Lãi chuyển nhượng bất động sản đóng thuế TNCN 20%: Nên hay không?

Trong báo cáo gửi Quốc hội, Bộ Tài chính cho biết, để phù hợp với tình hình thực tế về giao dịch chuyển nhượng bất động sản, đồng thời tối ưu số thuế TNCN nộp vào ngân sách nhà nước, trong quá trình sửa Luật TNCN, Bộ Tài chính đang nghiên cứu phương án lựa chọn áp dụng giữa 2 phương pháp tính thuế, phụ thuộc vào thông tin về giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Cụ thể, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì áp dụng phương pháp thu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất bằng: Thuế suất (đề xuất mức 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế TNDN đối với chuyển nhượng bất động sản) nhân với (x) thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng).

Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế TNCN được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với (x) thuế suất 2%.

Theo nhận định của Bộ Tài chính, nếu thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên cơ sở thu nhập chịu thuế xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan thì đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với chức năng đánh trên thu nhập phát sinh của sắc thuế TNCN.

Ông Nguyễn Văn Được, Ủy ban BCH Hội Tư vấn Thuế Việt Nam, Tổng giám đốc Công ty Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín cho rằng, hiện nay mức thuế bất động sản quá thấp dẫn đến việc đầu cơ đất và tình trạng đất bỏ hoang nhiều. Nhà đầu tư, “cò đất” chỉ phải đóng thuế chuyển nhượng, thuế TNCN 2% nên khi họ chuyển nhượng có lời thì sẵn sàng đầu tư.

Đồng thời, việc đánh thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện tại là chưa hợp lý, bởi dù người bán có lãi hay lỗ thì vẫn phải đóng thuế như nhau, dẫn đến bất bình đẳng và nguy cơ thất thu ngân sách và làm méo mó thị trường.

Ông Nguyễn Văn Được nêu rõ, trước đây, cơ quan chức năng đã thấy sự bất hợp lý này và có quy định cách tính thuế 20% đối với thu nhập (lợi nhuận) từ chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, quy định này bị bãi bỏ theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC do khó khăn trong khâu thực hiện, chủ yếu do việc khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế và bảng giá đất chưa phản ánh sát giá thị trường.

“Bộ Tài chính đề xuất thay đổi chính sách để tính thuế dựa trên thu nhập thực tế là hoàn toàn hợp lý, đây không phải chính sách mới. Hiện nay, thị trường bất động sản đã minh bạch hơn, các giao dịch dễ kiểm soát hơn nhờ việc thúc đẩy sàn giao dịch bất động sản, thanh toán không dùng tiền mặt, và khung giá đất đã tiệm cận với giá thị trường… Đặc biệt mọi giao dịch biến động đến bất động sản đều phải đăng ký thay đổi với cơ quan có thẩm quyền trong đó có cơ quan thuế. Đây là thời điểm chín muồi để áp dụng thuế dựa trên thu nhập thực tế, thay vì thuế suất cố định trên giá chuyển nhượng”, ông Nguyễn Văn Được nhấn mạnh.

Theo ông Được, hiện nay doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản đã phải nộp thuế 20% trên phần thu nhập, thì cá nhân cũng nên thực hiện tương tự để đảm bảo công bằng. Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định rằng muốn kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp. Do vậy, những đối tượng chuyển nhượng với tần suất lớn như "cò đất" hoặc người kinh doanh bất động sản không chính thức cần được điều chỉnh phù hợp trong chính sách thuế. Chính sách mới đảm bảo đúng bản chất: chỉ khi có thu nhập mới phải nộp thuế.

Vị chuyên gia cũng cho rằng người nộp thuế hoàn toàn có thể cung cấp hóa đơn, chứng từ để chứng minh chi phí phát sinh liên quan đến giao dịch chuyển nhượng, từ đó giúp cơ quan thuế tính chính xác phần thu nhập chịu thuế đồng thời đóng góp chung vào tiến trình tuân thủ pháp luật và thực hiện, giám sát sử dụng, lập hóa đơn của các bên.

Để giải quyết những bất cập hiện nay, ông Được đề xuất cần sớm xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch bất động sản nhằm bảo đảm giá ghi trong hợp đồng tiệm cận với giá thị trường. Bên cạnh đó, cần tăng cường giám sát và siết chặt trách nhiệm đối với các tổ chức, công chứng, sàn giao dịch bất động sản và các tổ chức cung cấp hóa đơn, chứng từ liên quan tạo điều kiện cho người dân minh bạch hóa chi phí. 

Đối với một số trường hợp đặc thù chẳng hạn như bất động sản được thừa kế từ nhiều đời trước, không đủ cơ sở để xác định chi phí đầu vào, ông Được cho rằng, việc áp dụng mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng hiện vẫn là giải pháp có thể chấp nhận trong giai đoạn hiện tại, tuy nhiên cần được xem xét điều chỉnh dần theo hướng tiệm cận thực tế hơn trong tương lai.

Ông cũng kiến nghị, trong thực tiễn vẫn tồn tại một số trường hợp mang tính nhân đạo hoặc không nhằm mục đích kinh doanh, ví dụ như việc đổi nhà do nhu cầu sinh hoạt, lý do gia đình hoặc điều kiện khách quan. Mặc dù các trường hợp này không chiếm tỷ lệ lớn, nhưng chính sách pháp luật cần có sự linh hoạt nhất định để đảm bảo công bằng. Có thể cân nhắc các cơ chế như thuế suất lũy tiến, hoặc miễn/giảm thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản phục vụ nhu cầu thực tế, nhất là với những người sở hữu nhà trong thời gian dài (trên 3 - 5 năm) tương tự chính sách miễn thuế TNCN đối với cá nhân có duy nhất một nhà như hiện nay.

Theo Bộ Tài chính, để thực hiện được việc tính thuế theo phương pháp nêu trên đạt hiệu quả cần có 2 điều kiện: Cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng; Quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.

Về cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất: Hiện nay cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế đã có chức năng tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và tra cứu lịch sử giao dịch của người nộp thuế (từ năm 2018). Tuy nhiên, mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa đảm bảo đúng với giá giao dịch thực tế. Việc kiểm soát của cơ quan nhà nước để đảm bảo người mua, người bán ghi giá giao dịch trên hợp đồng đúng giá giao dịch thực tế hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, nên việc thu nhập cơ sở dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường cần thời gian và các công cụ tìm kiếm.

Về thu thập chứng từ, chứng minh liên quan đến chi phí chuyển nhượng bất động sản cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng: Với tình hình thực tế hiện nay thì việc xác định, chứng minh các chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế cũng gặp khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện do có khá nhiều loại chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Ngoài các loại chi phí dễ xác định như chi phí mua, chi phí xây dựng, sửa chữa, chi phí làm thủ tục, thì còn các khoản chi phí khó chứng minh như chi phí môi giới, chi phí lãi vay, chi phí bồi thường các bên liên quan,.... dẫn đến khó khăn trong việc xác định đúng khoản lãi thu được trên thực tế, đặc biệt trong trường hợp người nộp thuế cố tình khai sai nhằm giảm số thuế phải nộp. Một số bất động sản chuyển nhượng có từ xưa hoặc được thừa kế, cho tặng,… nên không xác định được giá vốn.