Dự án Khu dân cư An Phú Sinh, “con voi chui lọt lỗ kim”

Điển hình như KDC An Phú Sinh của Công ty CP ĐT và XD An Phú Sinh, Công ty CP Green Real là đơn vị phân phối độc quyền cũng rầm rộ mở bán, nhận đặt cọc trong thời gian qua với tên gọi Grand Park City.

Qua tìm hiểu, trên địa bàn huyện Cần Giuộc cũng không có dự án nào có tên Grand Park City. Thậm chí, chính quyền địa phương cho biết, dự án này mới chỉ được giao 5,5 ha trong tổng số 14,7 ha đất theo quyết định của tỉnh Long An và mọi hành vi rao bán dự án đều vi phạm pháp luật. Trước đó, An Phú Sinh và đơn vị phân phối đã huy động vốn và khách hàng đang đứng trước nguy cơ "tiền mất, tật mang".

An Phú Sinh rao bán dự án Grand Park City có vi phạm pháp luật?

Với quy mô quy mô 14,7ha, Grand Park City tại tỉnh lộ 835B, xã Phước Lý, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An được nhân viên môi giới thuộc Công ty CP Green Real giới thiệu, quảng cáo như là siêu “phẩm” bất động sản phía Nam TP.HCM với các tiện ích thương mại dịch vụ, khu thể dục thể thao ngoài trời, sân tennis, hồ bơi vô cực, cao ốc văn phòng,… cùng công viên cây xanh. Giá bán của dự án này từ 18 triệu/m2 và pháp lý đã hoàn thiện. Hiện tại, công ty đang cho khách hàng đặt cọc, thăm dò thị trường với số tiền 50 triệu đồng/nền đất và sau 7 ngày ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng.

“Đây là sản phẩm mới của công ty bên em, rất thuận lợi để đầu tư lướt sóng. Hiện, dự án đang cho khách hàng quan tâm đặt cọc giữ chỗ là 50 triệu đồng/nền thông qua phiếu đăng ký tìm hiểu thông tin dự án, phương thức thanh toán rất linh hoạt”, nhân viên môi giới nói.

Khi được hỏi về pháp lý dự án cũng như muốn tiếp cận các thủ tục có liên quan đến dự án thì nhân viên nói là chưa thể cung cấp mới có quy hoạch 1/500 vì đang trong giai đoạn hoàn thiện.

Trái ngược với những lời quảng cáo có “cánh” từ chủ đầu tư cũng như đơn vị phân phối, ghi nhận thực tế, dự án chỉ đang là bãi đất trống, được quây tôn, một số vị trí trong dự án chưa được san lấp mặt bằng, cây cối um tùm. Ghi nhận vào ngày 1/8/2022, bên cạnh đó dự án là một tấm biển do UBND xã Phước Lý cắm với nội dung thông báo “Dự án khu dân cư An Phú Sinh chưa đủ điều kiện kinh doanh theo luật kinh doanh bất động sản”. Tuy nhiên, kỳ lạ là những ngày sau quay lại, tấm biển cảnh báo đã bỗng nhiên biến mất.

Theo tìm hiểu, trên địa bàn (tại xã Phước Lý) không có dự án Grand Park City, tại vị trí dự án này là khu dân cư An Phú Sinh do Cổ phần Đầu tư và Xây dựng An Phú Sinh (Công ty An Phú Sinh) làm chủ đầu tư. Dự án chỉ được giao đất 5,5ha trong tổng số 14,7ha theo quyết định của UBND tỉnh Long An, mọi hành vi rao bán dự án đều vi phạm pháp luật.

Cụ thể, dự án Khu dân cư An Phú Sinh do Công ty CP Đầu tư Xây dựng An Phú Sinh làm chủ đầu tư. Doanh nghiệp này được thành lập ngày 21/2/2019 do ông Lê Văn Trường làm làm Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc kiêm người đại diện pháp luật và tới ngày 24/0/2020 thì thay đăng ký giấy phép kinh doanh lần thứ tư. Vốn điều lệ công ty này là 62 tỷ đồng. Trụ sở chính doanh nghiệp đặt tại P22/08 ấp Vĩnh Phước, xã Phước Lý, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An. Doanh nghiệp này còn có văn phòng đại diện tại 215 Nguyễn Gia Trí, phường 25, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Công ty CP Đầu tư Xây dựng An Phú Sinh được UBND tỉnh Long An chấp thuận chủ trương đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư An Phú Sinh tại xã Phước Lý, diện tích 14,7ha theo Quyết định chủ trương đầu tư số 2025/QĐ-UBND ngày 10/6/2019.

Về nguồn gốc đất thực hiện dự án: bao gồm đất của các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất và một phần đất công do UBND xã Phước Lý quản lý. Trên cơ sở chủ trương của UBND tỉnh Long An, UBND huyện Cần Giuộc quyết định thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng lập thủ tục trình UBND tỉnh Long An quyết định giao đất và cho Công ty CP Đầu tư Xây dựng An Phú Sinh thuê đất thực hiện dự án.

Dự án Khu dân cư An Phú Sinh được UBND huyện Cần Giuộc phê duyệt quy hoạch tại Quyết định số 3309/QĐ-UBND ngày 23/6/2020 và điều chỉnh tại Quyết định số 7577/QĐ-UBND ngày 31/12/2021.

