Mở bán 'ế ẩm', dự án Le Palmier Hồ Tràm về tay Đông Tây Group có 'thoát ế'?

Dự án “đầu tay” của Đông Tây Group

Mới đây, Đông Tây Group đã tổ chức lễ ra mắt dự án Le Palmier Hồ Tràm – được giới thiệu là dự án “đầu tay” trên hành trình mở rộng sang lĩnh vực đầu tư phát triển dự án của doanh nghiệp. Le Palmier Hồ Tràm toạ lạc trên đường ven biển Hồ Tràm, thuộc huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Dự án có quy mô gần 2ha, bao gồm các sản phẩm căn hộ du lịch (condotel) và biệt thự.

Hồi năm 2019, dự án đã gần hoàn thiện và từng được chào bán ra thị trường với tên gọi Parami Hồ Tràm với các sản phẩm gồm biệt thự và condotel nhưng dường như không nhận được sự quan tâm của giới đầu tư, tình trạng bán hàng “ế ẩm” và sau đó phải sang tay cho Đông Tây Land.

Ngày 22/06/2022, Đông Tây Group đã tổ chức Lễ ra mắt dự án Le Palmier Hồ Tràm, đồng thời công bố các công ty thành viên mới và ký hợp tác với các đối tác chiến lược. Theo đó, để đảm bảo vận hành khai thác các dự án, Đông Tây Group đã công bố 2 công ty thành viên mới đảm trách 2 lĩnh vực quan trọng: Công ty Đông Tây Holding - Đơn vị xây dựng và Phát triển dự án và Công ty Đông Tây Hospitality - Đơn vị Quản lý và Vận hành Khách sạn và Resort.

Theo giới thiệu của Đông Tây Group, biển Hồ Tràm từng nằm trong top những bãi biển đẹp nhất thế giới theo bình chọn của kênh truyền hình Mỹ CNNGo, đồng thời cũng là một trong số điểm ngắm bình minh ấn tượng nhất Đông Nam Á.

Dự án Le Palmier Hồ Tràm có quy mô gần 2ha, bao gồm khối căn hộ du lịch (condotel) cao 7 tầng với 1 tầng hầm, cung cấp ra thị trường 45 căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp (condotel) và 12 căn biệt thự có diện tích sàn trên dưới 200m2.

Đặc biệt, Đông Tây Group cho biết mình đã chọn một hướng đi khác biệt so với phần lớn doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng khác, đó là đầu tư phát triển dự án Le Palmier Hồ Tràm tới khi hoàn thiện, đi vào vận hành mới chính thức ra mắt thị trường, giúp mang lại sự yên tâm tối đa cho nhà đầu tư bởi dự án có thể sinh lời tạo dòng tiền ngay.

Khách quan mà nói, Le Palmier Hồ Tràm sở hữu những ưu thế nhất định khi bất động sản tại đây đã hiện hữu, khách hàng quan tâm không phải lo lắng về tiến độ; cơ sở hạ tầng kết nối về Hồ Tràm ngày càng hoàn thiện, thời gian di chuyển không quá lâu…

Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc bán hàng tại dự án không thuận lợi, các sản phẩm condotel, biệt thự cao cấp rơi vào tình trạng “ế ẩm”, không được thị trường quan tâm và không có khách mua. Vậy, với sự có mặt của Đông Tây Group – một doanh nghiệp môi giới bất động sản lần đầu tham gia đầu tư, phát triển dự án, liệu Le Palmier Hồ Tràm có “thoát ế” và Đông Tây Group có thành công vực dậy dự án này hay không?

“Hạn sử dụng” còn 34 năm và loạt “vấn đề” tại Le Palmier Hồ Tràm

Theo tìm hiểu, dự án Le Palmier Hồ Tràm trước đây có tên là dự án Parami Hồ Tràm (Khu du lịch Kim Sa bãi Hồ Tràm) do Doanh Nghiệp Tư Nhân Kim Sa Bãi làm chủ đầu tư. Đến năm 2008 được doanh nghiệp này góp vốn bằng quyền sử dụng hơn 17,000,0 m2 đất cơ sở sản xuất kinh doanh với Công ty TNHH Thương mại Du lịch Kim Sa, thành viên của Thủ Thiêm Group.

