Giao dịch bất động sản qua ngân hàng có phải giải pháp an toàn?

Thực trạng trong các giao dịch bất động sản hiện nay

Trong 5 tháng đầu năm 2022, Ngành Tài chính cho biết tổng số thuế từ chuyển nhượng BĐS đạt 16.200 tỷ đồng, vượt thu cùng kỳ năm ngoái 6.600 tỷ đồng. Trong đó số thuế thu được trong tháng 4 và 5 vượt cả tổng số thuế 3 tháng đầu năm cộng lại.

Thực trạng kê khai 2 giá vẫn phổ biến trên thị trường lâu nay: Bán giá cao, kê khai thấp để bớt khoản thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phải đóng là 2% trên tổng giá trị giao dịch nhưng chưa có biện pháp giải quyết triệt để. Theo chia sẻ của Bộ trưởng Tài chính có nhiều trường hợp kê khai thấp hơn tới hàng chục lần. Có trường hợp kê khai thuế chỉ 500 triệu đồng nhưng giá giao dịch BĐS là 10 tỷ đồng, gấp 20 lần so với kê khai. Theo đánh giá chung thị trường, các giao dịch trung bình kê khai thấp hơn 6 lần giá giao dịch thực tế.

Mặt khác, đối với người mua thực thì giao dịch bằng tiền mặt quá rủi ro vì đây thuộc nhóm tài sản có giá trị cao. Nếu giao dịch vài tỷ đồng tiền mặt sẽ mất thời gian kiểm đếm tiền, chưa kể còn có thể bị lừa gạt hay trộn lẫn tiền giả. Vì thế giao dịch BĐS qua ngân hàng được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM quy định bắt buộc.

Quy định này giải quyết được trình trạng ách tắc của quy trình làm hồ sơ, kiểm soát các giao dịch và thuế trên thị trường hạn chế trình trạng trốn thuế, kê khai giao dịch thấp để né thuế. Nhờ đó, thị trường BĐS ngày càng ổn định, Chính phủ dễ kiểm soát và phát hiện những tình trạng thổi giá, rửa tiền,…trên thị trường.

Quy trình thực hiện giao dịch nhà đất qua ngân hàng

Thực hiện giao dịch qua ngân hàng được tiến hành sau khi hai bên người mua và người bán đã thống nhất với nhau về mức giá giao dịch cuối cùng và tiến hành ký kết các hợp đồng liên quan.

Cụ thể, sau khi đã ký hợp đồng công chứng mua bán và người mua tiến hành giao tiền cho người bán. Nếu như trước đây người bán nhận được tiền mặt ngay khi hoàn tất giao dịch, thì đối với giao dịch qua ngân hàng cả 2 bên người mua và bán phải lập tài khoản ngân hàng. Sau đó bên mua sẽ chuyển tiền vào tài khoản này. Tuy nhiên người bán sẽ không lấy được số tiền ngay lập tức, số tiền được giải ngân khi bên mua đã nhận được sổ và các giấy tờ giao dịch liên quan chứng minh mình là chủ sở hữu.

Tuy nhiên thực tế hình thức giao dịch qua ngân hàng chỉ được thực thi phổ biến tại các thành phố lớn, còn ở nông thôn hầu như người dân còn xa lạ với hình thức thanh toán BĐS qua ngân hàng.

Các bước giao dịch qua ngân hàng

Bước 1: Thanh toán tiền cọc mua BĐS

Người mua và bán tiến hành cọc tại văn phòng UBND địa phương và được đóng dấu xác nhận. Tiền cọc hợp lý được thường ở mức 10% tổng giá trị BĐS. Tuy nhiên cũng có một số trường hợp người mua trả mức cọc nhiều hơn mức thông thường.

Bước 2: Thanh toán tiền BĐS khi ký hợp đồng công chứng

Sau khi ký giấy tờ công chứng mua bán, người mua tiến hành thanh toán không quá 95% (bao gồm 10% cọc) tổng giá trị BĐS. Việc này đảm bảo cho 2 bên tham gia quá trình thực hiện các thủ tục còn lại. Sau đó 2 bên tiến hành thủ tục kê khai các loại thuế theo quy định. Mức thuế dối với người bán phải đóng thuế TNCN (2%) và bên mua đóng lệ phí trước bạ (0,5%) tổng giá trị BĐS.

Bước 3: Thanh toán sau khai thuế và đăng bộ hồ sơ BĐS

Hai bên đến UBND địa phương để hành đăng bộ hồ sơ BĐS sau khi hoàn tất kê khai thuế. Sau khoảng 45 ngày bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ hẹn ngày nhận sổ. Và khi nhận được ngày hẹn lấy sổ người mua tiến hành thanh toán khoản tiền giao dịch còn lại, lúc này coi như giao dịch đã hoàn thành.