Dự án BT - miếng “bánh vẽ” siêu lợi nhuận của nhiều địa gia bất động sản?

Đường Trần Hữu Dực, một tuyến đường được xây dựng theo hình thức BT ở Hà Nội.

Thời điểm này, mặc dù tuyến đường Trần Hữu Dực (trước đây là Lê Đức Thọ kéo dài) đã được thông xe và đưa vào sử dụng cách đây vài tháng nhưng nhiều người dân sống xung quanh vẫn không khỏi giật mình khi nhắc đến việc xây dựng tuyến đường này.

Chỉ có 3,5km nhưng để có tuyến đường này, TP. Hà Nội đã phải đổi cho chủ đầu tư quỹ đất tới 70ha tại khu đô thị Xuân Phương và đường Trần Duy Hưng. Chính vì vậy, mặc dù được đánh giá là “chậm chân” trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), nhưng nhờ việc sở hữu quỹ đất lớn là lợi thế dài hạn cho Tasco khi phần lớn các chủ đầu tư BĐS hiện tại đang khá khó khăn trong việc mở rộng quỹ đất.

Không riêng gì Tasco, cũng với chiêu thức làm các dự án BT, không ít doanh nghiệp đã phất lên thành “đại gia” trong giới BĐS. Điển hình như Tập đoàn Nam Cường đã trở thành một tên tuổi lớn trong làng BĐS với vai trò chủ đầu tư Dự án Khu đô thị Dương Nội, một dự án đối ứng của Dự án đường Lê Văn Lương kéo dài; trong khi Geleximco cũng trở thành đại gia BĐS từ khi đầu tư vào Dự án đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông)…

Sau sự thành công của các dự án trên, Nam Cường còn nhận thực hiện đầu tư Dự án đường trục phát triển kinh - tế xã hội Bắc Nam tỉnh Hà Tây (cũ) với các dự án đối ứng là Dự án Khu đô thị Quốc Oai và Khu đô thị Chương Mỹ.

Còn Geleximco lại hồ hởi với Dự án cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình. Thực hiện dự án này, Geleximco được giao 3 dự án tại Hòa Bình là Khu đô thị Yên Quang 150 héc-ta, Khu đô thị Trung Minh 130 héc-ta, Sân Golf Trung Minh 36 lỗ và dự kiến Khu đô thị Nam Láng - Hòa Lạc có diện tích 600 héc-ta trên địa bàn Hà Nội.

Với “ông lớn” Him Lam cũng vậy. Chỉ riêng việc xây dựng nút giao thông Long Biên (Hà Nội) dài hơn 800m đã mang về cho nhà đầu tư này 20 ha tại xã Dương Xá (huyện Gia Lâm), 320 ha tại các phường Long Biên, Cự Khối (quận Long Biên) và bổ sung thêm 135 ha ngoài bãi sông Hồng có khả năng khai thác.

Trường hợp của Bitexco cũng gần tương tự. Khởi nghiệp từ một công ty dệt nhỏ ở tỉnh Thái Bình, năm 2000, Bitexco bất ngờ nhảy sang lĩnh vực BĐS, với công trình đầu tiên ghi dấu ấn là tòa nhà văn phòng Bitexco ở TP.HCM.
Những năm sau đó, Bitexco tiếp tục triển khai các dự án khác, như The Manor tại Hà Nội, The Manor I & II tại TP. HCM, Tháp tài chính Bitexco Hồ Chí Minh, The Garden và khách sạn JW Marriott tại Hà Nội.

Sau khi khẳng định tên tuổi trong làng BĐS với những dự án tên tuổi trên, thời gian gần đây, Bitexco chuyển sang nhòm ngó đến những dự án đổi đất lấy hạ tầng để dành “miếng bánh vẽ” tại các dự án BT. Chính nhờ việc tham gia vào các dự án dạng này, Bitexco đã có được khá nhiều quỹ đất “vàng” dồi dào ở các thành phố lớn, như Hà Nội, Vĩnh Phúc...

Tuyến đường BT chạy qua khu Công viên Chu Văn An do Bitexco đang xây dựng ở Hà Nội.