Đáng chú ý, dù Đông Tây Group công bố là đơn vị đầu tư, phát triển dự án, nhưng thực tế hiện Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Du lịch Kim Sa - chủ đầu tư trên giấy tờ của dự án khu du lịch Kim Sa bãi Hồ Tràm vẫn là thành viên của Thủ Thiêm Group, do Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại và Dịch vụ Thủ Thiêm nắm giữ 80,281% vốn điều lệ (tương đương hơn 120,4 tỷ đồng).

Theo thông tin trên Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes), dự án này được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ra quyết định số 3861/QĐ-UBND, giao hơn 17, 000,0m2 đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất) tại xã Phước Thuận, huyện Xuyên Mộc, cho Doanh nghiệp tư nhân Kim Sa Bãi để đầu tư xây dựng khu du lịch Bãi Kim Sa, vào tháng 10 năm 2006. Thời gian giao đất là 50 năm, kể từ ngày ký quyết định.

Như vậy, theo quyết định này, dự án có thời gian giao đất là 50 năm, kể từ tháng 10/2006. Tính theo thời hạn này thì dự án có “hạn sử dụng” đến năm 2056? Nếu được đưa vào vận hành trong năm nay thì thời hạn còn lại của dự án theo tính toán là 34 năm?

Thông tin này có thể khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc, thậm chí “chùn chân” khi tìm hiểu và muốn tham gia đầu tư dự án này. Và câu hỏi được đặt ra là với thời gian còn lại, liệu có đảm bảo được lợi nhuận của nhà đầu tư các sản phẩm tại dự án này hay không? Trong khi đó, trên thị trường hiện các căn biệt thự tại Le Palmier Hồ Tràm được rao bán với giá khoảng 30 – 40 tỷ đồng/căn có diện tích từ 400 – 520 m2; condotel có giá khoảng 3 – 4 tỷ đồng/căn diện tích 200m2.

Với mức giá này, biệt thự tại Le Palmier Hồ Tràm có thể nói là bất động sản thuộc vào hàng xa xỉ. Tuy nhiên nhiều người lại cho rằng thời hạn còn lại của dự án chỉ còn hơn 30 năm là một “điểm trừ” rất lớn, khiến dự án kém sức hút. Các sản phẩm bất động sản có giá trị lớn vốn dĩ đã kén người mua, trong khi nhiều nhà đầu tư cho rằng, bất động sản sở hữu có thời hạn sẽ mất giá dần theo thời gian còn lại, nên bài toán đầu tư khó đảm bảo hiệu quả.

Còn để lựa chọn làm ngôi nhà thứ 2, mua để khẳng định đẳng cấp hay phong cách sống thì dự án có quy mô nhỏ như sẽ Le Palmier Hồ Tràm cũng khó cạnh trạnh với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng biển quy mô lớn, được đầu tư, phát triển, vận hành bởi những đại gia bất động sản “tên tuổi” như Novaland, Charm Group, Melia Hồ Tràm…

Ngoài ra, cũng cần lưu ý loại hình bất động sản nghỉ dưỡng sở hữu có thời hạn đến nay vẫn vướng mắc trong việc cấp sổ đỏ. Đây là một trong những vấn đề rất dễ nảy sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng, mà bên “nắm đằng chuôi” thường là các chủ đầu tư dự án.

Mặt khác, hiện chủ đầu tư dự án đang áp dụng chính sách bán hàng với các ưu đãi như: giảm 10% phí dịch vụ, hưởng trọn 20 kỷ nghỉ/năm và được tặng thêm đêm nghỉ miễn phí, chia sẻ 40% doanh thu khai thác… Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, làm rõ 40% này đã trừ chi phí quản lý và các chi phí khác hay chưa? Thoả thuận kéo dài bao lâu? Nếu việc cho thuê không thuận lợi, kinh doanh không hiệu quả, thậm chí thua lỗ sẽ tính toán chi phí ra sao?...

