Giá chung cư mới huyện vùng ven vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2

Gia đình chị Kiều Anh, sống ở một phòng trọ tại quận Hà Đông, Hà Nội có dự định mua nhà để ở từ đầu năm nay. Hàng tháng, thu nhập của anh chị dao động 30-40 triệu đồng, đã có sẵn khoản tích góp 1 tỷ đồng. 

Do giá nhà trong nội thành quá cao, vợ chồng chị đành chuyển hướng sang tìm kiếm các căn chung cư ở vị trí xa hơn tại các vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức. Tuy nhiên, sau khi tham khảo dự án đang nhận booking (đặt quyền mua) tại Đông Anh, anh chị bất ngờ khi môi giới đưa ra giá dự kiến các căn hộ tại đây chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2, dù cách xa trung tâm 18km. Vài tuần trước, dự án này công bố giá rumor (thăm dò) ít nhất 79 triệu đồng/m2.

Theo đó, tính theo đơn giá dự kiến, một căn studio diện tích 30m2 có giá 3 tỷ đồng. Tính toán nếu vay thêm 70% nữa cũng chỉ đủ tiền mua căn hộ studio nhỏ nhất, anh chị đành ngậm ngùi dừng ý định mua tại dự án này.

“Với 3 tỷ đồng vợ chồng tôi có thể mua được những căn chuyển nhượng ở những dự án cách đó vài km, với diện tích lớn hơn. Đã chấp nhận đi xa trung tâm rồi mà giá nhà cao như vậy”, chị than thở.

Cùng cảnh ngộ, ông Chí có dự định mua căn hộ vùng ven để dành sau này về già nghỉ hưu. Với tâm lý chọn khu đô thị xa trung tâm, có sẵn tiện ích, ông kỳ vọng sẽ tìm cho mình một căn chung cư hai phòng ngủ trong ngưỡng khoảng 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi tham khảo những dự án mở bán ở Gia Lâm, ông bất ngờ khi giá căn hộ ở đây mức tối thiểu từ 75-80 triệu đồng/m2. 

Theo khảo sát, tại đại đô thị Đông Anh, phân khu cao tầng gồm 11 tòa chung cư cao cấp, chia thành 2 dự án với hai chủ đầu tư khác nhau. Một dự án gồm 6 tòa cao tầng, trong đó chủ đầu tư đã chính thức mở bán hai tòa đầu tiên với giá chào bán trung bình dao động từ 110-120 triệu đồng/m2 tùy vị trí, số tầng và diện tích. 

Ở 5 tòa cao tầng còn lại, chủ đầu tư đang mở booking (đặt quyền mua) với giá rumor (thăm dò) 79 triệu đồng/m2. Tuy nhiên theo lời môi giới, giá dự kiến trên 100 triệu đồng/m2, ngang ngửa với các căn hộ hạng sang ở vị trí đắc địa tại Tây Hồ. 

Chung cư chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2 đã thiết lập mặt bằng giá mới tại khu vực này. Đây là mức giá bán cao nhất từ trước tới nay tại huyện Đông Anh, vượt qua nhiều dự án cao cấp trong nội thành. Theo ghi nhận, mặt bằng thị trường Đông Anh chưa từng xuất hiện giá sơ cấp cao như vậy, bởi đa phần những dự án mở bán trước đó thuộc phân khúc bình dân.

Tình trạng đẩy giá cao khiến mặt bằng chuyển nhượng của phân khúc bình dân cũng leo thang. Đơn cử, dự án Intracom Riverside mở bán vào năm 2018 với giá chào bán 18 triệu đồng/m2. Theo dữ liệu của batdongsan, đầu năm nay, giá rao trung bình chuyển nhượng căn hộ tại dự án này khoảng 35 triệu đồng/m2. Tới nay, giá thứ cấp tại dự án này đạt 57,8 triệu đồng/m2, tăng tới 65% so với đầu năm.

Hoặc dự án Eurowindow River Park mở bán từ năm 2022, chào bán thị trường 25 triệu đồng/m2. Mới tháng 1, giá rao thứ cấp căn hộ đạt 28,4 triệu đồng/m2, tăng 81% lên 51,4 triệu đồng/m2 vào tháng 12.

Tại huyện Gia Lâm cách trung tâm Hà Nội 17km về phía Đông Bắc, ở đại đô thị phía Đông chủ đầu tư nước ngoài mở bán mới ba tòa với giá chính thức trong khoảng 75-80 triệu đồng/m2, giá cao nhất vào khoảng 90 triệu đồng/m2. 

Cùng chủ đầu tư, một dự án khác tại phường Tây Mỗ, cách trung tâm 5km mở bán vào tháng 4 với giá 66 triệu đồng/m2, chênh lệch không đáng kể so với dự án tại đại đô thị cách Hà Nội 17km.

Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, phần lớn nguồn cung mở bán trong quý 3/2024 tập trung tại các đô thị lớn ở vùng ven như Đông Anh, huyện Văn Giang (Hưng Yên) và các đợt mở bán tiếp theo của các dự án ở Hà Đông. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm đa số, trong khi trung cấp và bình dân ngày càng ít ỏi. 

Năm 2024 là thời điểm giá chung cư 3 tỷ đồng dần biến mất khỏi nội thành, và có xu hướng lan ra các vùng ven. Chủ đầu tư bắt đầu chuyển hướng phát triển các dự án vùng ven Hà Nội, trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế.

“Năm 2024 dường như chấm dứt chu kỳ khan hiếm nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong 4 năm qua” - Bà Nguyễn Hoài An, giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận xét.

Tuy nhiên, trái ngược với nguồn cung ngày càng dồi dào, giá chung cư ngày càng leo thang, lan ra cả vùng ven và chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Dữ liệu của OneHousing, đơn vị nghiên cứu thị trường do Techcombank và Masterise hậu thuẫn, cho thấy giá căn hộ mở mới có mức giá trung bình tăng 7,6% so với quý trước nhưng giá mở bán tại hai đại đô thị vùng ven Hà Nội tăng tới 10%. 

Các dự án mới mở bán nằm trong cuộc đua thiết lập mặt bằng giá mới, dù trước đó tại các vùng ven tập trung chủ yếu phân khúc trung cấp và bình dân. Ngoài ra, OneHousing dự báo giá bán tại hai đại đô thị này tiếp tục tăng cao hơn trung bình toàn thị trường do nhiều phân khu dự kiến được bàn giao vào năm sau. 

Trên các trang mạng diễn đàn, nhiều người bày tỏ sự ngao ngán khi chứng kiến chung cư vùng ven tăng giá mạnh. Nhiều người bày tỏ quan điểm sẽ không mua hoặc tạm thời dừng mua nhà, bởi giá đã chạy quá xa, đặc biệt ở những huyện phải đi qua cầu, mất nhiều thời gian di chuyển vào nội thành.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho biết cuộc đua chào giá cao giờ lan rộng ở các vùng ven như Đông Anh, Long Biên hay Gia Lâm, nơi vốn tập trung hàng trung cấp và bình dân đã bắt đầu từ giai đoạn trước 2023.

Từ góc nhìn của ông Toản, nguồn cung kém đa dạng, "co cụm" ở vài dự án và trong tay một số chủ đầu tư, khiến giá bán mới bị đẩy lên cao. Cuộc chơi trên thị trường vì thế cũng kém cạnh tranh.