Lo ngại nhà đầu bất động sản mất niềm tin

Ở phần trước của bàn tròn trực tuyến về tài chính cho thị trường BĐS, các vị khách mời gồm ông Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ông Nguyễn Văn Minh - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản VN và ông Cao Sĩ Kiêm - Nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước VN đã phân tích các kênh huy động vốn ngoài tín dụng ngân hàng, trong đó có huy động từ trong dân.Tuy nhiên, làm thế nào để xây dựng niềm tin cho người dân, để họ sẵn sàng gửi tiền vào BĐS? Mời độc giả theo dõi phần cuối cùng của bàn tròn trực tuyến để cùng tìm câu trả lời.

Người tham gia phải có quyền lợi ngayNhà báo Vũ Phong: Có một câu chuyện mà cả ông Minh và ông Thiện đều nói đến đó là xây dựng lòng tin để khơi nguồn tiền từ dân. Dưới góc độ về tài chính, người kinh doanh bằng lòng tin thì theo ông các nhà đầu tư bất động sản phải làm gì để có được lòng tin?

Ông Cao Sĩ Kiêm: Có ba vấn đề, một là tất cả những cách làm cũng như kết quả của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản là phải làm thế nào cho thực chất, làm thế nào để tránh hoặc loại bỏ toàn hoàn các yếu tố đầu cơ, làm thế nào để người ta tham gia và có quyền lợi ngay, người ta không bị lừa gạt hoặc nói mà không làm hoặc là nói thì rất rõ ràng nhưng khi làm thì rất tù mù. Đấy là trách nhiệm của nhà đầu tư.Nhưng thứ hai là chúng ta cũng phải tổ chức, quản lý đảm bảo điều hành cũng như môi trường pháp lý phải minh bạch rõ ràng và nghiêm túc. Và thứ ba cũng không thể tách khỏi được đó là sự ổn định đồng tiền. Lạm phát phải thấp xuống, chứ lạm phát cao thì dứt khoát thị trường bất ổn, kể cả chứng khoán, bất động sản.Đó là ba yếu tố hợp thành mà chúng ta phải làm chuyển biến được cả ba yếu tố này thì mới có thể thoát trước mắt cũng như là đảm bảo các yếu tốt bền vững lâu dài sau này.

Nhà báo Vũ Phong: Vừa rồi cũng có một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu thành công và Bộ Xây dựng cũng rất hi vọng nguồn vốn ở những quỹ. Ông đánh giá như thế nào về những hướng ứng này?Ông Cao Sĩ Kiêm: Đó là cách làm mà tôi cho là rất đúng hướng, phù hợp với thông lệ quốc tế. Chẳng qua là vừa rồi chúng ta chưa tích cực làm, chưa tập trung chỉ đạo và cũng chưa tạo ra một yếu tố làm bền vững. Vì thị trường chứng khoán hay bất động sản không thể hình thành và có kết quả bằng một giải pháp được mà phải bằng hệ thống các giải pháp, kể cả hệ thống luật lệ và hệ thống điều hành quản lý, kể cả cách xử lý giải quyết, năng lực quản trị của các nhà đầu tư. Cũng như xã hội hóa thì phải được toàn dân đóng góp.Thí dụ như chúng ta tham gia thị trường chứng khoán không phải là gửi vào lấy lãi. Tham gia thị trường chứng khoán là huy động được nguồn lực cực lớn từ xã hội, chứ không phải là vốn lớn để cho mấy ông kinh doanh bất động sản đem đi để đánh quả, đi hớt của nhau để đi đầu cơ. Nhưng nếu chúng ta đi đúng nội dung của thị trường chứng khoán thì nó sẽ hỗ trợ rất lớn cho thị trường bất động sản.

