Liên tục ‘thâu tóm’ các công ty Bất động sản trong năm 2021, Nhà Khang Điền đang làm ăn ra sao?

Doanh thu giảm mạnh, dòng tiền kinh doanh âm hơn 2.000 tỷ

Theo Báo cáo tài chính Hợp nhất quý IV/2021 của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã CK: KDH), doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần trong quý đạt 590 tỷ đồng (giảm 54,3% so với cùng kỳ); lãi gộp trong kỳ cũng giảm 27% so với quý IV/2020 còn 485 tỷ đồng; doanh thu từ hoạt động tài chính cũng ghi nhận giảm 22,2% so với cùng kỳ (đạt 7,2 tỷ đồng).

Lợi nhuận sau thuế doanh nghiệp trong quý IV đạt 415v tỷ đồng (tăng 8%) chủ yếu nhờ việc giảm đáng kể giá vốn bán hàng.

Lũy kế cả năm 2021, Khang Điền đã thu về 3.738 tỷ đồng doanh thu thuần (giảm 18%) và 1.204 tỷ đồng lãi sau thuế (tăng 4% so với năm 2020). Con số này tương đương với việc thực hiện được lần lượt 78% và 100% kế hoạch kinh doanh của năm.

Đáng chú ý, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Khang Điền trong năm vừa qua âm 2.015 tỷ đồng, trong khi năm trước là gần 163 tỷ đồng. Doanh nghiệp cho biết, con số chênh lệch này chủ yếu do tăng các khoản phải thu, tăng tồn kho, giảm các khoản phải trả. Ngoài ra, thuế thu nhập doanh nghiệp mà công ty đã nộp năm 2021 cũng cao gấp 5,6 lần năm trước.

Ngoài ra, Khang Điền cũng ghi nhận thêm hơn 830 tỷ đồng từ góp vốn của chủ sở hữu, nâng số tiền thu từ khoản này lên 936 tỷ đồng, đồng thời nhận thêm 154 tỷ đồng thu từ đi vay, nâng tổng tiền thu khoản này lên 2.174 tỷ đồng.

Nợ vay trong năm 2021 của Khang Điền cũng tăng mạnh. Tính đến ngày 31/12 con số này của doanh nghiệp là hơn 2.552 tỷ đồng (tăng 38% so với đầu năm), chủ yếu do nợ trong dài hạn tăng hơn 840 tỷ đồng, đa phần đến từ các khoản vay ngân hàng, trái phiếu để rót vốn cho các dự án Khu trung tâm dân cư Tân Tạo – khu A, dự án Lê Minh Xuân mở rộng và dự án Lovera Vista.

Cụ thể, Khang Điền vay Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phương Đông – chi nhánh Quận 4 với 3 khoản vay lần lượt là 1.000 tỷ đồng (kỳ hạn trả từ ngày 25/7/2022 đến ngày 6/4/2025), 350 tỷ đồng (kỳ hạn trả từ ngày 9/6/2022 đến ngày 9/3/2024) và khoản vay 235 tỷ đồng (kỳ hạn từ ngày 25/1/2022 đến ngày 25/6/2023).

Bên cạnh đó cũng còn 2 khoản vay khác Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam – chi nhánh 11 lần lượt là 208 tỷ đồng (kỳ hạn từ ngày 25/3/2022 đến ngày 12/8/2022) và khoản vay 277 tỷ đồng (kỳ hạn từ ngày 23/12/2022 đến ngày 23/12/2024).

Tính đến cuối năm 2021, tổng tài sản của Khang Điền là 14.349 tỷ đồng, tăng 3,2% so với đầu năm. Trong đó, giá trị tồn kho của doanh nghiệp đạt 7.748 tỷ đồng, tăng 5,5%. Trong kỳ, ngoại trừ các dự án Lovera Vista, Safira, Verosa có tồn kho giảm so với đầu năm do đang trong quá trình bàn giao, các dự án khác đều tăng mức tồn kho.

Liên tục ‘thâu tóm’ công ty Bất động sản trong năm 2021

Vào ngày 5/10/2021, Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Nam Phú (công ty con do Khang Điền nắm 99% vốn) đã hoàn tất nhận chuyển nhượng cổ phần từ các cổ đông của CTCP Phát triển Bất động sản Nguyên Thư. Sau thương vụ này, Nguyên Thư chính thức trở thành công ty con của Nam Phú với tỷ lệ sở hữu 99,9% vốn điều lệ. Qua đó, Nguyên Thư cũng gián tiếp trở thành thành viên trong hệ sinh thái của Khang Điền.

Theo tìm hiểu, Khang Điền hoàn tất ‘thâu tóm’ Bất động sản Nguyên Thư trong bối cảnh doanh nghiệp vừa hoàn tất bán toàn bộ số cổ phiếu quỹ mà công ty mua từ tháng 5 năm ngoái với giá bán bình quân 40.866 đồng/cổ phiếu, gấp đôi so với giá mua vào là 21.087 đồng/cổ phiếu. Ước tính Khang Điền đã chốt lời khoảng 392 tỷ đồng từ thương vụ bán cổ phiếu quỹ này.

