KCN Tín Nghĩa chưa thu được lãi từ hợp tác ngàn tỷ với Cảng Phước An

Chào bán cổ phiếu cho cổ đông, huy động ròng 965 tỷ đồng

Ngày 14/7/2022, KCN Tín Nghĩa đã kết thúc đợt chào bán 39.004.714 cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 25.000 đồng/cổ phiếu, tỷ lệ 150%. Sau đợt chào bán này, cổ đông lớn của KCN Tín Nghĩa là Tổng công ty Tín Nghĩa với tỷ lệ sở hữu 56,74% (36.885.000 cổ phiếu), America LLC sở hữu 15,14% (9.842.525 cổ phiếu), CTCP Chứng khoán Bảo Việt sở hữu 7,96% (5.173.195 cổ phiếu).

Đáng chú ý là, Tổng công ty Tín Nghĩa đã chi 553 tỷ đồng để mua cổ phiếu phát hành thêm của KCN Tín Nghĩa. Được biết Tỉnh ủy Đồng Nai đang sở hữu 48,0625% vốn điều lệ của Tổng công ty Tín Nghĩa. Chủ tịch HĐQT Tổng công ty Tín Nghĩa và KCN Tín Nghĩa đều do bà Đặng Thị Thanh Hà đảm nhiệm.

Sau khi trừ chi phí phát hành gần 10 tỷ đồng, tổng thu ròng từ đợt chào bán là 965 tỷ đồng, KCN Tín Nghĩa dự kiến chi 860 tỷ đồng bổ sung vốn đối ứng tham gia đấu thầu dự án khu công nghiệp Long Đức 3 (Long Đức, Long Thành, Đồng Nai) và phần vốn còn lại bổ sung nguồn vốn lưu động của công ty.

Thay đổi mục đích sử dụng vốn

Tuy nhiên, khu công nghiệp Long Đức 3 không được tổ chức đấu thầu theo Luật Đầu tư nên KCN Tín Nghĩa đã tổ chức đại hội đồng cổ đông qua hình thức lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản vào ngày 22/9/2022 để thay đổi mục đích sử dụng vốn. Toàn bộ nguồn vốn thu được, KCN hợp tác đầu tư với Cảng Phước An thông qua hình thức kinh doanh quyền khai thác, quyền sử dụng đất và quyền sử dụng hạ tầng trong tương lai (quyền khai thác).

Theo báo cáo tài chính bán niên 2023 đã soát xét, KCN Tín Nghĩa đã thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh với Cảng Phước An vào ngày 27/10/2022. Hai bên cùng nhau đầu tư, xây dựng, khai thác và vận hành một phần đất trong dự án KCN Phước An (Phước An, Nhơn Trạch, Đồng Nai).

Theo đó, Cảng Phước An đầu tư hoàn thiện hạ tầng và giấy phép của KCN. Còn KCN Tín Nghĩa đóng góp tài chính và khai thác, kinh doanh quyền sử dụng đất và cơ sở hạ tầng đối với diện tích khu đất hợp tác tối đa là 600.000 m2 (60ha).

Đơn giá hợp tác là 3.444.000 đồng/m2, thời gian hợp tác 18 tháng. KCN Tín Nghĩa sẽ góp làm 2 đợt. Đợt 1, KCN Tín Nghĩa góp vốn theo phần diện tích 300.000 m2 (30ha) của khu đất hợp tác (trong vòng 30 ngày kể từ khi hiệu lực của hợp đồng) là 1.033,2 tỷ đồng. Đợt 2, KCN Tín Nghĩa sẽ góp vốn đối với phần diện tích dự kiến còn lại sau khi dự án KCN Phước An được Nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư. Hai bên sẽ ký phụ lục quy định thời gian góp vốn bổ sung.

Phương án phân chia kết quả kinh doanh, KCN Tín Nghĩa được hưởng 100% phí sử dụng hạ tầng thu được từ hoạt động kinh doanh, khai thác, cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng tại khu đất hợp tác. Trường hợp đơn giá thị trường tại thời điểm giao kết không đảm bảo tỷ suất lợi nhuận 12%/năm so với đơn giá hợp tác thì bên Cảng Phước An cam kết đảm bảo tỷ suất lợi nhuận là 12%/năm so với đơn giá hợp tác. Cảng Phước An được hưởng toàn bộ khoản thu phí quản lý, tiền thuê đất (trả cho Nhà nước) và các khoản thu khác (nếu có) ngoài phí sử dụng hạ tầng tại diện tích khu đất hợp tác.

