Hướng dẫn xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội mới nhất

Ngày 1/7/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 192/2025/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, nội dung về xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội được quy định cụ thể nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và hạn chế hành vi trục lợi chính sách.

Chủ đầu tư tự xây dựng giá, có thẩm tra và công khai

Theo Nghị định, việc xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo phương pháp xác định giá và lợi nhuận định mức quy định tại pháp luật về nhà ở. Chủ đầu tư tự xây dựng giá, thuê đơn vị tư vấn có đủ điều kiện năng lực về quản lý chi phí đầu tư xây dựng để thực hiện thẩm tra trước khi phê duyệt.

Trước thời điểm 30 ngày kể từ ngày công bố tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc khi nộp hồ sơ đề nghị xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi quyết định giá bán, giá thuê mua kèm hồ sơ thẩm tra đến Sở Xây dựng cấp tỉnh. Thông tin này sẽ được công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và Trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.

Kiểm toán, quyết toán và kiểm tra giá sau khi nghiệm thu

Trong vòng 180 ngày kể từ ngày nghiệm thu hoàn thành công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện kiểm toán nhà nước hoặc kiểm toán độc lập, tiến hành quyết toán chi phí đầu tư xây dựng theo quy định pháp luật, đồng thời gửi hồ sơ đến Sở Xây dựng để kiểm tra lại giá bán, giá thuê mua.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, trong vòng 30 ngày, Sở Xây dựng sẽ có ý kiến bằng văn bản trên cơ sở kết quả kiểm toán, quyết toán. Kết quả cuối cùng, bao gồm ý kiến của Sở Xây dựng và giá bán, giá thuê mua do chủ đầu tư xác định, sẽ được công khai trên cổng thông tin của địa phương.

Không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi cấp Giấy chứng nhận

Nghị định quy định rõ, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hoàn trả phần chênh lệch giá (nếu có).

Trong trường hợp kết quả kiểm toán và kiểm tra của Sở Xây dựng cho thấy giá bán, giá thuê mua cao hơn giá đã ký hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch từ người mua. Ngược lại, nếu giá kiểm toán thấp hơn, chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Trách nhiệm và xử lý vi phạm

Chủ đầu tư chịu trách nhiệm toàn diện về tính chính xác của hồ sơ, quyết định giá bán, giá thuê mua, và việc triển khai dự án đúng tiến độ, chất lượng, tuân thủ quy định pháp luật. Tổ chức kiểm toán, đơn vị thẩm tra giá bán, giá thuê mua cũng chịu trách nhiệm pháp lý về kết quả thực hiện.

Các hành vi vi phạm quy định của Nghị quyết số 201/2025/QH15 và Nghị định này, tùy theo tính chất và mức độ, sẽ bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Nếu gây thiệt hại, tổ chức, cá nhân vi phạm phải bồi thường theo quy định pháp luật.

Tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý sai phạm

Thanh tra Chính phủ, các Bộ, cơ quan ngang Bộ có trách nhiệm thanh tra, kiểm tra việc thực hiện Nghị quyết và Nghị định, phát hiện, xử lý kịp thời vi phạm, hành vi trục lợi chính sách, đồng thời giải quyết khiếu nại, tố cáo đúng thẩm quyền.

Bộ Quốc phòng và Bộ Công an có trách nhiệm tổ chức kiểm tra, xử lý các chủ đầu tư triển khai chậm tiến độ hoặc không đảm bảo chất lượng các dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang.

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm công khai, minh bạch trong quá trình giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, kiểm tra tiến độ, chất lượng dự án, xử lý các trường hợp vi phạm, đảm bảo không xảy ra khiếu kiện.

Cơ quan có thẩm quyền khi nhận phản ánh, kiến nghị về giao chủ đầu tư có dấu hiệu vi phạm, phải tổ chức kiểm tra và có trách nhiệm thu hồi hoặc đình chỉ quyết định giao chủ đầu tư nếu phát hiện sai phạm không bảo đảm công bằng, minh bạch.

Kiểm soát chất lượng công trình nhà ở xã hội

Nghị định nêu rõ, chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm soát chất lượng công trình từ khâu khảo sát, lập, thẩm định, phê duyệt dự án đến thi công và các công đoạn liên quan. Việc thực hiện phải đảm bảo đúng quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, môi trường, và các quy định về quản lý chất lượng xây dựng.

Trong trường hợp cơ quan chức năng phát hiện hoặc nhận được thông tin phản ánh về nghi ngờ chất lượng, dấu hiệu nguy hiểm, địa phương phải chỉ đạo tổ chức thực hiện các nhiệm vụ xử lý theo quy định về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.