chỉ tăng nhẹ, chủ yếu ở những vị trí có hạ tầng hoàn thiện. Các chuyên gia cho rằng mức tăng dao động 5–10%/năm là hợp lý, thay vì những “cơn sốt” tăng 30–50% như giai đoạn 2019–2021.

Nhìn chung, thị trường đất nền phía Nam cuối năm 2025 được dự báo sẽ theo xu hướng phục hồi nhẹ, thanh khoản cải thiện ở những khu vực ven TP.HCM có hạ tầng kết nối. Tuy nhiên, nhà đầu tư khó kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn, mà cần tầm nhìn trung – dài hạn từ 3–5 năm.