Toàn bộ vốn dài hạn ở đây gồm: một là thị trường vốn thông qua cổ phiếu, trái phiếu chứng khoán; thứ hai là thị trường bảo hiểm, mọi người đóng vào để chỉ cho một người chi. Nguồn vốn đó rất bền vững, cho vay 10 năm hay 20 năm cũng được, chứ tiết kiệm mà gửi 5 năm, cho vay 10 năm, đến lúc 5 năm người ta rút thì vỡ ngân hàng ngay.Cho nên, chúng ta không thể tách ra, không giải quyết từng mảng một mà phải giải quyết cả một hệ thống có tính chất cơ bản bền vững. Như thế chúng ta mới có thể vừa xử lý được trước mắt mà còn xây dựng những yếu tố cơ bản bền vững lâu dài và cũng giải quyết phù hợp với đất nước, đồng thời cũng phù hợp với thông lệ quốc tế.

Thị trường đang nhiễu thông tinNhà báo Vũ Phong: Về phía các cơ quan quản lý thì để xây dựng được niềm tin thì cần phải xây dựng những chính sách, quy định. Vừa qua chúng ta cũng đã làm được một số việc rồi,  trong thời gian tới có những gì nhấn mạnh thêm không thưa ông?

Ông Vũ Xuân Thiện: Đối với các cơ quan quản lý thì để xây dựng được lòng tin đối với những người tham gia thị trường bất động sản thì cần những cơ chế chính sách rất đồng bộ như vừa rồi. Tuy nhiên quy chế chính sách thì không thể hoàn chỉnh một cách toàn diện được, trong quá trình thực hiện thì vẫn phải điều chỉnh, tìm kiếm những phương án để làm cho nó thuận lợi nhất và có hiệu quả nhất.Nhưng ngoài các cơ quan quản lý, theo như ông Kiêm và ông Minh nói, thì các công ty bất động sản phải làm sao cho thực chất. Thứ hai là phải thực hiện theo đúng các quy định hiện hành và thực hiện đúng theo các dự án đã được phê duyệt.Có rất nhiều dự án khi trình thì rất hoành tráng nhưng khi hoàn thiện thì cơ bản chỉ có tòa nhà của mình là xây dựng theo đúng thiết kế, còn những hạng mục xung quanh hỗ trợ thì gần như là lãng quên hoặc là không quan tâm. Chính vì thế mà làm mất lòng tin của dân. Các chủ đầu tư phải có tâm huyết và làm theo đúng quy định hiện hành và các thiết kế đã được phê duyệt.Nhưng có cái rất quan trọng là công tác thông tin truyền thông của chúng ta, là cái tác động rất lớn đến người dân khi mà tham gia thị trường bất động sản. Bây giờ thông tin quá đa chiều và quá nhiễu. Đây không nói là các hệ thống thông tin chính thống mà có rất nhiều nguồn thông tin đến với những người tham gia thị trường bất động sản bị nhiễu rất nhiều mà không có thông tin thật.Tôi đã từng có tiếp cận với một số người đến với sàn giao dịch bất động sản thì thì thấy rằng là ngay cả với các sàn giao dịch bất động sản thì người ta cũng chỉ tin 50% là cùng thôi, thì với những thông tin khác người ta tin bao nhiêu phần trăm.Trong khi đó, ngay cả các nguồn thông tin đại chúng, chúng ta chỉ có các nguồn thông tin theo một chiều, không phải là đa chiều chính xác mà chủ yếu theo chiều hướng là phát hiện các sai lầm, những sai trái, những khó khăn của thị trường, nhưng không nêu được những cái đẹp, những cái thăng hoa của thị trường, không nêu được những cái nghiêm túc của thị trường. Chính vì thế mới gây ra lo lắng cho người dân là đồng tiền mình bỏ ở đây có phát triển được hay là bị mai một đi, mà thậm chí là mất đi hoàn toàn.
 
Đó là định hướng về thông tin mà trong thời gian tới Bộ Xây dựng cũng có những tuyên truyền, những văn bản quy định pháp luật phối hợp với bên thông tin truyền thông để tăng cường công tác tuyên truyền trong việc phát triển thị trường bất động sản.Còn một vấn đề nữa mà chúng tôi cũng đã nghiên cứu rất nhiều nhưng mà cũng chưa thể tìm ra được biện pháp toàn diện, đó là cách định hướng đúng cho thị trường một cách toàn diện. Các cơ quan nhà nước phối hợp với các doanh nghiệp, các chủ đầu tư để có thể có cơ sở để nghiên cứu, định hướng thị trường sao cho phù hợp, đặc biệt là định hướng các phân khúc thị trường làm sao cho đúng chuẩn.Thời gian vừa qua sau khi đã phát hiện các phân khúc căn hộ cao cấp, nhà ở cao cấp bị dư thừa thì chúng tôi cũng đã có những cảnh báo, và trong thời gian vừa qua quý vị cũng đã thấy là các phân khúc nhà ở giá thấp, nhà ở cho người thu nhập thấp, rồi nhà ở giá trung bình cũng đã nở rộ hơn rất là nhiều, và gần như là ra đến đâu hết đến đấy.Chúng tôi đang cảnh báo, cũng gọi là tiềm năng và nguy cơ, là phân khúc gọi là du lịch biển. Bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng nó là cái gì đó rất trừu tượng mà đến một lúc nào đó nó sẽ bão hòa, mà bão hòa rất nhanh. Cũng như trước đây chúng ta có dạng là nhà nghỉ cuối tuần thì bất động sản nghỉ dưỡng có lẽ cũng thuộc cái dạng đó. Nếu chúng ta không có cảnh báo thì sẽ lâm vào vấn đề dư thừa, mà dư thừa là mất nhiều nghìn nghìn tỷ đồng chứ không phải là vài nghìn tỷ đồng như các công trình nhỏ khác vì những dự án đó là những dự án kếch xù, những dự án lớn.Do đó chúng ta phải có định hướng, mà khi những định hướng chuẩn rồi, thì đương nhiên niềm tin của người dân người ta biết gửi gắm vào đâu. Hy vọng là trong thời gian tới sẽ có được sự góp sức của các phương tiện thông tin đại chúng, các hội, các hiệp hội, và đặc biệt là sự góp sức của các tổ chức tín dụng và của người dân, chúng tôi sẽ ra quyết định định hướng cơ bản đúng để cho thị trường chúng ta phát triển một cách lành mạnh, minh bạch, an toàn

Đề xuất xây dựng phần mềm niêm yết BĐS

Ông Vũ Xuân Thiện: Tôi thì tôi không nghĩ là thị trường bất động sản phát triển một cách đột phá. Bởi vì nó phát triển một cách đột phá thì cũng không khác gì một cách bột phát. Nên tôi rất muốn là thị trường bất động sản phát triển một cách vững chắc, có khoa học, có nghiên cứu và có định hướng.Bây giờ chúng ta thấy thị trường ngắn hạn rất khó khăn, nhưng chúng tôi tin rằng thị trường trung hạn và dài hạn rất khả quan bởi vì nhu cầu về nhà ở Việt Nam vẫn còn rất rất nhiều, đặc biệt là nhu cầu nhà ở chung cư, nhà ở thu nhập thấp, đặc biệt là nhà ở cho thuê mà ở Việt Nam bây giờ vẫn đang bỏ ngỏ phân khúc này, mà đây mới là tương lai của việc sở hữu cũng như sử dụng nhà ở tại Việt Nam. Các nước văn minh trên thế giới chủ yếu người ta sử dụng chung cư và chủ yếu người ta sống bằng nhà thuê chứ không có nhà sở hữu nhiều. Chúng ta cũng phải dần dần với những cơ chế chính sách, với những tuyên truyền định hướng đúng thì dần dần người dân cũng sẽ nhận thức được là việc mình sử dụng ngôi nhà hữu dụng hơn là việc mình sở hữu ngôi nhà.

Nhà báo Vũ Phong: Ngay từ thời điểm này ông có nhận biết được những cái tái cơ cấu hay sự sàng lọc trên thị trường qua các doanh nghiệp như thế nào?

Ông Nguyễn Văn Minh: Trước hết tôi cũng xin lật lại vấn đề mà ông Thiện vừa trao đổi là phải xuất phát từ cái gốc. Tôi nhớ năm 2004, thủ tướng chính phủ cũng đã có Nghị quyết 06 để triển khai một số giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam và phát triển một cách lành mạnh và bền vững. Trong đó có hai nội dung chính mà chính phủ yêu cầu. Đầu tiên phải ban hành được luật kinh doanh bất động sản, và thì sau hai năm chúng ta đã có.Thứ hai chúng ta phải xây dựng một chiến lược phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.

