Đâu là thời điểm “vàng” xuống tiền mua chung cư?

Rất khó để dò đáy hay đỉnh giá chung cư

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, riêng trong tháng 4/2024 tại Hà Nội phân khúc chung cư bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tăng giá 12% so với tháng trước đó, căn hộ trung cấp từ 30-50 triệu đồng/m2 tăng 5% và phân khúc cao cấp trên 50 triệu đồng/m2 tăng 3%.

Đại diện đơn vị này cho rằng thời điểm hiện tại người tiêu dùng nên xác định mục đích của mình, nếu nhu cầu mua để ở thì có thể giao dịch khi tài chính cho phép để an cư lạc nghiệp. Còn trường hợp mua để đầu tư, vị này cho rằng người mua nên tính toán thật kỹ.

Theo đó, nếu đầu tư ngắn hạn thì chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn. Nếu đầu tư dài hạn và mục đích để cho thuê thì có thể xuống tiền vì tăng trưởng lợi nhuận đầu tư chung cư trong giai đoạn 2015-2023 có thể đạt đến 97%, tức tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê vượt trội so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm, ngoại tệ…

Vị này cũng nhấn mạnh, rất khó để dò đáy hay đỉnh giá chung cư, người mua và nhà đầu tư nên xác định rõ nhu cầu, theo dõi thị trường và đưa ra quyết định khi nhu cầu được đáp ứng. Ngoài giá cả cũng cần nghiên cứu các yếu tố quan trọng như uy tín của chủ đầu tư, vị trí, tiện ích để phục vụ tốt cho cuộc sống và đảm bảo thanh khoản, cho thuê hiệu quả.

Hiện tại là thời điểm tốt để đầu tư căn hộ cho thuê

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM cho hay, thường khi xác định đầu tư căn hộ để cho thuê, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những chung cư đã bàn giao và đã có sổ hồng để có thể vay ngân hàng. Trường hợp mua căn hộ mới thì có nhiều tính toán hơn, có thể là việc chuyển cọc để kiếm lời sẽ được ưu tiên hơn, sau đó mới tính đến việc khai thác cho thuê, chờ tăng giá.

Hiện là thời điểm phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê, bởi trong 3-5 năm tới, nguồn cung căn hộ nội đô TP.HCM sẽ vẫn khan hiếm do quỹ đất phát triển dự án đã cạn kiệt. Vì thế, sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra để hưởng chênh lệch giá theo thời gian.

Cơ hội tiếp cận nhà chung cư của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở hiện nay.

Mặt khác, chính sách bán hàng của các chủ đầu tư hiện rất tốt, nhưng người mua nhà cần phải lưu ý về uy tín của chủ đầu tư đó, bởi việc đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn là một chuyện, còn thực hiện được hay không lại là chuyện khác. Trên thực tế, không ít trường hợp vì nhiều lý do mà chủ đầu tư dự án “đứt gánh giữa đường”, không thể thực hiện hết cam kết với người mua nhà.

Bà Hương cho biết, trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước đó. Chính vì vậy, chủ đầu tư cũng sẽ triển khai nhiều ưu đãi và phương thức thanh toán cũng đa dạng hơn. Người mua cần so sánh, kiểm tra giá cả kỹ lưỡng để đưa ra quyết định nên mua sản phẩm của giai đoạn trước hay sau. Nếu mua sản phẩm giai đoạn trước sẽ có giá tốt hơn, nhưng thời hạn thanh toán sẽ ngắn hơn, nên cần chuẩn bị trước nguồn tài chính. Còn ở giai đoạn sau, tuy có giá cao hơn nhưng tiến độ thanh toán sẽ dài hơn, nên áp lực tài chính sẽ giảm bớt.

Cuối cùng là việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua nhà, theo chuyên gia Savills, thông thường, các ngân hàng đưa ra gói vay với lãi suất ưu đãi trong khoảng thời gian cố định (2-3 năm), sau đó sẽ được thả nổi. Vì vậy, nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ khả năng tài chính của mình, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn. Bởi nếu vay mà không trả được thì phải bán tháo, dẫn đến chịu lỗ, hoặc là sẽ phá vỡ cam kết với ngân hàng. Lúc này, khoản vay sẽ bị đưa vào danh sách tín dụng xấu, ảnh hưởng tới việc vay vốn sau này.

“Nhà đầu tư nên tính toán kỹ khi chọn hạn mức vay vì ngân hàng hay chủ đầu tư khó có thể cam kết đồng hành cùng với khách hàng trong thời gian dài tới 15-20 năm. Do đó, mức vay khoảng 50% giá trị sản phẩm là phù hợp, còn lớn hơn từ 70% trở lên là rủi ro cao”, bà Hương lưu ý.