Mô hình nào cho bất động sản công nghiệp Việt Nam trước vận hội mới?
Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước chu kỳ phát triển mới với nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức. Trong đó, việc lựa chọn mô hình phù hợp để phát triển bền vững là yếu tố rất quan trọng.
Nhiều cơ hội “đón đại bàng”
Từ những nỗ lực trong công tác chỉ đạo điều hành, ổn định kinh tế vĩ mô của Chính phủ, trong quý IV/2020, nền kinh tế nước ta đã có sự phục hồi bứt tốc với mức tăng trưởng 4,48%, đẩy GDP cả năm lên 2,91%. Đây được xem là mức tăng trưởng xếp vào hàng cao trên thế giới trong bối cảnh kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi tình hình dịch bệnh Covid-19.
Mặt khác, dòng vốn ngoại đổ vào bất động sản nhiều nhất trong quý III/2020, với 2,33 tỷ USD vốn đăng ký, tiếp theo là quý IV/2020 với hơn 1 tỷ USD. Vốn đăng ký đầu tư mới vào bất động sản trong năm 2020 đến từ các dự án phát triển kho bãi, nhà xưởng, khu công nghiệp. Điều này cũng cho thấy sự quan tâm của nhà đầu tư ngoại vào thị trường Việt Nam trong hiện tại và tương lai rất lớn.
Vượt lên là một phân khúc hấp dẫn, thu hút đầu tư bậc nhất, bất chấp những tác động của dịch Covid-19, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang sung sức bước vào đường đua với tốc độ phát triển dự báo rất đáng kỳ vọng.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam khẳng định, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là “đứa con cưng” của ngành bất động sản. Lý do là bởi, mô hình sản xuất “Trung Quốc + 1” có thể sẽ được các nhà sản xuất theo đuổi ngày càng nhiều hơn. Các tập đoàn đa quốc gia có xu hướng tìm cách giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm sản xuất, kéo theo nhu cầu lớn về bất động sản công nghiệp tại thị trường Việt Nam.
Các chuyên gia cho rằng, đến thời điểm này, cơ hội dành cho bất động sản công nghiệp trong chu kỳ phát triển mới đã được nhìn thấy rõ, nhưng bên cạnh đó cũng có không ít thách thức trong việc làm sao để vừa đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư, vừa đảm bảo phát triển bền vững. Trong đó, việc chọn loại hình phát triển cũng là yếu tố cần được quan tâm hàng đầu.
“Dọn tổ” như thế nào?
Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, làn sóng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam của các nhà đầu tư nước ngoài mở ra cơ hội cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Nhưng để tận dụng được cơ hội không phải là điều dễ dàng, nhất là khi, việc phát triển các Khu công nghiệp (KCN) ở Việt Nam vẫn còn nhiều điểm yếu. Nhiều doanh nghiệp chỉ đơn thuần san lấp mặt bằng và chờ nhà đầu tư đến trong khi yêu cầu của các tập đoàn FDI cao hơn rất nhiều.
Trong bối cảnh đó, việc phát triển theo mô hình KCN gắn với đô thị và dịch vụ là hướng phát triển tất yếu, bởi chỉ có đi theo hướng này mới có thể giải quyết triệt để được các bất cập, hạn chế của các khu công nghiệp hiện có. Đây cũng là cơ sở quan trọng để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài chất lượng vào lĩnh vực này.
“Khi KCN gắn với khu đô thị và dịch vụ, đòi hỏi các KCN phải đảm bảo yếu tố xanh, sạch, sử dụng công nghệ cao, tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường, nhằm tạo ra một không gian sống và làm việc an toàn, chất lượng.
Chúng ta không thể tách rời KCN và khu đô thị như trước đây. Rõ ràng, nhiều KCN đã hình thành lên nhưng không có bất động sản dân dụng (khu đô thị, hạ tầng tiện ích), không có nhà ở cho công nhân và cán bộ dẫn đến rất nhiều vấn đề về kinh tế - xã hội nên phải bỏ hoang, hoặc chỉ được lấp đầy một phần. Bất động sản công nghiệp không thể phát triển bền vững nếu không đi kèm với bất động sản dân dụng”, vị chuyên gia đánh giá.
Bên cạnh đó, theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, sự gắn bó chặt chẽ giữa KCN và khu đô thị sẽ đòi hỏi sự quy hoạch bài bản, cụ thể và chi tiết với tầm nhìn dài hạn hơn để tạo thành một tổng thể thống nhất. Trong đó, phải ước lượng được nhu cầu ở thực của người lao động và các chuyên gia về làm việc tại các khu công nghiệp để quy hoạch diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở và các hạ tầng dịch vụ đi kèm một cách phù hợp. Nếu quy hoạch thiếu chặt chẽ và thiếu tầm nhìn sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy sau này, là thừa khu công nghiệp, thiếu nhà ở hoặc ngược lại.
Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng nhìn nhận, việc dịch chuyển của các tập đoàn sẽ mang theo số lượng chuyên gia lớn, cần có chỗ làm việc, ăn ở, sinh hoạt. Chuyên gia nước ngoài có mức sống cao, có đòi hỏi nhiều về hạ tầng tiện ích, nhà ở, dịch vụ. Do đó, Việt Nam sẽ chỉ thu hút được nhà đầu tư nếu có hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội tốt.
