Đấu giá đất ven Hà Nội với giá “trên trời”: Nhà đầu tư nên cẩn trọng trước khi “xuống tiền”

Đấu giá đất ven Hà Nội “sôi động”

Từ đầu năm 2024 đến nay, công tác đấu giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội chứng kiến sự sôi động trở lại, đặc biệt tại các huyện: Thanh Oai, Thường Tín, Đan Phượng, Phú Xuyên… Các phiên đấu giá đất trong tháng 7, 8 thu hút đông đảo khách hàng tham gia, có khu vực giá đấu trúng tăng gần chục lần so với giá khởi điểm.

Việc giá đất tăng mạnh trong một số phiên gần đây là tín hiệu tích cực của thị trường, tuy nhiên, cũng cho thấy nguồn cung đang khan hiếm. Để ổn định thị trường, gia tăng nguồn cung, các sở, ngành, địa phương đang đẩy nhanh tiến độ các dự án đấu giá đất.

Mới đây, cả thị trường bất động sản đã được phen xôn xao khi huyện Thanh Oai (Hà Nội) tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Tổng diện tích 10.297,3m2, dự kiến thu về 404 tỷ đồng, vượt 349 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Mức giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2 đã thu hút gần 1.500 khách hàng với hơn 4.000 hồ sơ tham gia…

Mức giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2 nhưng khi kết quả trúng thầu ghi nhận lô góc trúng đấu giá cao nhất lên tới gần 101 triệu đồng/m2, các lô khác có giá trúng 63-80 triệu đồng/m2. So với mức giá khởi điểm, giá trúng đấu giá của lô thường cao gấp 5 - 6,4 lần, lô góc cao gấp 8 lần.

Bên cạnh huyện Thanh Oai, trước đó, ngày 2/8, UBND huyện Thường Tín cũng tổ chức thành công phiên đấu giá 13 lô đất tại các xã Dũng Tiến, Tô Hiệu, thu gần 50 tỷ đồng, vượt hơn 28 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Huyện Phú Xuyên cũng tổ chức đấu giá đất thành công tại khu Bờ Giếng Trên, thôn Kiều Đông, xã Đại Xuyên; khu đất Đồng Dọc Dưới, thôn Giẽ Hạ, xã Phú Yên, thu về hơn 100 tỷ đồng.

Cuối tháng 7 vừa qua, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng đã tổ chức đấu giá thành công 85 thửa đất. Trong đó, có 2 thửa tại khu Đồng Sậy - Trẫm Sau (giai đoạn 3), xã Đan Phượng; 67 thửa tại khu trục đường N1, xã Hạ Mỗ; 16 thửa ở khu Đệ Nhị, xã Phương Đình (giai đoạn 2). Tất cả thửa đất đều được trả giá cao hơn giá khởi điểm. Ông Lê Văn Mạnh, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng cho biết, tổng cộng có 1.252 hồ sơ tham gia đấu giá.

Theo kế hoạch, ngày 19/8, huyện Hoài Đức sẽ đấu giá 19 thửa đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên. Diện tích của các thửa đất từ 74 -118 m2, mức giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2.

Vào ngày 29/8, huyện Phúc Thọ cũng có kế hoạch tổ chức buổi đấu giá 30 thửa đất thuộc khu Dộc Tranh, xã Trạch Mỹ Lộc; 9 thửa tại khu Đồng Phươm, xã Thọ Lộc. Buổi đấu giá dự kiến tổ chức tại hội trường Trung tâm văn hóa thông tin và thể thao huyện Phúc Thọ.

Hay như tại Sóc Sơn, 16 thửa đất ở khu Đầm Ngái, xã Xuân Thu với diện tích hơn 2.300 m2 sẽ được UBND huyện đưa ra đấu giá. Theo thông tin của huyện, khu đất đấu giá có một mặt giáp tỉnh lộ 16, một mặt giáp khu sản xuất nông nghiệp. Đây là vị trí thuận lợi về giao thông, phù hợp kinh doanh và sinh sống. Cuộc đấu giá dự kiến tổ chức trong tháng 8.

