Người đứng sau công ty Vịnh Thiên Đường – Đơn vị cung cấp sở hữu kỳ tai tiếng Alma Resort Cam Ranh thực sự là ai?

Sạch nợ trái phiếu, dù kinh doanh lỗ lớn nghìn tỷ đồng

Mới đây, dư luận được một phen xôn xao khi Công ty TNHH Vịnh Thiên Đường – chủ dự án Alma Resort Cam Ranh, cũng là doanh nghiệp tiên phong trong bán mô hình sở hữu kỳ nghỉ tại Việt Nam báo lỗ hơn 2,2 tỷ đồng mỗi ngày. Bất ngờ hơn là, mặc dù kinh doanh thua lỗ khiến vốn chủ sở hữu âm tới 1.575 tỷ đồng, nhưng doanh nghiệp này vẫn tất toán đúng hạn hàng trăm tỷ đồng tiền nợ trái phiếu.

Điều này khiến cho giới quan sát phải “lật giở” những thông tin liên quan tới doanh nghiệp này.

Theo tìm hiểu, Công ty TNHH Khu du lịch Vịnh Thiên Đường (tên tiếng Anh là Paradise Bay Resort Company Limited) được thành lập tháng 2/2013, với số vốn điều lệ ban đầu là 105 tỷ đồng. Hai cổ đông sáng lập của doanh nghiệp này là quỹ đầu tư đến từ Singapore Elgin Investments Pte Ltd (góp 95%) và ông Nguyễn Trúc Hiền (góp 5%). Thời điểm mới thành lập, Vịnh Thiên Đường đặt trụ sở chính tại tại 22 Hát Giang, phường Phước Hòa, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà. Lúc này, Tổng Giám đốc của doanh nghiệp là ông Brian Martin, quốc tịch Anh.

Tháng 4/2016, Vịnh Thiên Đường bất ngờ ghi nhận thay đổi cả về lãnh đạo cấp cao và cổ đông. Cụ thể, chức vụ Tổng Giám đốc được trao cho ông Hemant Patel. Trong khi đó, toàn bộ cổ phần của ông Nguyễn Trúc Hiền được sang tay cho ông Dương Tuấn Anh.

Tháng 10/2018, sau gần 6 năm thành lập, Vịnh Thiên Đường thực hiện tăng vốn lên mức 436 tỷ đồng, cao gấp hơn 4 lần số vốn điều lệ ban đầu. Trong đó, tỷ lệ sở hữu của quỹ đầu tư Elgin Investments được nâng lên mức 98,77% và tỷ lệ sở hữu của ông Dương Tuấn Anh giảm xuống chỉ còn 1,23%.

Đến tháng 8/2019, doanh nghiệp này tiếp tục có sự thay đổi lãnh đạo cấp cao. Bà Nguyễn Thị Hồng Thắm (sinh năm 1971) được đưa lên làm Tổng Giám đốc kiêm người đại diện pháp luật thay cho ông Hemant Patel và vẫn đang nắm giữ trọng trách này cho tới hiện tại. Đáng chú ý, trụ sở chính cũng được chuyển về Tầng 9, Tòa nhà Gold Coast, Số 01 Trần Hưng Đạo, Phường Lộc Thọ, TP. Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa, Việt Nam.

Tháng 12/2020, Vịnh Thiên Đường quyết định tăng vốn điều lệ lần thứ hai, từ mức 426 tỷ đồng lên 800 mức tỷ đồng. Theo đó, công ty mẹ là Elgin Investments tiếp tục nâng tỷ lệ sở hữu lên mức 99,34%, còn ông Dương Tuấn Anh chỉ nắm vỏn vẹn 0,66% vốn góp.

Về công ty mẹ của Vịnh Thiên Đường, theo tìm hiểu, quỹ đầu tư Elgin Investments được thành lập tại Singapore vào năm 2008 dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn có cổ phần (private company limited by shares). Được biết, 88% vốn điều lệ của doanh nghiệp này nằm trong tay Blenheim Properties Group Ltd – một công ty kinh doanh bất động sản có trụ sở tại “thiên đường thuế” Bristish Virgin Islands.

Vai trò “bệ đỡ” của Elgin Investments đối với Vịnh Thiên Đường được thể hiện rõ ràng nhất ở giai đoạn 2018 – 2020. Không chỉ rót vốn để mở rộng quy mô, Elgin Investments cũng bơm tiền cho công ty con trong giai đoạn khó khăn. Cụ thể, năm 2019 – năm Alma Resort Cam Ranh đi vào vận hành, vào tháng 5, Elgin Investments đã cho doanh nghiệp này vay 580 tỷ đồng không có tài sản đảm bảo và không có lãi suất với kỳ hạn 12 tháng kể từ ngày giải ngân. Tại thời điểm cuối năm 2019, số dư khoản vay là 24,97 triệu USD (hơn 609 tỷ đồng) và theo phụ lục hợp đồng 23/6/2020, khoản vay sẽ có kỳ hạn mới là 36 tháng kể từ ngày giải ngân và có lãi suất 5%/năm từ ngày 1/1/2020.

Nên biết, năm 2019 là một năm khá “bết bát” của Vịnh Thiên Đường khi doanh nghiệp này đã báo lỗ gần 170 tỷ đồng do phải kinh doanh dưới giá vốn và chi phí liên tục tăng cao.

Đáng chú ý, ngoài nguồn tiền từ công ty mẹ, cuối năm 2019, Vịnh Thiên Đường còn huy động 42,6 tỷ đồng qua kênh trái phiếu. Lô trái phiếu ALMA_BOND01_2019 được phát hành ngày 12/12/2019 với mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, có kỳ hạn 1 năm, lãi suất 11%/năm.