Theo thuyết minh trên báo cáo tài chính bán niên 2023 soát xét, hiện dự án đang triển khai thực hiện đền bù và ký hợp đồng thuê đất đối với diện tích còn lại chưa thu hồi được và thực hiện triển khai thi công hạ tầng ngay khi công tác này hoàn thành.

Khoản hợp tác kinh doanh trị giá 1.033,2 tỷ đồng với Cảng Phước An có giá trị vô cùng lớn đối KCN Tín Nghĩa khi chiếm 53,2% tổng tài sản của công ty. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, KCN Tín Nghĩa chưa thu được lợi nhuận.

Cảng Phước An chưa ghi nhận doanh thu

Hiện nay, Cảng Phước An có vốn điều lệ 2.000 tỷ đồng. Trong đó, cổ đông lớn có Công ty TNHH MTV Hoành Sơn sở hữu 20,15%; Tập đoàn Dầu khí Việt Nam (PVN) sở hữu 17,5%; Bùi Hữu Quốc Bảo sở hữu 8,25%; Nguyễn Quốc Quân sở hữu 6,9%; Hoàng Thành Hùng, Hà Văn Nam, Võ Trung Thành cùng sở hữu 6,25%; Trần Văn Nguyện sở hữu 6%. Đáng chú ý là 5/6 nhà đầu tư cá nhân ở trên đều có địa chỉ thường trú ở Nghệ An.

Cảng Phước An là doanh nghiệp dự án, hiện đang trong quá trình đầu tư, chưa đi vào hoạt động, do đó chưa có doanh thu hoạt động sản xuất kinh doanh. Do đó, trong 6 tháng đầu năm nay, Cảng Phước An không phát sinh doanh thu thuần, tương đương cùng kỳ năm trước. Lỗ sau thuế hơn 3 tỷ đồng trong khi cùng kỳ lỗ hơn 1 tỷ đồng. Tính đến ngày 30/6/2023, Cảng Phước An lỗ lũy kế hơn 10 tỷ đồng.

Tổng tài sản đạt 4.002 tỷ đồng, tập trung chủ yếu ở chi phí xây dựng cơ bản dở dang 3.299 tỷ đồng, tập trung chủ yếu ở bồi thường giải phóng mặt bằng 1.545 tỷ đồng, chi phí triển khai và xây dựng dự án 1.554 tỷ đồng.

Ngoài ra, tài sản còn ở khoản mục trả trước cho người bán ngắn hạn với giá trị 521 tỷ đồng, tập trung chủ yếu cho CTCP Đầu tư Xây dựng Tuấn Lộc 378 tỷ đồng và Mitsui E&S Machinery Company Limited 141 tỷ đồng.

Nguồn vốn hoạt động 4.002 tỷ đồng của Cảng An Phước hình thành chủ yếu từ vốn chủ sở hữu 2.093 tỷ đồng, phải trả ngắn hạn cho KCN Tín Nghĩa 1.033,2 tỷ đồng, vay dài hạn 775 tỷ đồng.

Hợp đồng hợp tác kinh doanh của KCN Tín Nghĩa với Cảng Phước An sẽ kết thúc vào ngày 27/4/2024. Với bảng cân đối kế toán như hiện nay, Cảng Phước An sẽ lấy tiền ở đâu để trả cho KCN Tín Nghĩa kèm theo cam kết lãi suất 12%/năm?

Đóng cửa ngày 15/9, cổ phiếu TIP của KCN Tín Nghĩa đạt 23.050 đồng/cổ phiếu, tăng 33% so với đầu năm nay nhưng còn giảm 57,7% so với đỉnh lịch sử 54.450 đồng/cổ phiếu được thiết lập vào ngày 24/1/2022. Ở mức giá hiện tại, vốn hóa của KCN Tín Nghĩa đạt 1.498 tỷ đồng.

Cổ phiếu PAP của Cảng Phước An đang đăng ký giao dịch tại UPCoM với giá 12.200 đồng/cổ phiếu, giảm 3,9% so với đầu năm và giảm 38,4% kể từ khi cổ phiếu này chào sàn vào năm 2021. Ở mức giá hiện tại, vốn hóa của Cảng Phước An đạt 2.260 tỷ đồng.