Nhà ở xã hội: Cơ hội an cư đang bị ‘nuốt chửng’ bởi đầu cơ

Mua bán trái phép tràn lan, giá bị đẩy lên trời

Tại các dự án NƠXH nổi bật như EcoHome 3 (quận Bắc Từ Liêm) hay NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm), giao dịch mua bán căn hộ vẫn diễn ra tấp nập, bất chấp nhiều căn hộ chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Pháp luật quy định rõ: NƠXH chỉ được phép giao dịch sau 5 năm kể từ thời điểm bàn giao và cấp sổ hồng. Tuy nhiên, trên thực tế, hoạt động mua bán vẫn sôi động, chỉ khác là diễn ra “ngoài sổ”.

Các hình thức phổ biến bao gồm: ủy quyền toàn phần cho người mua mới, đặt cọc giữ chỗ hoặc ký tay cam kết sẽ chuyển nhượng khi đủ điều kiện pháp lý. Đây là những cách làm không mới, nhưng ngày càng công khai hơn, được “hợp thức hóa” thông qua lời tư vấn của các môi giới tay ngang, thậm chí cả những đơn vị chuyên nghiệp.

Tại dự án NHS Trung Văn vừa bàn giao cuối năm 2024, môi giới Nguyễn Thế Trung cho biết: “Dù chưa có sổ, khách vẫn có thể mua đầu tư lướt sóng. Chúng tôi sẽ làm hợp đồng ủy quyền hoặc ký gửi đảm bảo”. Theo anh Trung, những căn hai phòng ngủ, diện tích nhỏ hiện được chào giá từ 4,5 - 4,8 tỷ đồng, trong khi giá gốc chỉ khoảng 1,6 - 1,8 tỷ đồng.

Tương tự, tại EcoHome 3, nhiều căn hộ diện tích 63 - 69 m² đang được rao bán với giá 3,6 - 4 tỷ đồng, gấp ba đến bốn lần giá bán ban đầu. Môi giới Nguyễn Đức Long tiết lộ: “Một số khách mua kỹ tính sẽ yêu cầu giữ lại vài trăm triệu để tránh rủi ro chủ nhà bẻ kèo. Nhưng nếu có tranh chấp, người mua hoàn toàn bị động vì về mặt pháp lý, căn hộ vẫn đứng tên chủ cũ”.

Bên ngoài, nhiều căn hộ tại các dự án này vẫn sáng đèn, tưởng như đã có người vào ở. Nhưng thực tế, không ít căn vẫn bỏ trống, chỉ chờ “đủ năm” để sang tay. Chị Nguyễn Thị Hoa (quận Bắc Từ Liêm), người đang tìm NƠXH để ở, than thở: “Tôi gần như bị đẩy ra khỏi thị trường. Nhà thì có, nhưng toàn chờ lướt sóng. NƠXH đang bị méo mó hoàn toàn”.

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết,hiện thị trường đang tồn tại ba hình thức giao dịch NƠXH: giao dịch hợp pháp với chủ đầu tư khi chưa có sổ; chuyển nhượng tự do sau 5 năm khi đã đủ điều kiện pháp lý; và giao dịch “chui” thông qua ủy quyền, đặt cọc, giấy tay.

Theo ông Đỉnh, giao dịch trái phép nở rộ do chênh lệch cung - cầu quá lớn, trong khi lợi nhuận từ đầu cơ lại hấp dẫn không kém nhà thương mại. Tình trạng này khiến thị trường NƠXH bị méo mó, đi chệch mục tiêu an sinh ban đầu.

Theo các chuyên gia, có ba nguyên nhân chính dẫn đến biến tướng.

Thứ nhất, cung không đủ cầu. Trong khi giá nhà thương mại tăng vọt, NƠXH là lựa chọn gần như duy nhất với người thu nhập trung bình - thấp. Tuy nhiên, nguồn cung nhỏ giọt khiến nhu cầu bị dồn nén, giao dịch ngầm phát sinh.

Thứ hai, giám sát lỏng lẻo. Dù luật quy định rõ điều kiện chuyển nhượng, việc hậu kiểm hầu như bị buông lỏng. Các căn hộ bị chuyển nhượng trái phép qua ủy quyền, nhưng ít khi bị xử lý.

Thứ ba, đầu cơ trỗi dậy. Lợi nhuận từ NƠXH khiến nhiều người mua gom hàng rồi lách luật bán lại với giá cao, đẩy người có nhu cầu thật ra ngoài cuộc.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh: “Luật đã quy định rõ NƠXH chỉ được chuyển nhượng có điều kiện trong 5 năm đầu. Nhưng khi khâu giám sát yếu và chế tài không đủ sức răn đe, thị trường dễ bị thao túng.”

Chính sách an sinh bị méo mó, người cần nhà bị bỏ lại

Việc NƠXH bị đầu cơ hóa đang khiến chính sách an sinh nhà ở lệch khỏi mục tiêu ban đầu. Nhiều căn hộ NƠXH hiện được rao bán với mức giá tiệm cận, thậm chí vượt giá nhà thương mại - điều hoàn toàn đi ngược với bản chất của loại hình này.

Hệ lụy đầu tiên là người thu nhập thấp - nhóm đối tượng đáng lẽ được thụ hưởng chính sách ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Họ không đủ sức cạnh tranh với giới đầu cơ có nguồn lực tài chính dồi dào, lại phải đối mặt với những thủ tục phức tạp, rủi ro pháp lý và giá mua bị đẩy cao.

Hệ lụy thứ hai là thị trường NƠXH thiếu minh bạch, dễ dẫn đến mất niềm tin. Khi người mua chứng kiến nhà bỏ trống, giao dịch ngầm phổ biến, thủ tục rối rắm và giá cả phi lý, họ dễ bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ thay vì coi NƠXH là giải pháp an cư.

Hệ lụy thứ ba, nghiêm trọng hơn, là nguy cơ chính sách bị lợi dụng. Đã từng xuất hiện trường hợp người mua NƠXH đi xe sang, sở hữu nhiều bất động sản khác. Điều đó cho thấy, vấn đề không nằm ở luật thiếu chặt chẽ, mà ở khâu thực thi, đặc biệt là xét duyệt và thanh kiểm tra.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: “Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã quy định rõ điều kiện chuyển nhượng. Vi phạm có thể bị thu hồi nhà, hợp đồng vô hiệu. Nhưng điều cốt lõi là phải thực thi nghiêm minh và đều tay”.

Ông Đỉnh cũng cho biết thêm, để NƠXH thực sự trở thành công cụ an cư cho người thu nhập thấp, hệ thống chính sách và thực thi cần được rà soát, điều chỉnh và đồng bộ ở cả trung ương lẫn địa phương.

Trước hết, quy trình xét duyệt hồ sơ mua NƠXH cần được siết chặt, đảm bảo đúng người, đúng đối tượng. Việc tích hợp dữ liệu từ căn cước công dân, thuế thu nhập cá nhân và tài sản có thể giúp loại bỏ các trường hợp không đủ điều kiện.

Song song, chính quyền địa phương cần tăng cường hậu kiểm và xử lý nghiêm các giao dịch vi phạm. Mọi hình thức mua bán bằng giấy viết tay, hợp đồng ủy quyền không hợp pháp cần được phát hiện và xử lý công khai. Những vụ việc điển hình nên được công bố để răn đe.

Minh bạch thông tin cũng là yếu tố then chốt. Các cơ quan liên quan cần công khai thông tin về dự án NƠXH, tiến độ xây dựng, giá gốc, danh sách người được duyệt mua, điều kiện chuyển nhượng… Như vậy, môi giới không thể dễ dàng thao túng thông tin, tạo lập thị trường ngầm.

Về dài hạn, nguồn cung NƠXH sơ cấp cần được đẩy mạnh. Điều này đòi hỏi phải tháo gỡ ba điểm nghẽn: thiếu đất sạch, thiếu vốn và thủ tục hành chính rườm rà. Nghị quyết 201/2025/QH15 đã có bước đi tích cực như rút ngắn thẩm định, cho phép chỉ định nhà đầu tư, tích hợp quy hoạch. Nhưng điều quan trọng là các địa phương phải chủ động bố trí quỹ đất, cân đối ngân sách cho giải phóng mặt bằng, và triển khai thực tế nhanh chóng.

Cùng với đó, Nhà nước cần thiết kế gói tín dụng dài hạn, lãi suất ưu đãi khoảng 5% trong 20 - 30 năm cho người thu nhập thấp. Điều này vừa giúp giảm áp lực tài chính, vừa tạo cơ hội hiện thực hóa giấc mơ an cư của hàng triệu lao động đô thị.

Cuối cùng, hệ thống thanh tra kiểm tra cần được tái cấu trúc theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, tránh chồng chéo và gây khó khăn cho doanh nghiệp làm thật. “Chỉ khi NƠXH được xây đúng - bán đúng - sử dụng đúng, chính sách mới có thể phát huy đúng vai trò trụ cột trong hệ thống an sinh nhà ở quốc gia”, Luật sư Đỉnh cho hay.