Giá đất có thể không theo nguyên tắc thị trường mà do nhà nước quyết định

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã xây dựng dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 và đang lấy ý kiến một số đơn vị trước khi hoàn thiện dự thảo để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10. Một trong những nội dung đáng chú ý là Khoản 40 về sửa đổi, bổ sung điều 158 Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, khoản 40 trong dự thảo nêu việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc: Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của nhà nước về giá đất; kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

Như vậy, điểm mới tại dự thảo là việc định giá đất không còn "nguyên tắc thị trường". Thay vào đó, việc định giá phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của nhà nước về giá đất. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất hai phương án sửa đổi. Phương án thứ nhất là Chính phủ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, thay vì hàng năm như hiện hành. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí.

Với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất sẽ được xây dựng đến từng thửa. UBND cấp tỉnh có quyền quyết định trong trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm.

Phương pháp hai là bỏ giá đất cụ thể và áp dụng lại hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Hệ số K là tỷ lệ tăng, giảm của các khu vực, vị trí đã quy định để điều chỉnh giá trong bảng giá đất theo từng năm. UBND cấp tỉnh sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất bắt đầu từ năm tiếp theo của kỳ 5 năm áp dụng bảng giá đất.

Về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất hai phương án.

Cụ thể, phương án 1 là thay thế quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Phương án 2: không quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, dự thảo bổ sung hai trường hợp: Thứ nhất, thu hồi đất để thực hiện các dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư; dự án cấp bách, phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án logistics, đô thị, du lịch, thương mại…

Thứ hai, trường hợp sử dụng đất để triển khai dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nhưng hết thời hạn (kể cả gia hạn) vẫn chưa thỏa thuận xong.

Nếu chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích hoặc với hơn 75% số người sử dụng đất trong phạm vi dự án thì Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư.