Khu vực có kinh tế phát triển nhất Việt Nam sắp có thêm gần 19.000ha đất công nghiệp chuyển đổi

Công ty Chứng khoán SSI Research mới đây đã có báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp miền Nam trong giai đoạn 2021-2030.

Cụ thể, theo quy hoạch các khu công nghiệp Đồng Nai, diện tích khu công nghiệp được Thủ tướng Chính phủ phê dụng sử dụng đất cao su chuyển đổi là 6.760ha (chiếm 91% tổng diện tích) đến 2025 và 2.000ha giai đoạn 2025-2030 (chiếm 48% tổng diện tích).

Đồng thời, diện tích đất cao su chuyển sang khu công nghiệp trong giai đoạn đến 2025 của Bình Dương và Bình Phước, Bà Rịa Vũng Tàu lần lượt là 3.084ha, 2.994ha và 3.933ha.

Như vậy, tổng cộng có 18.771ha đất trồng cao su được chuyển đổi tại các địa phương này.

Việc chuyển đổi đất cao su sang làm khu công nghiệp có các lợi thế như diện tích đất liền thửa lớn, đền bù giải phóng mặt bằng nhanh khi hành lang pháp lý về định giá đất được hướng dẫn rõ ràng, làm cơ sở cho việc xác định giá chuyển nhượng và chi phí san lấp mặt bằng thấp do vùng đất có độ cứng cao.

Do vậy, SSI Research cho rằng việc chuyển đổi đất cao su sang làm khu công nghiệp sẽ giúp cung cấp nguồn cung mới trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương đạt trên 93%.

Nhóm phân tích SSI Research cho rằng phương pháp thu nhập phù hợp nhất với xác định giá đền bù trồng cây cao su bao gồm các yếu tố như doanh thu từ khai thác vườn cây trong 3 năm gần nhất; chi phí khai thác vườn cây trong 3 năm gần nhất; tỷ lệ chiết khấu theo lãi suất tiền gửi bình quân kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng Nhà nước nắm giữ trên 50%.

Bên cạnh đó, SSI Research cũng thực hiện so sánh các giao dịch đền bù đất trên cây cao su trong quá khứ tại các dự án như VSIP 3 - Bình Dương (đơn giá đền bù 2,5 tỷ đồng/ha), Nam Tân Uyên 3 - Bình Dương (đơn giá đền bù 2,5 tỷ đồng), Minh Hưng 3 - Bình Phước (đơn giá đền bù 1,5 tỷ đồng/ha), khu công nghiệp Hiệp Thạnh - Tây Ninh (đơn giá đền bù 1,3 tỷ đồng/ha) làm cơ sở cho xác định tiền đền bù đất trên cây cao su cho các giao dịch sau.

Theo SSI Research, chi phí đền bù đất trồng cây cao su bao gồm 2 thành tố là giá bồi thường cây cao su thực hiện theo mức quy định của UBND tỉnh; và hỗ trợ các loại (gồm hỗ trợ tài sản trên đất, hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất còn lại, hỗ trợ chế độ trợ cấp ngừng việc và hỗ trợ đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng với người có đất bị thu hồi).

Dựa vào các giao dịch hiện tại và trao đổi với các doanh nghiệp trong ngành, SSI Research dự báo chi phí đền bù đất trồng cây cao su dự kiến có thể tăng 30-50% so với chi phí các giao dịch trong quá khứ và áp dụng theo các phương pháp định giá từ Luật đất đai sửa đổi.

Do đó, với việc chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng, SSI Research nhận định biên lợi nhuận gộp các khu công nghiệp mới có thể giảm về mức 25-30% so với mức hơn 42% các dự án hiện đang hoạt động.

Đông Nam Bộ (còn được gọi là miền Đông) là một trong hai phần của Nam Bộ Việt Nam. Vùng Đông Nam Bộ có 1 thành phố trực thuộc trung ương là Thành phố Hồ Chí Minh và 5 tỉnh: Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai và Tây Ninh.

Đông Nam Bộ là khu vực kinh tế phát triển nhất ở Việt Nam, đóng góp hơn 2/3 thu ngân sách hằng năm, có tỉ lệ đô thị hóa 62,8%.