Thêm 'màng lọc' mới, cản dòng tín dụng đổ mạnh vào đầu cơ bất động sản?

Tín dụng tiếp tục tăng trưởng

Theo báo cáo mới đây của Chứng khoán MBS, tính đến 8/8/2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng đạt 10,28% so với đầu năm, vượt xa mức 5,84% của cùng kỳ năm trước.

Về cơ cấu, tín dụng vẫn chủ yếu được dẫn dắt bởi nhóm khách hàng doanh nghiệp nhờ mặt bằng lãi suất cho vay thấp. Trong khi đó, tín dụng từ nhóm cho vay bán lẻ vẫn chưa hoàn toàn phục hồi và chủ yếu được dẫn dắt bởi mảng cho vay mua nhà theo đà phục hồi của nguồn cung căn hộ.

Còn tính đến hết quý II/2025, khối ngân hàng tư nhân đạt mức tăng trưởng tín dụng 11,9%, nhanh hơn so với mức 7,8% của khối ngân hàng Big4. Các ngân hàng thương mại cổ phần tích cực giảm lãi suất hơn nhằm thúc đẩy tín dụng hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng GDP 8% trong năm 2025 giúp tín dụng được đẩy đi nhanh hơn.

Nhận định về đà tăng trưởng tín dụng nửa cuối năm, các chuyên gia MBS cho rằng hoạt động cho vay nửa cuối năm 2025 nhiều khả năng sẽ được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố, giúp tăng trưởng tín dụng ước đạt khoảng 17 – 18% vào cuối năm 2025.

Theo chuyên gia MBS, tăng trưởng tín dụng nửa cuối năm 2025 sẽ được hỗ trợ từ việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công do số liệu thực tế 6 tháng đầu năm 2025 còn thấp so với kế hoạch.

“Tính đến hết tháng 6/2025, giải ngân đầu tư công đạt 268 nghìn tỷ đồng, tăng 42,3% so với cùng kỳ 2024 nhưng mới chỉ hoàn thành 29,6% kế hoạch cả năm. Do đó, chúng tôi kỳ vọng tiến độ giải ngân sẽ được tăng tốc trong phần còn lại của năm 2025, qua đó trở thành yếu tố then chốt để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 8%”, các chuyên gia nhận định.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 68 với những chính sách hỗ trợ giúp nâng cao vai trò và vị thế của khu vực kinh tế tư nhân như miễn lệ phí môn bài và thuế TNDN cho doanh nghiệp SME trong 3 năm đầu hoạt động, khuyến khích cấp tín dụng dựa trên dòng tiền thay vì tài sản đảm bảo,… cũng sẽ là động lực cho tín dụng bứt tốc.

Một điểm đáng chú ý nữa là định hướng bỏ room tín dụng. Điều này sẽ giúp các ngân hàng có nền tảng tốt về CAR, chi phí vốn và LDR thấp nâng cao được sức cạnh tranh. Người đi vay với lịch sử tín dụng tốt sẽ không bị hạn chế cho vay vì hết room tín dụng và những ngân hàng yếu kém hơn buộc phải nâng cao nội tại nhằm thu hút khách hàng.

“Hầu hết các ngân hàng sẽ đạt được mục tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2025 mặc dù chịu áp lực suy giảm NIM. Trong đó, các ngân hàng có tỷ trọng dư nợ cho vay tập trung nhiều vào các dự án đầu tư công và cho vay SME; duy trì NIM và chất lượng tài sản ổn định so với mặt bằng chung của ngành trong năm 2024 và quý I/2025 và có tăng trưởng huy động mạnh mẽ trong quý II/2025 sẽ là những ngân hàng ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng mạnh mẽ hơn trong nửa cuối năm 2025”, chuyên gia MBS nhận định.

Thêm bộ lọc tín dụng

Mặc dù các dự đoán đều cho thấy tăng trưởng tín dụng khả năng cao sẽ đạt được mục tiêu đề ra đầu năm (16%), thậm chí là vượt 16% song câu hỏi đặt ra là: Liệu tín dụng có chảy “đúng chỗ cần” hay tiếp tục “chảy chỗ trũng”?

Kể từ đầu năm đến nay, NHNN liên tục đưa ra các văn bản, chỉ đạo yêu cầu các tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng phải đảm bảo an toàn, hiệu quả, tập trung ưu tiên phân bổ nguồn vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng kinh tế; kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Mới đây nhất, NHNN đã ban hành Thông tư 14/2025 trong đó có nhiều thay đổi mang tính điều tiết cấu trúc tín dụng thông qua hệ số rủi ro. Theo đó, Thông tư 14 thay thế quy định cũ về cách các ngân hàng tính toán rủi ro khi cho vay, trong đó hệ số rủi ro đối với một số lĩnh vực như vay mua nhà ở xã hội, cho vay SME, nông nghiệp, nông thôn… được điều chỉnh giảm.

Cụ thể, hệ số rủi ro đối với lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn được giảm từ 100% (theo Thông tư 41/2016) xuống còn 50%. Đối với cho vay doanh nghiệp SME, hệ số rủi ro được giảm từ 90% xuống còn 85%.

Đối với cho vay nhà ở xã hội, nếu "tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp thấp" tức LTV (Loan-to-Value) dưới 40%, ngân hàng chỉ cần tính khoản đó với hệ số rủi ro 20%. Thậm chí khi tỷ lệ cho vay LTV cao hơn, hệ số này vẫn chỉ từ 35% đến tối đa 50% rất thấp so với bất động sản thông thường.

Những điều chỉnh này thể hiện rõ chủ trương khuyến khích dòng vốn tín dụng chảy vào những lĩnh vực ưu tiên kể trên bởi hệ số rủi ro thấp đồng nghĩa với việc các ngân hàng sẽ tốn ít vốn hơn để cho vay.

Trái lại, đối với bất động sản thương mại – lĩnh vực vốn được xem là dẫn dắt tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm 2025 của nhiều ngân hàng, Thông tư 14 lại điều chỉnh theo hướng siết chặt hơn, chỉ ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, tài sản bảo đảm rõ ràng và giá trị cao.

Ngoài ra, nếu không đáp ứng được 3 điều kiện, gồm: (1) tài sản thế chấp đã hoàn thiện, có thể chuyển nhượng và có giấy tờ quyền sở hữu rõ ràng; (2) ngân hàng phải có quyền xử lý tài sản bảo đảm một cách hợp pháp, không bị ràng buộc bởi tranh chấp pháp lý và (3) giá trị định giá tài sản bảo đảm phải luôn bằng hoặc cao hơn giá trị khoản vay thì khoản vay bất động sản thương mại có thể bị áp hệ số rủi ro lên tới 150%. Điều này đồng nghĩa với việc các ngân hàng sẽ mất nhiều chi phí vốn hơn, cho vay bất động sản thương mại cũng vì thế mà kém hấp dẫn hơn.

Theo các chuyên gia SHS, việc áp dụng hệ số rủi ro như một công cụ tinh chỉnh cấu trúc tín dụng, tăng ưu đãi cho những lĩnh vực cần khuyến khích và siết lại những phân khúc rủi ro cao sẽ giúp dòng vốn được tái định hình một cách tự nhiên.

“Phân khúc bất động sản thương mại có thể phải giảm tốc trong ngắn hạn nhưng đổi lại nền kinh tế sẽ nhận được một dòng vốn bền vững, ít rủi ro hơn”, chuyên gia SHS nhận định.