Doanh nghiệp nội có “thất thế” khi vốn M&A vào bất động sản tăng mạnh?

Thời gian qua, nguồn tiền đổ vào thị trường bị giảm mạnh do chính sách siết chặt tín dụng bất động sản từ hệ thống ngân hàng và quá trình phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản bị đình trệ. Trong bối cảnh đó, hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) nổi lên trở thành kênh dẫn vốn quan trọng cho thị trường, trong đó các nhà đầu tư nước ngoài đã đẩy mạnh hoạt động mua bán - sáp nhập đối với các doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Những nhà đầu tư lớn đến từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Đài Loan, Malaysia, Thái Lan… đang rất tích cực đẩy nhanh việc thâu tóm thị trường BĐS Việt Nam thông qua các thương vụ M&A lớn.

Dữ liệu từ Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong năm 2022 giá trị giao dịch M&A các thương vụ BĐS đạt 1,7 tỷ USD, cao nhất trong giai đoạn 2017 – 2022. Năm 2023 mặc dù giảm mạnh, nhưng vốn M&A vào BĐS cũng đạt gần 1,1 tỷ USD. Dự báo trong năm 2024, hoạt động M&A sẽ nóng trở lại khi thị trường BĐS đang có dấu hiệu phục hồi tích cực.

Từ năm 2023 đến nay, thị trường BĐS liên tục chứng kiến các thương vụ M&A lớn của nhà đầu tư nước ngoài. Đơn cử như việc Capital Land mua lại dự án khu đô thị Tân Thành (Bình Dương) có tổng mức đầu tư 13.645 tỷ đồng, tiếp đó DN này lại thâu tóm dự án Lumi Hanoi tổng vốn đầu tư 18.000 tỷ đồng; Gamuda Land đã hoàn tất tới 3 thương vụ M&A BĐS trong năm 2023, trong đó nổi bật là việc mua lại 98% vốn của Công ty BĐS Tâm Lực với số tiền 316 triệu USD...

Trên thực tế, việc thị trường BĐS đang thiếu vốn đầu tư nên đã buộc các DN phải tìm đến hoạt động M&A để có dòng tiền, đây cũng là cơ hội để nhà đầu tư ngoại tham gia sâu hơn vào thị trường, góp phần tăng trưởng thu hút vốn đầu tư FDI vào Việt Nam. Tuy nhiên, điều này đang tạo ra sức ép vô cùng lớn đối với DN trong nước, bởi những dự án tốt, triển vọng lợi nhuận cao có nguy cơ sẽ đồng loạt rơi vào tay DN nước ngoài.

Nhu cầu tìm kiếm đối tác cho hoạt động M&A của DN Việt Nam hiện nay rất lớn, nhưng thời gian qua số lượng các vụ chuyển giao M&A chưa nhiều, do các bên vẫn đang ở trong giai đoạn thăm dò, khảo sát thị trường. Vì vậy, dự báo trong nửa cuối năm 2024 và những năm tiếp theo, hoạt động M&A sẽ bùng nổ tại Việt Nam, đặc biệt là ở lĩnh vực BĐS.

Chuyên gia cho rằng, về bản chất, việc đẩy mạnh hoạt động M&A là tốt, sẽ giúp cho các DN Việt Nam xoay trở nguồn vốn, tránh được nguy cơ phá sản, đồng thời cũng có thêm vốn để tái đầu tư. Nhưng cũng có nguy cơ xảy ra việc nhà đầu tư nước ngoài sẽ thâu tóm những dự án tốt nhất, khiến DN trong nước mất đi cơ hội. Vì vậy, thời gian này phía cơ quan quản lý Nhà nước một mặt triển khai cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ và tạo điều kiện cho hoạt động M&A được diễn ra một cách thuận lợi nhất; bên cạnh đó cũng phải có cơ chế để kiểm soát chặt chẽ hoạt động này đối với nhà đầu tư nước ngoài và hỗ trợ tốt hơn nguồn tín dụng cho DN trong nước để tham gia lại thị trường.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, nửa cuối năm 2024 này sẽ là thời điểm để nhà đầu tư nước ngoài tăng tốc rót vốn đầu tư, thông qua hoạt động liên doanh, liên kết đầu tư hoặc M&A. Trong đó, xu hướng sẽ gia tăng ở phân khúc BĐS công nghiệp, khách sạn, văn phòng và bán lẻ, hiện tại ưu thế đang nghiêng về nhà đầu tư vốn ngoại, vì vậy những DN trong nước có tiềm lực tài chính cần phải nhanh chóng nắm bắt cơ hội đón đầu sự tăng trưởng thời gian tới.