The Manor Central Park ở Hà Nội là một ví dụ. Dự án được thành hình với Quyết định số 946/QĐ-UBND (ngày 25/2/2010) chấp thuận thông qua hồ sơ đề xuất và chỉ định nhà đầu tư đàm phán hợp đồng Dự án đường giao thông quanh khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An, huyện Thanh Trì theo hình thức hợp đồng xây dựng, chuyển giao (BT). Qua việc đề xuất dự án này, Bitexco ngắm đến khu “đất vàng” sạch cuối cùng tại đường vành đai 3.

Sau khi được phê duyệt dự án vào cuối năm 2011, tháng 12/2012, UBND TP. Hà Nội đã phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết Khu chức năng đô thị Nam vành đai 3 (tỷ lệ 1/500) và đến tháng 2/2014, Sở Xây dựng Hà Nội có tờ trình số 1058/TTr-SXD báo cáo UBND TP. Hà Nội về việc chấp thuận đầu tư dự án Nam đường vành đai 3 là Tập đoàn Bitexco. Đổi lại, Bitexco nhận được dự án đối ứng là Khu đô thị Nam đường vành đai 3.

Theo đánh giá của một số chuyên gia BĐS, về cơ bản, hình thức BT là hình thức ít rủi ro, vì nhà đầu tư triển khai xong là bàn giao ngay cho Nhà nước. Hơn nữa, nhà đầu tư được thanh toán bằng quyền sử dụng đất sạch.

Thông thường, nhà đầu tư muốn có được quyền sử dụng đất thì cũng phải trải qua nhiều quy trình phức tạp khó khăn, nhất là khi phải đấu giá cạnh tranh. Bằng cách đề xuất làm dự án theo hình thức BT, nhà đầu tư không phải đấu giá, mà giá đất được hai bên thỏa thuận, nhiều khi giá chưa được tính sát với giá thị trường.

Đây cũng chính là “miếng bánh vẽ” mà chủ đầu tư các dự án BT thỏa sức đưa ra khi đàm phán với chính quyền khi được giao thực hiện các dự án và chính việc được tự đưa ra các khoản chi phí cho dự án đã giúp không ít doanh nghiệp bỗng “lớn nhanh như thổi” chỉ sau một vài năm bước chân vào lĩnh vực BĐS.

Liên quan đến việc thực hiện các dự án này, tại Hội thảo Cơ chế đầu tư BT - Những vấn đề đặt ra và giải pháp hoàn thiện sáng 19/10 vừa qua, Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc đánh giá, so với dự án BOT thì dự án BT hiện ít vấp phải phản ứng từ dư luận hơn do người dân không phải bỏ tiền túi một cách trực tiếp. Tuy nhiên, hình thức này cũng rất dễ bị bóp méo, biến tướng do thiếu công khai minh bạch vì lợi ích nhóm, vì những khoản sinh lời vô cùng lớn từ cơ hội sở hữu những mảnh đất đắc địa hoặc những diện tích rộng lớn của địa phương.

Theo ông Hồ Đức Phớc, ngay từ những năm đầu của thập kỷ 90, Việt Nam đã thu hút nguồn lực từ nước ngoài thông qua hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (gọi tắt là BT hay đổi đất lấy hạ tầng), một hình thức của đầu tư đối tác công tư (PPP).

"Sau một thời gian tạm lắng xuống của hình thức đầu tư này, đặc biệt là khi thị trường BĐS hết cơn "sốt nóng", hàng loạt doanh nghiệp, nhà đầu tư đã bộc lộ sự hạn chế về nguồn lực, dẫn đến không ít dự án trong tình trạng triển khai dở dang, kém hiệu quả", ông Phớc nói.

Tổng Kiểm toán Nhà nước cho biết, khởi nguồn cho những bất cập tại nhiều dự án BT đã thực hiện là do việc không xây dựng và công bố kế hoạch dự án hoặc có nhưng chậm và công tác lựa chọn nhà đầu tư không cạnh tranh, hầu hết chỉ định thầu.

"Hệ quả là không phát huy tốt nhất được nguồn lực xã hội, nhiều nhà đầu tư tại thời điểm được thẩm định, đánh giá và lựa chọn để thực hiện dự án có năng lực tài chính hạn chế, không đảm bảo năng lực và thiếu kinh nghiệm quản lý", ông Phớc nói.

Theo XUÂN TÙNG
Bizlive

Link nguồn: http://bizlive.vn/dia-oc/du-an-bt-mieng-banh-ve-sieu-loi-nhuan-cua-nhieu-dia-gia-bat-dong-san-3373675.html