Làn sóng BĐS mới ở TP.HCM: Cơ hội từ 11 khu đô thị bám ga metro
TP. HCM vừa ban hành kế hoạch phát triển 11 đô thị nén dọc các tuyến Metro số 1, số 2 và Vành đai 3 theo mô hình TOD.
Tối ưu hóa giá trị đất đai xung quanh các ga metro
UBND TP. HCM vừa ban hành kế hoạch thực hiện các khu vực TOD dọc tuyến Metro số 1, Metro số 2, tuyến Vành đai 3 theo Nghị quyết 98/2023.
Việc này nhằm tổ chức thực hiện, khai thác các quỹ đất có điều kiện chỉnh trang, phát triển thuộc khu vực xung quanh nhà ga tuyến Metro số 1, Metro số 2, nút giao thông dọc tuyến đường Vành đai 3 theo định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD), làm cơ sở để triển khai thí điểm mô hình phát triển đô thị.
TP. HCM kỳ vọng mô hình TOD (Transit Oriented Development) giúp tối ưu hóa giá trị đất đai xung quanh các nhà ga và vành đai, đồng thời tạo thêm nguồn vốn để tái đầu tư hạ tầng giao thông, lấy đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư để từ đó hình thành tiếp hệ thống giao thông phân tán
Theo đó, các khu vực được chia thành 2 nhóm trên cơ sở đánh giá hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc pháp lý đất, điều kiện và động lực phát triển…
Nhóm đầu tư mới có hiện trạng khu vực là đất trống, hoặc dân cư thưa thớt, hoặc có nhà máy/ xí nghiệp dự kiến di dời ... thuận lợi để thu hồi, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng mới; khu vực có phần lớn diện tích đất do nhà nước trực tiếp quản lý (trụ sở cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp được giao thuê có thời hạn, có thể di dời ...).
Nhóm cải tạo, chỉnh trang khu vực hiện hữu: khu vực đã hình thành dân cư hiện hữu, có điều kiện đô thị xuống cấp/ cần cải tạo chỉnh trang phát triển đô thị; khu vực có một phần diện tích đất do Nhà nước trực tiếp quản lý (trụ sở cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp được giao thuê có thời hạn, có thể di dời ...).
Các khu vực chọn làm TOD phải dễ triển khai (nhiều thuận lợi trong việc thu hồi, giải phóng mặt bằng); sớm thực hiện; hiệu quả cao (giá trị khi đấu giá đất, đấu thầu dự án đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách).
Ba mô hình tươn lại
Kế hoạch TOD của TP. HCM được chia thành 3 mô hình triển khai, tùy thuộc vào vị trí và đặc điểm khu vực.
Vùng lõi nhà ga metro (bán kính 400 - 500m): Đây là khu vực tập trung phát triển đô thị mật độ cao nhất, với các hoạt động thương mại, dịch vụ và nhà ở xen kẽ.
Các khu vực này khuyến khích người dân đi bộ, với đường sắt đô thị là phương tiện giao thông chính, tạo ra môi trường sống thuận tiện, giảm thiểu sử dụng phương tiện cá nhân.
Vùng chuyển tiếp nhà ga (bán kính 500 - 1.000m): Đặc trưng của khu vực này là mật độ đô thị cao, kết nối với nhà ga bằng xe buýt, xe đạp, và phương tiện nhẹ. Các dịch vụ xã hội và công trình dân cư đa chức năng được bố trí, trong đó đường sắt đô thị vẫn giữ vai trò là phương tiện giao thông chính.
Vùng nút giao Vành đai 3: Đây là các khu vực phát triển quanh các nút giao thông chính của đường Vành đai 3, bao gồm khu dân cư, công nghiệp và logistics, với đô thị trung, cao tầng xung quanh lõi trung tâm.
Phương tiện giao thông chủ yếu trong khu vực là xe đạp, xe điện, còn kết nối ra ngoài bằng các đường nhánh vành đai và phương tiện công cộng.
9 vị trí thí điểm ban đầu
Giai đoạn 2024 - 2025 sẽ là cột mốc đầu tiên của quá trình triển khai TOD với đã được xác định.
Với Metro số 1 là Khu vực quanh ga Phước Long (khu Trường Thọ, TP. Thủ Đức), diện tích hơn 160ha.
Với Metro số 2 là ba vị trí gồm Ô phố I/82a, Tây Thạnh (26,65ha); Trung tâm Triển lãm và Trung tâm Thể dục thể thao quận Tân Bình (5,1ha); khu C30 gần ga Lê Thị Riêng (40,9ha).
Với Vành đai 3 là các khu đất lớn như Nông trường Dừa (152,6ha) và khu đất Long Bình (29ha) ở TP Thủ Đức. Khu số 8 rộng 198,4ha ở Tân Hiệp, khu số 6 rộng 389,3ha tại Xuân Thới Thượng và khu 104,9ha ở Xuân Thới Sơn (huyện Hóc Môn).
Giai đoạn này, thành phố sẽ hoàn tất xác định ranh giới, quy hoạch và tình trạng pháp lý từng khu đất từ quý IV/2024 đến quý I/2025. Sau đó, công tác điều chỉnh quy hoạch sẽ được triển khai trong năm 2025, với thủ tục lựa chọn nhà đầu tư dự kiến hoàn tất vào cuối năm 2025.
Giai đoạn 2026 - 2028 sẽ tiếp tục triển khai các khu vực TOD bổ sung, đặc biệt tại hai vị trí là khu 290,2ha tại xã Tân Hiệp (Hóc Môn) dọc Vành đai 3 và khu vực xung quanh ga Tân Kiên, huyện Bình Chánh (314ha) thuộc Metro số 3 nối dài và tuyến đường sắt TP. HCM - Cần Thơ.
Tại các khu vực này, quy trình sẽ bao gồm xác định ranh giới, quy hoạch và tính pháp lý của đất đai trong quý II và III năm 2025. Sau đó, quy hoạch sẽ được điều chỉnh trong quý II - IV/2025, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư hoàn tất vào đầu năm 2026.