Nhà đầu tư “cẩn tắc vô áy náy”

Lý giải về nguyên nhân các cuộc đấu giá đất trở nên sôi động, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đất đấu giá có nhiều ưu điểm như pháp lý đảm bảo, hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện, nằm ở khu vực có vị trí thuận lợi. Điều này giúp phân khúc đất nền dễ thanh khoản, được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Ngoài ra, đất đấu giá cũng được các chuyên gia đánh giá là sản phẩm sốt nóng tiếp theo sau đà tăng giá mạnh mẽ của phân khúc chung cư thời gian qua. Như Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGOHomes nhận định, đất đấu giá ở ngoại thành Hà Nội luôn có thu hút các nhà đầu tư do không dính đến tranh chấp, không bị lấn chiếm và nhất là đã có sổ đỏ, hạ tầng sẵn.

Đặc biệt, mức lãi suất vay ngân hàng hiện cũng ở mức tương đối hấp dẫn trong khi thị trường thiếu hụt những sản phẩm đầu tư, điều này đã phần nào càng khiến đất đấu giá có sức hút đặc biệt.

Khi sức nóng của dòng tiền đầu tư lan rộng từ trung tâm thành phố, các huyện vùng ven sẽ là nơi đón được dòng tiền đầu tiên, tiếp theo đó sẽ là đất đấu giá tại các tỉnh, địa phương khác gần Hà Nội.

Tuy vậy, câu chuyện đấu giá đất vẫn luôn được nhắc đến là “công cụ” để một số đối tượng hô hào, “thổi giá đất”, tạo sốt ảo, ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư cũng như thị trường bất động sản.

Quay trở lại với buổi đấu giá đất tại huyện Thanh Oai (nơi cách trung tâm Hà Nội 40km) lại có lô đất trúng đấu giá cao nhất lên tới gần 101 triệu đồng/m2.

Thực tế, thống kê mới được công bố của Batdongsan.com.vn, giá đất tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai đã tăng khoảng 80% trong vòng 4 năm qua, từ mức phổ biến là 15 triệu đồng/m2 vào năm 2020 lên mức 27 triệu đồng/m2 trong quý II/2024. Nếu so sánh với mặt bằng giá hiện tại, mức giá đấu trúng các lô đất đang cao hơn gấp 2,3 - 3,7 lần.

Theo lãnh đạo Công ty đấu giá hợp danh Đấu giá Việt Nam - đơn vị tổ chức buổi đấu giá vừa qua, cho biết, bản thân cũng không nghĩ mức giá trúng sẽ đạt tới 100 triệu đồng/m2.

“Tại buổi đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, chúng tôi cũng chỉ nghĩ đến mức giá trúng cao nhất là 60 - 70 triệu đồng/m2. Người dân địa phương - một trong những tệp khách hàng tiềm năng nhất của khu đất - cũng khó chấp nhận mức giá ấy”, vị này nhận định.

Các chuyên gia cũng nhận định, từ các cuộc đấu giá thời gian qua cho thấy thị trường đang có nhu cầu đầu tư lớn nhưng lại ít cung, nhất là những sản phẩm tốt, đầy đủ pháp lý. Điều này đã tạo áp lực đẩy giá đất thị trường.

Khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, tình trạng phân lô bán nền tràn lan như trước đây sẽ bị siết chặt. Trong khi hạn chế “thổi giá ảo” tại nhiều khu vực, đất nền tại một số nơi có đầy đủ pháp lý và quy hoạch rõ ràng có thể sẽ chứng kiến sự tăng giá đáng kể nhưng ở mức độ nhất định.

Bởi vậy, các chuyên gia cho rằng người mua cần thận trọng khi tham gia vào hoạt động đấu giá đất, vì nguy cơ thổi giá chưa chấm dứt hoàn toàn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định nửa đầu năm nay, phân khúc đất nền tại các huyện ngoại thành Hà Nội đang sôi động trở lại. Tuy nhiên, giao dịch đất nền có tăng nhiệt nhưng chưa thực sự sôi động, một số khu vực “nóng thật” nhưng cũng có khu vực xuất hiện dấu hiệu “thổi giá.”

Khi thị trường đất nền sôi động, đấu giá đất trở thành một thị trường đầu cơ mới thay vì tạo thêm nguồn cung mới cho người có nhu cầu ở. Do đó, các nhà đầu tư, người có nhu cầu ở thực cần cẩn trọng.