Hài hòa lợi ích khi thu hồi đất: 'Giá bồi thường phải tính tại thời điểm trả tiền'

Sửa đổi Luật Đất đai: Giải quyết vấn đề đất của doanh nghiệp lâm nghiệp phá sản

Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng là cơ sở để xây dựng Luật Đất đai sửa đổi. Một điểm đáng chú ý của Nghị quyết 18 là yêu cầu hoàn thiện cơ chế, chính sách đất đai để “bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”; “Đất đai là nguồn lực to lớn cần được phát huy, quản lý và sử dụng có hiệu quả, bền vững, bảo đảm công bằng xã hội”.

Thực tế, thu hồi đất là việc nhà nước dùng mệnh lệnh hành chính nhằm thu hồi quyền sử dụng đất của chủ thể này để giao cho một chủ thể khác - công việc luôn tiềm ẩn nguy cơ xung đột, bất bình đẳng xã hội, tiêu cực, lợi ích nhóm và gây bức xúc trong dư luận xã hội. Thời gian qua, theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, số lượng và tỷ lệ các vụ việc khiếu kiện kéo dài về đất đai đều có liên quan đến công tác thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng tại các địa phương trên cả nước.

Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Tiến Hoà, Đoàn luật sư TP. HCM, về vấn đề này:

- Ông đánh giá như thế nào về các quy định thu hồi, bồi thường đất hiện nay?

Luật sư Nguyễn Tiến Hoà: Thực tế cho thấy các vụ khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về đất đai luôn chiếm tỷ lệ nhiều nhất và phức tạp nhất, xuất phát từ nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan như: quy định pháp luật về đất đai hiện hành còn nhiều mâu thuẫn, một số quy định không cụ thể hóa gây khó hiểu cho người dân…

Hiện nay, hỗ trợ pháp lý liên quan đến đất đai thường chiếm tỷ lệ cao và thường rất phức tạp, đa dạng, từ tranh chấp khi bồi thường thu hồi đất, xác định loại đất khi bồi thường, công tác giải phóng mặt bằng, hay tranh chấp liên quan đến cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Vấn đề nổi cộm được xem là mâu thuẫn trong quy định về đất đai là giá bồi thường thu hồi đất và giá đất trên thị trường. Trong khi giá đất nhà nước quy định thì thấp, giá thị trường thường cao hơn nhiều, nhưng sau khi thu hồi đất của người dân để làm dự án thì chính đất đó lại được giao dịch với giá cao hơn rất nhiều lần, gây bức xúc cho người bị thu hồi đất.

Pháp luật về đất đai hiện nay đã có những quy định rất cụ thể về khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể theo từng địa phương, khu vực nhưng công tác bồi thường thu hồi đất vẫn gặp nhiều khó khăn bởi giá đất thực tế cao hơn rất nhiều so với giá đất được địa phương ban hành.

- Và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã có nhiều điều chỉnh quan trọng mang tính bước ngoặt trong vấn đề này?

Đúng vậy, dự thảo lần này đã có nhiều thay đổi. Thứ nhất là bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Để hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, Nghị quyết 18 quy định: bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt, xử lý nghiêm các vi phạm…

Thứ hai, có quy định cụ thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư nếu người dân bị thu hồi đất. Cụ thể, Nghị quyết 18 quy định đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định của Hiến pháp và pháp luật; đồng thời, có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

- Ông đánh giá như thế nào về những sửa đổi này?

Dự thảo Luật Đất đai bổ sung về trường hợp thu hợp thu hồi đất là: “xây dựng cơ sở khám chữa bệnh của lực lượng vũ trang nhân dân”. Theo khoản 7 Điều 2 Luật Khám, chữa bệnh 2019 thì: “Cơ sở khám chữa bệnh là cơ sở cố định hoặc lưu động đã được cấp giấy phép hoạt động và cung cấp dịch vụ khám bệnh, chữa bệnh” và tại khoản 1 Điều 3, khoản 1 Điều 4 Nghị định 87/2011/NĐ-CP thì bệnh viện là một hình thức tổ chức chữa bệnh, khám bệnh trong quân đội. Do đó, dự thảo quy định các trường hợp thu hồi đất để xây dựng bệnh viện, cơ sở khám chữa bệnh của lực lượng vũ trang nhân dân là đã bị trùng lặp, nên bỏ đi trường hợp bệnh viện vì trong “cơ sở khám chữa bệnh” đã bao hàm “bệnh viện”.

Ngoài ra, dự thảo còn bổ sung thêm một số trường hợp thu hồi đất, các trường hợp này đã đáp ứng được tình hình thực tiễn xã hội, phản ánh sự lắng nghe, theo dõi sát sao diễn biến thị trường nhà đất của nhà nước để nhanh chóng đưa ra các điều chỉnh pháp luật để phù hợp với yêu cầu xã hội.

- Theo ông, nên sửa đổi vấn đề thu hồi đất và bồi thường đất như thế nào để người dân thật sư cảm nhận được là mình được bồi thường xứng đáng?

Vấn đề bồi thường đất khi nhà nước thu hồi đất luôn là vấn đề quan trọng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2013, thời điểm tính tiền bồi thường thu hồi đất được xác định khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, từ lúc có quyết định thu hồi đất cho đến khi cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để người dân nhận tiền bồi thường kéo dài đến vài năm. Khi đó, giá đất đã có nhiều biến động, vì vậy pháp luật cần quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế.

Giá đất cụ thể là là giá để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Giá đất cụ thể và giá đất phổ biến theo thị trường là khác nhau, giá đất theo thị trường có thể cao hơn rất nhiều so với giá đất nhà nước. Trên thực tế, khi giao dịch, người dân thường sử dụng giá đất theo thị trường nhưng khi bồi thường do thu hồi đất, nhà nước sẽ căn cứ theo giá đất cụ thể nên người dân sẽ thấy tiền bồi thường thấp hơn giá đất thị trường.

Do đó, cần xây dựng cơ chế để xác định giá đất theo thời giá thị trường. Trước hết cần làm rõ khái niệm giá thị trường theo hướng xác định được giá bồi thường cho người dân mà họ có thể chuyển nhượng trên thị trường tự do hoặc xác định giá đất cụ thể trong trường hợp sử dụng để tính tiền bồi thường cho người sử dụng đất theo hướng “dựa trên mức giá trung bình của hai loại giá đất trước và sau khi thu hồi đất”.

Ngoài ra, cần xem xét, bổ sung thêm một số khoản hỗ trợ phù hợp với điều kiện của từng địa phương. Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của nông dân thì ngoài việc họ được bồi thường giá đất nông nghiệp tại thời điểm thu hồi cần quy định tỷ lệ hỗ trợ nhằm thưởng khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, nhanh chóng bàn giao mặt bằng cho các nhà đầu tư. Khoản hỗ trợ này trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng. Ví dụ: người bị thu hồi đất nông nghiệp được bồi thường theo giá đất nông nghiệp là 500.000 đồng/m2. Sau đó, đất này được giao cho nhà đầu tư xây dựng nhà ở chung cư thương mại và được bán với giá 50.000.000 đồng/m2. Khoản thưởng cho người bị thu hồi đất nghiêm chỉnh chấp hành việc bàn giao mặt bằng được trích từ sự chênh lệnh giữa 2 loại giá đất là 5%-10%. Có như vậy mới tạo thêm nhiều sự đồng thuận và giảm các khiếu kiện liên quan đến việc bồi thường đất bởi lẽ người bị thu hồi đất hưởng lợi từ việc thu.