Người mua nhà chờ thị trường chuyển biến rõ nét hơn trước khi xuống tiền

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, ngay sau khi NHNN giao room tín dụng 2024, các ngân hàng thương mại đã chủ động thúc đẩy tín dụng ngay từ đầu năm, thông qua các gói tín dụng ưu đãi, giảm lãi suất cho vay và đơn giản thủ tục cho vay.

Khảo sát tâm lý người dùng bất động sản Việt Nam trong quý II/2024 của Batdongsan.com.vn mới công bố cho thấy, thị trường vẫn đang trong trạng thái chờ đợi và phần lớn người mua nhà cần sự chuyển biến rõ nét hơn trước khi xuống tiền. Người mua vẫn kỳ vọng giá nhà sẽ giảm và các chính sách điều hành cũng như sự đổi mới về hành lang pháp lý sẽ giúp thị trường tích cực hơn.

Đối với việc vay vốn mua nhà, hơn 50% người tham gia khảo sát cho rằng, lãi suất vay mua nhà dưới 8%/năm là hợp lý, 29% chấp nhận mức lãi suất từ 8-10%/năm, chỉ 10% chấp nhận đi vay với lãi suất từ 10-13%/năm (tính theo mức thả nổi). Hầu hết người đang đi vay mua nhà tham gia khảo sát cho biết, họ vẫn phải vay với lãi suất trung bình trên 11,5-13%/năm.

Tại một khảo sát khác của Batdongsan.com.vn, trong quý 2/2024, đánh giá về khả năng mua nhà, chỉ số ghi nhận hiện đang ở mức thấp nhất so với 6 quý gần đây. Cụ thể, nếu quý 1/2023, chỉ số đánh giá về khả năng mua nhà của người dùng đạt 62 điểm, quý 1/2024 tăng lên 64 điểm thì sang quý 2/2024, chỉ số này giảm xuống chỉ còn 60 điểm.

Xét về chỉ số đánh giá tính tích cực của thị trường BĐS hiện nay, số điểm đã giảm 4 điểm so với quý trước đó. Kỳ vọng của người mua nhà với các chính sách vĩ mô, hỗ trợ từ chính phủ cũng giảm từ 53 điểm xuống còn 49 điểm. Các chỉ số khác như kỳ vọng về giá vẫn chưa có sự cải thiện. Điều này đặt ra nhiều thách thức cho thị trường BĐS quý 3/2024.

Dat Xanh Services đánh giá, diễn biến thị trường nhà ở trong nửa đầu năm 2024 đã tích cực hơn so với dự báo trước đó khi nguồn cung mới tăng 40%, vượt xa mức dự đoán 20-30% của kịch bản kỳ vọng. Giá bán tăng 3-5%, phù hợp với dự báo. Lãi suất thả nổi ở mức 10-12%/năm, cũng nằm trong khoảng dự kiến. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 34%, tương đương với mức ước tính từ 30-35% của kịch bản kỳ vọng. Tuy nhiên, vẫn còn một số thách thức như kinh tế chưa thoát nguy cơ suy thoái do tác động bất ổn địa chính trị toàn cầu, tăng trưởng tín dụng thấp dù lãi suất cho vay đã giảm mạnh, pháp lý bất động sản chưa được tháo gỡ triệt để và niềm tin thị trường chưa phục hồi mạnh mẽ.

Theo ông Tuấn, mặc dù lãi vay mua nhà giảm nhưng đây chỉ là lãi suất ưu đãi áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định tùy theo chương trình tín dụng. Hết ưu đãi, lãi suất sẽ thả nổi theo công thức lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12-13 tháng cộng với biên độ thông thường từ 2-3,6%/năm nên sẽ ở mức cao.

Lãi suất luôn là yếu tố mấu chốt để người mua nhà ra quyết định có vay hay không. Dù lãi suất cho vay mua nhà ở thời điểm hiện tại giảm mạnh, nhưng câu chuyện thu nhập giai đoạn này vẫn còn bấp bênh với nhiều người. Chưa kể, lãi suất huy động đang có xu hướng tăng trở lại, từ đó có thể kéo theo biến động về lãi suất cho vay trong thời gian tới.

Chuyên gia cho rằng, phần lớn người mua nhà vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm và các chính sách điều hành cũng như thay đổi mới về Luật sẽ làm thị trường tích cực hơn. Hiện nay, sức mua bất động sản phần lớn rơi vào nhóm có dòng tiền tích lũy, ít sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, lãi suất tăng ở mức chấp nhận được cũng sẽ không tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay nhiều khả năng sẽ vẫn duy trì ở mặt bằng hiện tại trong bối cảnh các cơ quan quản lý và các ngân hàng thương mại nỗ lực hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.

Đại diện Batdongsan.com.vn cho biết, chu kì của thị trường BĐS từ đảo chiều đến tăng trưởng, ổn định sẽ kéo dài từ nửa cuối năm 2024 đến cuối năm 2026. Bước sang quý 3/2024 sẽ là lúc thị trường BĐS vào giai đoạn thăm dò. Lúc này thanh khoản xuất hiện trở lại nhưng với quy mô nhỏ lẻ, rơi vào một vài loại hình phục vụ nhu cầu mua ở thực như chung cư, nhà riêng lẻ. Diễn biến này sẽ kéo dài sang quý 4 và giai đoạn thăm dò sẽ kết thúc vào đầu năm 2025.

Theo đó, năm 2025, thị trường BĐS mới vào giai đoạn củng cố, lúc này thanh khoản tăng dần nhờ xuất hiện những diễn biến tích cực của dòng tiền, pháp lý và chính sách tài chính. Nếu diễn biến thuận lợi thì cuối 2025 sẽ là giai đoạn bất động sản khởi sắc, nguồn cung phục hồi và xuất hiện sự tăng trưởng về giá. Chỉ khi thị trường bước sang giai đoạn ổn định, các loại hình bất động sản mới có thể hồi phục toàn diện. Giai đoạn này có thể sẽ diễn ra sớm nhất là vào quý 1/2026.