Sản phẩm Condotel “thất sủng”

Tại Le Palmier Hồ Tràm, Phần lớn sản phẩm hiện tại là căn hộ condotel. Tuy nhiên diễn biến phân khúc này thời gian qua cũng không mấy khả quan.

Nói về condotel, có lẽ là câu chuyện dài “kể mãi không hết” bởi phân khúc này đã trải qua đủ thăng trầm dù chỉ mới xuất hiện tại thị trường Việt Nam khoảng hơn 5-6 năm nay.

Theo các chuyên gia, phân khúc căn hộ condotel hiện đang là “mảng tối” nhất của thị trường bất động sản và đang bị khách hàng “quay lưng” từ khoảng 2-3 năm trở lại đây khi những tranh cãi về pháp lý kéo dài không dứt, khả năng sinh lời không như kỳ vọng trong khi giá bán quá cao, quyền lợi của nhà đầu tư không được đảm bảo và cam kết lợi nhuận từ các chủ đầu tư liên tục đổ vỡ…

Đặc biệt là trong bối cảnh dịch bệnh Covid – 19 diễn biến phức tạp như như thời gian vừa qua đã khiến nhiều người tin rằng, căn hộ condotel đã không còn “cửa sáng”. Các nhà đầu tư không còn mặn mà, khách hàng “vỡ mộng”, mất niềm tin vào cam kết của các chủ đầu tư khiến thanh khoản loại hình này ngày càng khó khăn.

Trước đó, vào đầu năm 2020, sau nhiều tranh cãi về pháp lý condotel, Bộ TN&MT đã có công văn hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư và thời hạn vẫn là 50-70 năm. Đất đai từ “cam kết miệng” được sử dụng dài hạn như đất ở, nay phải chuyển sang sử dụng theo thời hạn 50-70 năm, khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp thất vọng và ồ ạt “tháo chạy” khỏi loại hình này.

Thời điểm hiện nay, phần lớn các nhà đầu tư đều nhận thấy họ không cho thuê được hoặc ủy thác kinh doanh lợi nhuận thấp. Thậm chí, giá condotel không tăng như kỳ vọng, không thể lướt sóng, nếu muốn bán lại chỉ còn cách duy nhất là chấp nhận cắt lỗ sâu giá bán căn hộ.

Và thực tế, hiện tượng cắt lỗ, giảm giá bán căn hộ condotel đã xuất hiện và “nở rộ” thời gian qua. Nhiều thông tin rao bán cắt lỗ mạnh những dự án thuộc các thị trường trọng điểm như Nha Trang (Khánh Hòa), Đà Nẵng, Phú Quốc, Hội An (Quảng Nam)… Condotel rơi vào tình trạng ế ẩm, nguồn cung dư thừa, tồn kho từ các dự án mở bán trước đây ở mức cao trong khi sức tiêu thụ vô cùng ảm đạm. Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực ở mức đáng quan ngại…

Đầu năm nay, sau khi dịch bệnh được kiểm soát bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự gia tăng đột biến của một số phân khúc như biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố shophouse nghỉ dưỡng. Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, tỷ lệ tiêu biệt thự nghỉ dưỡng biển đạt 47%, tăng 2 lần so với cùng kỳ. Phân khúc nhà phố shophouse nghỉ dưỡng cũng tăng đột biến, tỷ lệ tiêu thụ khá tích cực đạt 82% , ăng khoảng 31,5 lần so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, về phân khúc condotel, ghi nhận của DKRA Vietnam cho thấy vẫn đang trong tình trạng sụt giảm. DKRA cũng đưa ra số liệu thị trường condotel khá lớn là Đà Nẵng trong 2021 không có sản phẩm mới được tung ra thị trường, không bán được sản phẩm nào dù cộng dồn hàng tồn kho condotel qua các năm lên đến hàng nghìn căn hộ.

Thực tế này khiến nhiều chuyên gia lo ngại phân khúc condotel sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng “chất đống” tồn kho, thị trường ảm đạm các sản phẩm khó tiêu thụ trên thị trường…