Dự án ‘tứ giác vàng’ hồi sinh - cú hích cho địa ốc quận 1

“Treo” đến bao giờ?

Khu tứ giác Nguyễn Cư Trinh, còn được gọi là khu Mả Lạng có vị trí đẹp giữa trung tâm TP. HCM, được bao quanh bởi 4 tuyến đường gồm Cống Quỳnh - Nguyễn Trãi - Nguyễn Cư Trinh - Trần Đình Xu. Với việc nằm giữa khu vực sôi động, đông đúc, kinh doanh thương mại sầm uất, nơi đây được mệnh danh là "tứ giác vàng".

“Sau 24 năm kể từ khi có chủ trương nhưng đến nay vẫn bị 'treo', cuộc sống tạm bợ của chúng tôi vẫn tiếp diễn trong những căn nhà lụp xụp giữa trung tâm thành phố, chưa rõ bao giờ mới có hồi kết”, bà Huỳnh Hoa, một cư dân tại đây, phản ánh.

Năm 2000, UBND TP. HCM đã có chủ trương giải tỏa khu vực này để xây dựng khu phức hợp gồm nhiều công trình như văn phòng, thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học, căn hộ. Ban đầu dự án được giao cho Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn thực hiện. Đến năm 2006, dự án được chuyển giao cho Tập đoàn Bitexco xây dựng cao ốc văn phòng - trung tâm thương mại - căn hộ kết hợp chỉnh trang đô thị.

Đầu năm 2017, UBND TP có văn bản giao Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát pháp lý, phối hợp với cơ quan chức năng quận 1 tiến hành công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng. Đồng thời UBND quận 1 chủ trì, phối hợp với Tập đoàn Bitexco và các đơn vị có liên quan khẩn trương triển khai công tác bồi thường, thu hồi đất, cũng như điều tra, khảo sát lập phương án tái định cư.

Dự kiến việc di dời, tái định cư bắt đầu từ tháng 6/2018. Tuy nhiên cho đến nay, dự án vẫn bất động khiến cư dân sống tại khu Mả Lạng gặp nhiều khó khăn trong sinh hoạt khi cơ sở hạ tầng xuống cấp trầm trọng. Trong khu quy hoạch dự án, phần lớn là những căn nhà lụp xụp là nơi tá túc của nhiều thế hệ gia đình người dân suốt hàng chục năm qua. Do diện tích chật hẹp, những con hẻm sâu hun hút, rộng khoảng 1m, được dựng kín xe, khiến việc đi lại của người dân gặp nhiều khó khăn và vấn đề PCCC cũng không được đảm bảo.

Chờ cơ chế mới để đấu thầu, lựa chọn chủ đầu tư

Tại hội nghị kiểm tra kế hoạch triển khai nhiệm vụ năm 2024, đồng thời giải quyết kiến nghị của UBND TP. Thủ Đức, quận 1, quận 7, huyện Cần Giờ mới đây, ông Phan Văn Mãi - Chủ tịch UBND TP, đã nghe đại diện UBND quận 1 kiến nghị giải quyết 12 nội dung. Trong đó, tháo gỡ vướng mắc trong việc mời gọi nhà đầu tư đối với dự án tứ giác Nguyễn Cư Trinh là rất khẩn thiết. Bởi từ năm 2021, UBND TP đã yêu cầu các sở, ngành rà soát pháp lý, tham mưu việc thu hồi và đã chấm dứt chủ trương đầu tư dự án này, nhưng đến nay khu vực triển khai dự án vẫn gần như bất động.

Về vấn đề này, bà Lê Thị Huỳnh Mai, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư, cho biết dự án khu tứ giác Nguyễn Cư Trinh là một dự án phức tạp, nhiều vướng mắc và trải qua nhiều thời kỳ. Dự án này đã được thu hồi và thành phố đang triển khai các khâu để làm thủ tục đấu thầu mới.

