Khoảng 30 tỷ USD đang 'đóng băng' trong hàng nghìn dự án bất động sản dang dở

Hàng chục vạn môi giới phải nghỉ việc

Thông tin được ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) đưa ra trong tham luận tại hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì sáng nay (17/2).

Ông Nguyễn Văn Đính cho biết năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương hơn 20% so với năm 2018; cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Quý IV/2022, nguồn cung sụt giảm kỷ lục với gần 7.000 sản phẩm.

Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Sơ bộ tháng 1 năm 2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục, không đáng để thống kê.

Đến cuối năm 2022, có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể, tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước. Từ quý IV/2022, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới quá ít.

Các doanh nghiệp bất động sản còn hoạt động phải phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO...

Doanh nghiệp môi giới lỗ nặng, khó khăn. Điển hình nhiều đơn vị thiếu dòng tiền, phải nghỉ Tết sớm, cắt giảm nhân sự, giảm lương và đóng cửa văn phòng. Trong tháng 1/2023, không ít chủ doanh nghiệp môi giới vừa và nhỏ đã phải bán tài sản cá nhân để duy trì hoạt động cho văn phòng. Hàng chục vạn môi giới, chiếm tới 80% lực lượng đã phải dừng hoạt động.

Hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan cũng phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp do bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tình trạng chậm thanh toán của các chủ đầu tư.

Nhận định về nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, Phó chủ tịch VNREA cho rằng vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến doanh nghiệp bất động sản khó triển khai dự án, làm nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng, cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp. Hiện vẫn thiếu chính sách để điều tiết thị trường, định hướng tiêu dùng, hạn chế đầu cơ; không có chính sách để hạn chế sản phẩm, dự án cao cấp; ngược lại cũng không có chính sách phát triển nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Cùng với đó là “tắc” nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu và “tắc” cả nguồn vốn huy động từ khách hàng. Doanh thu sụt giảm, chi phí tăng cao do chi phí tiếp cận tài chính tăng, chi phí đầu vào tăng, lãi suất tăng... khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.

Cần đẩy nhanh việc bơm vốn cho nền kinh tế

“Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam hoàn toàn ủng hộ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước phải thực thi chính sách tín dụng thắt chặt, để kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá. Nhưng cũng không thể để kinh tế lao dốc, doanh nghiệp khốn đốn phá sản, người dân đói kém”, ông Đính nói đồng thời cho biết VNREA đã kiến nghị nhiều giải pháp nhằm thúc đầy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Trong đó, về nguồn vốn, VNREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước thúc đẩy nhanh việc bơm vốn cho nền kinh tế, trong đó có hoạt động phát triển bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền, hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp và những dự án ưu tiên.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid; trường hợp doanh nghiệp bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại; không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ; hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp.

Đặc biệt, cần có chính sách hỗ trợ cho vay đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu hoặc mua lại trái phiếu đã phát hành mà doanh nghiệp phát hành đang gặp khó khăn và chứng minh được việc sử dụng nguồn tiền trái phiếu phát hành đúng mục đích; xem xét cấp vốn để phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới có thể đáp ứng “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn; có chính sách phát triển các kênh dẫn vốn mới như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, quỹ nhà ở…

Ngoài ra, cần có chính sách hỗ trợ để người dân có nhu cầu vay mua nhà để ở dễ dàng tiếp cận được với nguồn vốn, đặc biệt là nhóm đối tượng thu nhập thấp, công nhân, người lao động. Bên cạnh đó, cần sớm ban hành các điều chỉnh Nghị định 65 để hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp được thuận lợi, hiệu quả; nên kéo dài thời hiệu thực thi Nghị định 65 đến năm 2025.

Về cơ pháp lý, VNREA kiến nghị đẩy nhanh quá trình sửa luật để ổn định phát triển dài hạn, rất cần có chính sách mạnh hơn để thúc đẩy nhà ở xã hội nhằm tạo sản phẩm phù hợp thị trường, kích thích giao dịch, khởi động guồng quay sản xuất kinh doanh cho cả nền kinh tế. Song song với đó, cũng cần có những chính sách khuyến khích, kích thích phát triển nhà thương mại có mức giá phù hợp, vừa kích thích sản xuất kinh doanh, vừa tạo ra nguồn thu cho ngân sách.

Lãnh đạo VNREA cũng khuyến cáo các doanh nghiệp đang có nhiều dự án gặp khó khăn nên xác lập lại chiến lược kinh doanh và cấu trúc lại các phân khúc sản phẩm của dự án theo hướng “tăng phân khúc sản phẩm giá rẻ” để dễ hấp thụ và sớm có dòng tiền; điều chỉnh dự án hoặc một phần dự án (trong giai đoạn đang làm thủ tục đầu tư) sang nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường để được hưởng các cơ chế hỗ trợ và dễ được phê duyệt hơn; rà soát lại danh mục dự án; giữ lại những dự án có khả năng thực hiện được; chuyển nhượng, chuyển giao các dự án không đủ nguồn lực thực hiện được…