Đề xuất bỏ quy định thu tiền đất bổ sung

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến góp ý cho dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Một trong những nội dung đáng chú ý là việc bỏ quy định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung với phần thời gian chưa được tính tiền trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng hoặc giao đất có thu tiền.

Cụ thể, Điều 257 trong dự thảo đã bỏ quy định "khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung", chỉ còn giữ lại nội dung "Chính phủ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất". Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp và người dân sẽ không phải nộp phần tiền bổ sung từng gây nhiều tranh cãi trong thời gian qua.

Hiện nay, mức thu tiền sử dụng đất bổ sung được Luật quy định là 5,4% mỗi năm. Trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, Bộ Tài chính đề xuất giảm mức thu này xuống còn 3,6% hoặc bỏ hoàn toàn. Thời gian tính khoản tiền thu bổ sung đang quy định tính từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất đến thời điểm chậm nhất mà cơ quan nhà nước phải có thông báo thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trừ 180 ngày.

Tuy nhiên, cơ quan này cho biết việc bãi bỏ hoàn toàn khoản thu chỉ có thể thực hiện nếu được quy định trực tiếp trong Luật Đất đai và đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu vấn đề này trong quá trình sửa luật.

Về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định việc Bộ Tài chính khẩn trương xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 về tiền đất bổ sung là bước đi phù hợp với thực tiễn.

Thời gian qua, VNREA đã tiếp nhận nhiều kiến nghị từ phía doanh nghiệp bất động sản trên cả nước liên quan đến việc sửa đổi một số nội dung của Nghị định này. Sự sửa đổi là hết sức cần thiết nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án.

Trên cơ sở kiến nghị của một số doanh nghiệp hội viên, VNREA tiếp tục có kiến nghị tới Bộ Tài chính (cơ quan chủ trì soạn thảo), Bộ Tư pháp (cơ quan thẩm định dự thảo Nghị định), Bộ Nông nghiệp và Môi trường 2 nội dung.

Thứ nhất, sửa dự thảo Nghị định theo hướng không thu tiền bổ sung đối với trường hợp người sử dụng đất dù được giao đất, cho thuê đất nhưng không thể đưa đất vào kinh doanh (chưa thực hiện bán sản phẩm); chỉ thu tiền bổ sung với mức thu 3,6%/năm đối với trường hợp người sử dụng đất đã đưa đất vào kinh doanh (đã thực hiện bán sản phẩm và thu tiền).

Thứ hai, về thời gian tính khoản tiền đất bổ sung, sẽ tính từ thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực (ngày 1/8/2024) đến thời điểm chậm nhất mà cơ quan Nhà nước phải có thông báo thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trừ đi 180 ngày.

Theo VNREA, các kiến nghị này được dựa trên những căn cứ cụ thể. Đó là việc không thu đối với trường hợp nhà đầu tư không đưa đất vào kinh doanh để đảm bảo sự công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư, do theo quy định của pháp luật đất đai thì người sử dụng đất chỉ có các quyền đưa đất vào sử dụng, kinh doanh khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.

Trên thực tế, đa số chủ đầu tư đều tuân thủ quy định của pháp luật, mặc dù đã được giao đất, cho thuê đất nhưng do chưa phê duyệt giá đất, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất nên chưa đưa đất vào kinh doanh. Trường hợp này, nếu yêu cầu người sử dụng đất phải nộp tiền bổ sung là không hợp lý vì doanh nghiệp không được hưởng lợi từ việc được giao đất. Ngược lại, doanh nghiệp còn bị thiệt hại do việc chậm xác định giá đất, dẫn đến không đưa đất vào kinh doanh được.

Còn trường hợp vẫn đưa đất vào kinh doanh trước khi cơ quan Nhà nước xác định giá đất, doanh nghiệp đã được hưởng lợi từ việc được giao đất nên Nhà nước yêu cầu thu khoản tiền bổ sung là hợp lý.

Ngoài ra, việc tính thời gian chưa phải nộp khoản tiền bổ sung từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là việc quy định chế tài nặng hơn đối với hành vi phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (do Luật Đất đai 2013 không có quy định).

Việc này không hợp lý và không phù hợp với quy định của Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15 (không quy định hiệu lực trở về trước đối với hành vi mà thời điểm thực hiện hành vi pháp luật không quy định trách nhiệm pháp lý hoặc quy định trách nhiệm pháp lý nặng hơn).