Như vậy, tiền thân đất dự án này là đất trồng lúa, hiện dự án vẫn trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng được hơn 30%, và những phần đất nào doanh nghiệp đền bù xong liền được chủ đầu tư quây tôn và san ủi đất làm mặt bằng rồi chào bán cho khách hàng.

Thời gian qua, đã có rất nhiều phản ánh về dự án trên báo chí như: Long An cần xem xét lại quy trình, thủ tục đầu tư Dự án khu dân cư An Phú Sinh trên Thanh Tra, Những dự án bất động sản thích đặt tên 'sính ngoại' và chiêu 've sầu thoát xác' trên Tạp chí Nhadautu, Rao bán dự án Grand Park City của An Phú Sinh là vi phạm pháp luật trên Tạp chí Doanh nghiệp đầu tư…

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết: Dự án khu dân cư An Phú Sinh là dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhà ở theo quy định Luật Nhà ở 2014. Công ty An Phú Sinh thành lập ngày 21/2/2019.

Ngay sau đó, Sở KH&ĐT tỉnh có Công văn số 1124/SKHĐT-KTĐN ngày 26/3/2019 về việc xin ý kiến chấp thuận chủ trương đầu tư đến các sở và ban ngành. Sở TN&MT tỉnh có Công văn số 1146/STNMT-QLĐĐ ngày 04/4/2019 về việc góp ý dự án đầu tư Khu dân cư An Phú Sinh của Công ty CP Đầu tư xây dựng An Phú Sinh. Sở Xây dựng tỉnh có Công văn số 1073/SXD-QHKT ngày 09/4/2019 về việc góp ý chủ trương đầu tư dự án. UBND huyện Cần Giuộc có Công văn số 758/UBND-VP ngày 18/4/2019 về việc nêu ý kiến quyết định chủ trương đầu tư Khu dân cư An Phú Sinh diện tích khoảng 14.7ha tại xã Phước Lý.

Đến tháng 5/2019, Sở KH&ĐT tỉnh có Công văn số 275/BC-SKHĐT ngày 13/5/2019 về việc báo cáo thẩm định dự án và UBND tỉnh Long An đã ban hành Quyết định số 2025/QĐ-UBND ngày 10/6/2019 về quyết định chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư An Phú Sinh do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng An Phú Sinh làm chủ đầu tư.  

Tại Nghị quyết số 48/-HĐND cấp ngày 10/7/2019 do HĐND tỉnh Long An đã thông qua danh mục dự án chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích khác và danh mục các dự án cần thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Long An, trong đó có dự án này với diện tích thu hồi đất là 14,7ha.

Theo hồ sơ pháp lý, dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư theo thủ tục Luật Đầu tư 2014, dự án không thực hiện theo thủ tục Luật Nhà ở (tại điểm c khoản 2 Điều 22 – khi công ty có quyền sử dụng đất ở hợp pháp). Điều đó cho thấy, việc UBND tỉnh Long An đã ban hành Quyết định số 2025/QĐ-UBND ngày 10/6/2019 về quyết định chủ trương đầu tư dự án cho Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng An Phú Sinh làm chủ đầu tư là không đúng quy định Luật Đầu tư 2014, Điều 118 Luật Đất đai 2013. Cụ thể:

Theo đó, khi quyết định chủ trương đầu tư dự án theo thủ tục Luật Đầu tư 2014 thì phải xem xét nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư (đã có đất) hoặc chưa có đất (phải đề xuất nhu cầu sử dụng đất). Trường hợp có đề xuất giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì thực hiện thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Tại Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định, đối với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua thì Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp khác không phải đấu giá do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Tại thời điểm tháng 6/20219, khu đất dự án chưa được Nhà nước thu hồi và bồi thường nên không được đưa ra đấu giá. Do đó, phải tồ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, tuy nhiên lại được UBND tỉnh Long An quyết định chủ trương đầu tư dự án khi Công ty An Phú Sinh nên đã dẫn đến:

• UBND tỉnh Long An thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư dự án không đúng quy định Luật Đầu tư 2014.
• Các quyết định giao đất cho Công ty An Phú Sinh theo chỉ định là trái Điều 118 Luật Đất đai 2013.
• Công ty An Phú Sinh nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo giá cụ thể do UBND tỉnh Long An quyết định, đây không phải là giá từ việc đấu thầu và thường thấp hơn rất nhiều nên gây thiệt hại lớn cho ngân sách nhà nước.
• Người dân bị thu hồi đất theo giá cụ thể do UBND tỉnh Long An quyết định nên không gần với giá thị trường, người dân không được tự thương lượng chuyển nhượng cho nhà đầu tư, không được hưởng khoản bồi thường, hỗ trợ do các nhà đầu tư đấu thầu cạnh tranh đưa ra mức cao (khoản M2 trong đấu thầu). Nếu hộ dân vẫn không đồng ý nhận tiền bồi thường, giao mặt bằng, thì bị tiến hành cưỡng chế giao đất theo quy định của pháp luật.
• Phần chênh lệch về giá đất do không phải đấu thầu được Công ty An Phú Sinh hưởng toàn bộ.

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin vụ việc.