Theo quy định đó, các tỉnh, thành phố có tốc độ đô thị hóa cao là phải thành lập các ban chỉ đạo, và từ đó xây dựng các chiến lược. Từ đó cho đến nay có thể khẳng định là chỉ có hai thành phố là Hà nội và Thành phố Hồ Chí Minh thành lập được ban chỉ đạo, và duy nhất chỉ có Thành phố Hồ Chí Minh là đã phê duyệt được chiến lược phát triển thị trường bất động sản đến 2015 và 2020.Chính phủ lúc đó cũng đã giao cho các bộ ngành để triển khai nhưng thực sự lúc đó chúng ta chưa có nhạc trưởng, vì đến 4/2/2008 Thủ tướng Chính phủ mới ban hành Nghị định 13 để chuyển giao toàn bộ quyền quản lý thị trường bất động sản cho Bộ Xây dựng. Và hiện nay sau khi triển khai luật kinh doanh bất động sản, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục có Chỉ thị 01 để tiếp tục triển khai Nghị quyết 06, nhưng đến nay phải khẳng định là chúng ta chưa có một chiến lược phát triển thị trường bất động sản mà được cấp có thẩm quyền phê duyệt cho cả Việt Nam và cho các tỉnh thành.

Điều đó khẳng định rằng, đến chính sách vĩ mô cũng không đưa ra được một hoạch định chiến lược và chúng tôi đã kiên trì kiến nghị cũng đã khá nhiều lần.Bộ Xây dựng đang phản ứng tích cực. vừa rồi bộ Xây Dựng đã trình lên chiến lược phát triển chương trình phát triển nhà ở, rồi Bộ Kế Hoạch - Đầu tư có chiến lược khu công nghiệp khu chế suất. Vấn đề là bộ đa ngành đa nghề nên những vấn đề phân công nhau vẫn chưa rõ và ai là chủ trì ai là người phối hợp thì sự phối hợp của chúng ta đến nay, nói thực, là đang rất hạn chế do đó chúng ta chưa đưa ra được một cái chính sách vĩ mô. Đây là thiệt thòi cho  thị trường bất động sản của chúng ta nó vừa mới được hình thành xong nhưng lại rất thiếu các công cụ, rất thiếu những định hướng lớn thì điều đó ta không thể tránh khỏi.Tôi khẳng định luôn cho đến giờ là khoảng 913 sàn giao dịch đã được thành lập và hoạt động trên toàn quốc. Dù có khung thể chế pháp lý rồi nhưng mỗi anh hoạt động đều theo một cái cách riêng của mình chưa có cái chung.

Nếu như chúng ta củng cố và quản lý tốt thì thị trường này sẽ minh bạch hơn rất nhiều.Thí dụ quy định bất động sản nó cũng như hàng hóa khác, theo luật là phải có nêu xuất xứ, phải niêm yết giá công khai. Nhưng hiện nay, chúng ta chỉ quy định bán là phải qua sàn chứ không quy định niêm yết. Đó là lý do người dân cực kỳ khó tiếp cận được với thông tin chính thống.Vừa qua Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã họp và cũng đã lấy ý kiến các doanh nghiệp và đề xuất nên xây dựng những cái phần mềm dùng chung để tất cả bất động sản của doanh nghiệp được quyền niêm yết công khai trên đó. Một mặt là giúp cho cơ quan quản lý nhà nước có thông tin hàng ngày hàng tuần về thị trường, từ đó mới dự báo được thị trường và đưa ra được chính sách điều tiết.Thứ hai là khi niêm yết ấy thì như vậy là tất cả người dân và những người có nhu cầu tiếp cận với các thông tin đó rất là dễ dàng. Thứ ba, lúc đó chúng ta phải ban hành quy định về các mức phí dịch vụ hành nghề môi giới cho chuẩn, nếu không sẽ dẫn tới thị trường thiếu minh bạch nhưng quan trọng nữa và lâu dài hơn nó làm xói mòn lòng tin của nhân dân

Theo Vef