Người cho thuê nhà phải kê khai thuế như thế nào?
Cục Thuế vừa gửi công văn đến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, đề nghị phối hợp chặt chẽ trong công tác quản lý thuế đối với hộ kinh doanh và cá nhân có hoạt động cho thuê nhà, văn phòng, mặt bằng.
Theo Thông tư 40/2021 của Bộ Tài chính, cá nhân cho thuê nhà phải thực hiện kê khai thuế theo từng hợp đồng, hoặc có thể gộp nhiều hợp đồng trên cùng một tờ khai nếu cùng cơ quan thuế quản lý. Tuy nhiên, không ít trường hợp vẫn chưa tuân thủ đầy đủ.
Bà Ngọc Mai (ngụ tại P. Tân Định, Q.1 cũ, TP.HCM) cho biết đang cho thuê căn nhà trong hẻm với giá 14 triệu đồng/tháng, nhận tiền qua ngân hàng nhưng từ nhiều năm nay chưa hề kê khai, nộp thuế. Bà thừa nhận “không biết” về nghĩa vụ này và cũng không được cơ quan nào nhắc nhở.
Cục Thuế cũng ghi nhận tình trạng một số hộ kinh doanh và cá nhân vẫn chưa khai báo, hoặc khai không đầy đủ doanh thu từ cho thuê bất động sản. Để khắc phục, đơn vị đề nghị tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý nhằm đồng bộ cơ sở dữ liệu, giúp việc quản lý thuế sát thực tế hơn.
Luật sư Trần Xoa – Giám đốc Công ty Luật Minh Đăng Quang – phân tích: Trước năm 2015, để doanh nghiệp được tính chi phí thuê văn phòng, nhà ở vào chi phí hợp lý thì chủ nhà buộc phải kê khai và nộp thuế để được cơ quan thuế cấp hóa đơn. Tuy nhiên, từ cuối năm 2015, quy định thay đổi, doanh nghiệp chỉ cần hợp đồng và thanh toán qua ngân hàng, không cần hóa đơn. Chính điều này khiến nhiều chủ nhà tìm cách né thuế hoặc tiếp tục kê khai mức giá cũ dù đã nhiều lần tăng giá cho thuê.
Để khắc phục, cơ quan thuế hiện nay sẽ rà soát danh sách cá nhân cho thuê thông qua phối hợp với các đơn vị tại địa phương, sau đó gửi thông báo hướng dẫn chủ nhà làm thủ tục kê khai. Việc xử phạt chỉ áp dụng khi người cho thuê cố tình trốn thuế hoặc kê khai sai lệch.
Ông Nguyễn Ngọc Tịnh – Phó Chủ tịch Hội Tư vấn và Đại lý thuế TP.HCM – nhấn mạnh: việc quản lý thuế với nhóm hộ kinh doanh và cá nhân cho thuê nhà là cần thiết để đảm bảo công bằng. Cá nhân cho thuê bất động sản quy mô nhỏ không cần thành lập doanh nghiệp, nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.
Đặc biệt, cả cá nhân người Việt lẫn nước ngoài sở hữu tài sản cho thuê trong nước đều phải tuân theo quy định thuế tương tự. Khi doanh thu từ hoạt động cho thuê vượt mức 100 triệu đồng/năm, người cho thuê phải đăng ký và nộp thuế tại Việt Nam.
Thực tế còn có trường hợp chủ nhà cố tình khai thấp doanh thu dưới ngưỡng 100 triệu đồng/năm để tránh nộp thuế, hoặc thỏa thuận cho bên thuê đứng ra kê khai thay. Về bản chất, ngân sách nhà nước vẫn thu được thuế, nhưng người nộp trên hồ sơ không phải chủ sở hữu thực sự. Theo chuyên gia, nên khuyến khích chủ nhà trực tiếp đứng tên kê khai bởi hiện nay cơ quan thuế đã gắn mã số thuế với căn cước công dân, việc minh bạch nghĩa vụ tài chính sẽ giúp chủ nhà thuận lợi hơn trong dài hạn.
Hiện nay, cá nhân cho thuê có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải chịu 3 loại nghĩa vụ:
Thuế GTGT 5% trên doanh thu tính thuế
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 5% trên doanh thu tính thuế
Lệ phí môn bài theo mức:
300.000 đồng/năm với doanh thu 100–300 triệu
500.000 đồng/năm với doanh thu 300–500 triệu
1.000.000 đồng/năm với doanh thu trên 500 triệu
Tuy nhiên, từ 1/1/2026, mức doanh thu miễn thuế được nâng lên 200 triệu đồng/năm. Nghĩa là chỉ khi vượt ngưỡng này, cá nhân mới phải nộp thuế.
Phương thức kê khai và thời hạn nộp
Cá nhân cho thuê nhà có thể khai thuế theo hai cách:
Kê khai theo từng lần phát sinh: nộp hồ sơ chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu kỳ cho thuê.
Kê khai theo năm: nộp hồ sơ chậm nhất vào cuối tháng đầu tiên của năm dương lịch kế tiếp.
Các tờ khai cần chuẩn bị bao gồm:
Tờ khai GTGT mẫu 01/TTS
Tờ khai TNCN mẫu 03/BĐS
Tờ khai Lệ phí môn bài (nếu thuộc diện nộp)
Kèm theo là bản sao hợp đồng thuê, giấy tờ tùy thân và bảng kê hợp đồng nếu khai theo năm. Hồ sơ có thể nộp trực tiếp tại chi cục thuế hoặc khai qua cổng thuedientu.gdt.gov.vn.