Bên cạnh đó, cũng theo bà Mai, Chính phủ đã ban hành Nghị định 24 liên quan đến công tác đấu thầu. Sau khi có nghị định này, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ phối hợp các sở, ngành, đơn vị liên quan nhằm sớm triển khai đấu thầu, đưa vào đầu tư dự án và chỉnh trang khu vực.

Theo một số nhà đầu tư có kinh nghiệm, quận 1 vốn được đánh giá là thị trường địa ốc giàu tiềm năng sinh lời, nhiều khu “đất vàng” của TP rất hấp dẫn nhà đầu tư trong và ngoài nước. Khu vực này tập trung những chung cư, văn phòng, công sở cao cấp, hạng sang, là phân khúc ít chịu ảnh hưởng bởi biến động trên thị trường, phần lớn khách mua có tài chính mạnh, ít phụ thuộc vào các yếu tố tín dụng, ít chịu tác động từ tâm lý sốt- lạnh chung của giá cả. Ngoài ra, sự khan hiếm nguồn đất đai ở quận 1 đảm bảo cho khả năng tăng giá, sinh lời bền vững cho các dự án đầu tư ở đây.

Quận 1 có diện tích xếp thứ 9 trên tổng số 22 quận, huyện của TP. HCM nhưng mật độ dân cư cao. So với quận 2 thì quận 1 có diện tích chỉ bằng 1/7 nhưng mật độ dân số cao hơn gấp 6 lần.

Tuy nhiên, hiện tại quận 1 đang chứng kiến một số dự án căn hộ chung cư cao cấp giảm giá cả từ phía chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp. Điển hình là Zenity, Lancaster Legacy, The Grand Manhattan và Grand Marina Saigon. Có dự án từng đạt 350-400 triệu đồng/m2 nay giảm khoảng 20-25% trên thị trường thứ cấp. Theo đánh giá của Cushman & Wakefield, mặt bằng chung căn hộ đang có xu hưởng giảm vì đã tăng quá cao. Trong 10 năm qua (2012-2022), giá bán căn hộ tại TP. HCM đã tăng 3 lần, mặc dù, tổng nguồn cung tăng 4,4 lần trong giai đoạn này.

Ngoài ra, khu vực quận 1 cũng đang có sự tương phản mạnh làm hạn chế khả năng phát triển và sự yêu thích của nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể là trong khi khu trung tâm thương mại dịch vụ và trung tâm tài chính tập trung tại khu vực đường Lê Thánh Tôn, Nguyễn Huệ, Tôn Đức Thắng, Hàm Nghi, Nguyễn Thái Học, Lê Lợi, Đồng Khởi được đầu tư sang trọng, đẳng cấp thì các khu dân cư hiện hữu ở phía Nam và phía Tây Bắc quận 1 như khu Cầu Ông Lãnh, Cô Giang, Cầu Kho, Tân Định còn nhếch nhác, đặc biệt là khu “tứ giác vàng” Mả Lảng.

Sau đại dịch, hàng loạt cửa hàng, cửa hiệu tại các tuyến phố thương mại tại quận 1 như Nguyễn Trãi, Đồng Khởi, Bùi Viện, Hai Bà Trưng đã chứng kiến khách thuê dời đi, còn nhiều nhà mặt tiền để trống, điều này cũng làm mất đi vẻ đẹp và sức sống của quận 1, ảnh hưởng tới mặt bằng chung của giá địa ốc.

Chính vì vậy, giới đầu tư kỳ vọng TP. HCM cần thúc đẩy nhanh cơ chế mới để khu dự án “tứ giác vàng” sớm hồi sinh; cần chọn những doanh nghiệp làm thật, chứ không phải giữ đất vàng bán dự án; có như vậy người dân mới hy vọng thoát khỏi cảnh dự án “treo” và tránh lãng phí đất đai, tăng thêm nguồn thu ngân sách cho TP, kéo theo sư khởi sắc của thị trường địa ốc khu vực này.