“Bất động sản công nghiệp không thể đứng độc lập một mình mà nó phải đi cùng với nhiều lĩnh vực kinh doanh khác nữa mới có thể hướng đến đúng bản chất là động lực phát triển kinh tế của địa phương, tạo việc làm, tăng thu nhập cho người dân”, vị chuyên gia khẳng định.
Hiện nay, một số mô hình khu công nghiệp của các nhà đầu tư như TNI Holdings, Phú Mỹ, Rạng Đông, Viglacera, IDICO… đều đang hướng tới quy hoạch theo xu hướng phát triển hạ tầng sản xuất gắn liền hạ tầng xã hội này.
Theo các chuyên gia, khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, việc quy hoạch và phát triển KCN - đô thị - dịch vụ trong chính các khu công nghiệp chính là “điểm mở” từ chính sách giúp nhà đầu tư có thêm cơ hội sở hữu quỹ đất. Đặc biệt, xu hướng xây dựng khu đô thị trong KCN mới chỉ phát triển, đây chính là mảnh đất màu mỡ để các nhà đầu tư bất động sản khai thác, nắm bắt cơ hội đầu tư sinh lời vượt trội.
“Mô hình KCN - đô thị - dịch vụ là mô hình kết hợp giữa phát triển công nghiệp với đô thị hóa, đảm bảo sự phát triển bền vững của KCN, tạo một môi trường sống và làm việc đẳng cấp cho chuyên gia, người lao động. Đây cũng là những đô thị vệ tinh nhằm mục đích giãn dân cư tại các khu trung tâm thành phố vốn đã đông đúc, chật chội”, bà Trương Tú Phương - Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc CTCP Đại An chia sẻ tại một diễn đàn.
TS. Võ Trí Thành cũng nhìn nhận, trước đây, người ta nhìn nhận phát triển chỉ là tăng trưởng. Bây giờ vấn đề bao trùm lên tất cả là yếu tố môi trường và sự phát triển bền vững. Nói rõ hơn, khi xây dựng và phát triển khu đô thị công nghiệp thì vấn đề môi trường là vấn đề tối thiểu phải giải quyết, sau đó là vấn đề kiến tạo không gian sống chất lượng. Bởi lúc này, chúng ta không chỉ đơn thuần là phát triển công nghiệp nữa mà còn gắn liền với đời sống an sinh của người lao động, liên quan đến nhu cầu nghỉ ngơi, giải trí. Đây là những nhu cầu tất yếu, vốn dĩ đã cần nhưng hiện nay đòi hỏi sự cấp thiết hơn.
“Chúng ta phải tạo ra một không gian đủ thuận tiện cho việc dịch chuyển, cung ứng dịch vụ. Nhưng về lâu dài, chỉ thuận tiện thôi chưa đủ mà dần phải tiến lên thực hiện tiêu chí đáng sống. Bước phát triển mới đòi hỏi gắn với đầu tư chất lượng, công nghệ hiện đại, gia tăng lợi nhuận nhưng đi kèm với đó là kỹ năng lao động. Mà kỹ năng lao động gắn liền với 1 tầng lớp đặc biệt đó là các chuyên gia. Để các chuyên gia đến làm việc dài hạn thì phải tạo ra khu đô thị đáng sống mới thu hút họ đến sống và làm việc”, ông Thành nói.
TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), thành viên Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho biết, trước đây, nhìn vào một khu công nghiệp, người ta chỉ thấy một nhà đầu tư. Nhưng nếu biến thành đô thị thì sẽ có bao nhiêu nhà đầu tư? Sự hình thành và ra đi của các KCN trước đã là một bài học lớn về giá trị lan tỏa và những thành tựu đạt được chứ không phải là những tàn dư sót lại.
“Đã có thực tiễn chứng minh rất rõ ràng, tương lai, chúng ta phải tổ chức lại cuộc sống cho người lao động và khắc phục những hạn chế của giai đoạn trước. Khi đó, đầu tư sẽ thực hiện đúng giá trị của mình, tạo nên cơ hội phát triển. Các tỉnh, thành phố nhờ đó cũng có thể chuyển từ KCN thành đô thị theo hướng bền vững”, ông Cung nhìn nhận.
Chung quy lại, theo các chuyên gia, để nắm bắt được những cơ hội đang mở ra từ các đại bàng FDI, các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp Việt Nam cần phải có một tư duy và tầm nhìn dài hạn, hướng tới sự đầu tư bền vững. Theo đó, mô hình KCN - đô thị - dịch vụ là một hướng đi tất yếu cho các doanh nghiệp.
Nghị định 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý KCN và khu kinh tế (có hiệu lực từ 10/07/2018) cho phép quy hoạch và phát triển KCN - đô thị - dịch vụ đã mở ra một hướng đi để giải quyết cho vấn đề thu hút lao động và giải quyết nhu cầu an sinh của người lao động tại các KCN.
Cụ thể, trong KCN - đô thị - dịch vụ, KCN là khu chức năng chính; khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung cấp các dịch vụ tiện ích xã hội cho KCN, có thể bao gồm các phân khu chức năng như: Nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển cùng một số hạng mục công trình kinh tế - xã hội khác cần thiết cho sự phát triển đồng bộ của khu, được đầu tư xây dựng nhằm đảm bảo sự phát triển hiệu quả, bền vững về kinh tế, xã hội, môi trường của khu công nghiệp. Quy mô diện tích khu đô thị - dịch vụ không vượt quá 1/3 quy mô diện tích KCN.