Đầu năm 2020, doanh nghiệp này huy động được thêm 166 tỷ đồng từ 73 nhà đầu tư mua vào lô trái phiếu mang mã ALMA_BOND02_2019, với nhiều đặc điểm tương đồng với lô trái phiếu trước đó. Năm 2021, Vịnh Thiên Đường phát hành lô trái phiếu thứ ba mang mã ALMA_BOND03_2020, với mức lãi suất nhỉnh hơn một chút là 11,5%/năm, qua đó huy động 400 tỷ đồng.

Như vậy, tổng số tiền mà Vịnh Thiên Đường huy động từ trái phiếu là 608,6 tỷ đồng.

Cũng cần nói thêm, tài sản bảo đảm cho tất cả các lô trái phiếu này là toàn bộ lợi tức thu được, các khoản phải thu, các khoản phí... mà Vịnh Thiên Đường thu được trong quá trình đầu tư, xây dựng và khai thác dự án Alma Resort Cam Ranh. Tài sản này được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB) – Chi nhánh Sở Giao dịch.

Về tổ chức lưu ký, nếu như hai thương vụ phát hành trái phiếu đầu tiên được thu xếp bởi Công ty CP Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) thì thương vụ thứ ba được thực hiện tại Công ty CP Chúng khoán Mirea Asset.

Theo thông tin từ Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, Vịnh Thiên Đường có ngành nghề kinh doanh chính là kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê. Tuy nhiên, theo bản công bố thông tin mà doanh nghiệp này gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), lĩnh vực hoạt động chính được kê khai là xây dựng và khai thác Khu nghỉ dưỡng Alma tại tỉnh Khánh Hòa và cung cấp dịch vụ sở hữu kỳ nghỉ.

Mô hình “sở hữu kỳ nghỉ”, hay còn có tên gọi khác là timeshare, được Vịnh Thiên Đường giới thiệu tại Việt Nam từ năm 2023, với mô tả là một hình du lịch nghỉ dưỡng hiện đại, cho phép du khách mua và sở hữu kỳ nghỉ cố định mỗi năm tại một khu nghỉ dưỡng trong thời gian rất dài, lên đến hàng chục năm. Bên cạnh đó chủ sở hữu có thể trao đổi kỳ nghỉ của mình với các chủ sở hữu khác tại các địa điểm khác.

Mô hình kinh doanh “sở hữu kỳ nghỉ” của Vịnh Thiên Đường gắn liền với dự án Alma Resort Cam Ranh. Dự án này được khởi công xây dựng vào năm 2014 và chính thức đi vào hoạt động năm 2019, với quy mô 30ha, gồm 196 biệt thự, 384 căn hộ cao cấp, 14 khu vực ẩm thực, 12 bể bơi hướng biển.

Đáng nói, kể từ khi triển khai dự án này, Vịnh Thiên Đường đã vướng vào không ít lùm xùm, chủ yếu liên quan đến mô hình kinh doanh “sở hữu kỳ nghỉ”.

Năm 2017, Vịnh Thiên Đường từng vướng vào lùm xùm về việc bán các sản phẩm của Alma Resort Cam Ranh khi chưa được cấp phép xây dựng. Được biết, giấy chứng nhận đầu tư của Dự án Alma Resort thể hiện quy mô là Khu resort cao cấp cho thuê dài hạn và ngắn hạn gồm nhiều hạng mục như: Khu Champa resort, Khu thể thao biển Thủy Triều, Khu dịch vụ Thủy Triều, Khu nghỉ dưỡng rừng Phi Lao…

Tuy nhiên, vào thời điểm đó, Vịnh Thiên Đường mới xin được giấy phép xây dựng đầu tiên do Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cấp cho việc xây dựng tòa nhà chính, còn khối các tòa nhà, biệt thự xung quanh vẫn chưa có giấy phép xây dựng. Dù vậy, doanh nghiệp này vẫn khẳng định dự án đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý và ký kết hợp đồng với khách hàng.

Cũng trong năm 2017, Vịnh Thiên Đường bị phạt 30 triệu đồng do chậm tiến độ.

Một năm sau đó, doanh nghiệp này bị 50 khách hàng đã đâm đơn kiện vì hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ mà sản phẩm không như những lời hứa hẹn bán hàng trước đó, khách hàng muốn thanh lý hợp đồng nhưng không được và có nguy cơ bị mất trắng toàn bộ số tiền đã đóng. Như Người quan sát đã thông tin, trong vụ kiện này, Vịnh Thiên Đường đã “lật ngược thế cờ” và thắng kiện.

Sau đó, mặc dù liên tục thua kiện trong vụ tranh chấp hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ này, nhưng khách hàng của Vịnh Thiên Đường vẫn tiếp tục nộp đơn kiện doanh nghiệp.

Mãi đến năm 2022, trên cơ sở tiếp nhận một số khiếu nại của người tiêu dùng, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (nay là Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia) đã tiến hành thanh tra về việc chấp hành pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng đối với Vịnh Thiên Đường.

Sau đó, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng ban hành Quyết định số 300/QĐ-XPVPHC ngày 28/12/2022 xử phạt vi phạm hành chính đối với doanh nghiệp này với hai hành vi: Cung cấp thông tin không đầy đủ, không chính xác cho người tiêu dùng và sử dụng hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung có cỡ chữ nhỏ hơn quy định.

Đến nay, Vịnh Thiên Đường vẫn đang trong quá trình thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là “buộc cải chính thông tin đối với hành vi cung cấp thông tin không đầy đủ, không chính xác cho người tiêu dùng”.