Về phía Nguyên Thư, công ty được thành lập vào tháng 12/2020, có trụ sở tại Quận 3, TP Hồ Chí Minh. Người đại diện pháp luật kiêm Giám đốc, Tổng Giám đốc công ty là ông Nguyễn Thiện Tùng (sinh năm 1968).

Sau đó không lâu, Hội đồng quản trị CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền cũng đã thông qua tờ trình về việc Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Gia Phước (công ty con do Khang Điền sở hữu 99,9% vốn điều lệ) nhận chuyển nhượng vốn từ cổ đông của CTCP Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên.

Cụ thể, Gia Phước sẽ nhận chuyển nhượng 60% vốn điều lệ của Phước Nguyên (tương đương 366 tỷ đồng vốn tính theo mệnh giá), giá trị nhận chuyển nhượng tối đa là 620 tỷ đồng. Thời gian hoàn tất dự kiến chậm nhất đến ngày 31/3/2022.

Theo tìm hiểu, Phước Nguyên lại là chủ sở hữu 100% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên – chủ đầu tư dự án khu nhà ở có quy mô 60.732 m2 tại phường Bình Trưng Đông – Cát Lái, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh với tên gọi là dự án Đoàn Nguyên, hay dự án Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông. Qua đó, Khang Điền cũng gián tiếp sở hữu dự án hơn 6ha này.

Đáng nói, dự án 6ha này từng thuộc sở hữu của Nhà Khang Điền. Cụ thể, Nhà Đoàn Nguyên từng là công ty con do Khang Điền nắm 99,99% vốn điều lệ, song đã thoái vốn vào tháng 8/2013 do tình hình kinh doanh không thuận lợi.

Thời điểm đó, Khang Điền cho biết, hoạt động thoái vốn khỏi Đoàn Nguyên là một bước cần thiết trong kế hoạch tái cơ cấu danh mục đầu tư của KDH, phù hợp với giai đoạn được đánh giá là vùng đáy của thị trường bất động sản năm 2013.

Nguồn tiền thu được từ việc chuyển nhượng vốn tại Đoàn Nguyên được KDH đầu tư vào dự án mới có nhiều tiềm năng tại Quận 9, có thể triển khai ngay do đã hoàn chỉnh về mặt pháp lý. Mặt khác, dự án này có cơ cấu sản phẩm thấp tầng, mức giá bán hợp lý khoảng 2 tỷ đồng/căn hộ và đất nên được KDH đánh giá khả thi hơn.

Trở lại với dự án Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông, năm 2018, dự án này được ‘thau tóm’ bởi một doanh nghiệp Singapore là Tập đoàn CapitaLand sau khi Tập đoàn này mua 100% vốn góp BCLand (chủ sở hữu 100% vốn của Đoàn Nguyên khi đó). Số tiền mà CapitaLand chi cho thương vụ này là 1.380 tỷ đồng (khoảng 81,4 triệu SGD).

Doanh thu của Khang Điền sẽ tăng trưởng đến năm 2023?

Trong giai đoạn 2021 – 2023, lợi nhuận của Khang Điền được dự báo tăng 30%. Nguồn thu chính của doanh nghiệp giai đoạn này chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án tại khu vực Bình Chánh và Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh.

Cụ thể, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) dự đoán, doanh thu năm 2022 của Khang Điền sẽ vào khoảng 3.913 tỷ đồng (tăng 12% so với cùng kỳ), lãi ròng cũng sẽ đạt 1.576 tỷ đồng (tăng 71% so với cùng kỳ). Doanh thu chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm tại hai dự án thấp tầng ở TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh là Armena (quy mô 4,3 ha) và Clarita (quy mô 5,8 ha). Ngoài ra doanh thu từ dự án Armena trong năm 2022 được ước tính sẽ đạt 1.633 tỷ đồng và từ dự án Clarita sẽ đạt 1.853 tỷ đồng.

Ngoài ra, tại quận Bình Tân, công ty cũng sở hữu một dự án căn hộ khác với quy mô 1,8 ha ở đường An Dương Vương và hiện đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý, dự kiến mở bán vào năm 2022.

Giai đoạn năm 2023, doanh thu và lợi nhuận ròng của công ty ước tính sẽ đạt lần lượt 6.764 tỷ đồng (tăng 73% so với cùng kỳ) và 2.524 tỷ đồng (tăng 60% so với cùng kỳ). Hai dự án Armena và Clarita được dự báo vẫn sẽ là nguồn thu chính của Khang Điền.

Ngoài ra, đối với dự án Corona City (Khu dân cư 11A tại Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh, quy mô 17,5 ha), Khang Điền đã hoàn tất giải phóng mặt bằng phần thấp tầng và dự kiến mở bán vào đầu năm 2023.

Đồng thời, Khang Điền cũng sẽ mở bán các sản phẩm từ dự án Khu đô thị Tân Tạo tại quận Bình Tân (quy mô 330 ha) và dự án Khu dân cư Phong Phú 2 (The Green Village) tại Bình Chánh (quy mô 132,9 ha).