TT Trump áp thuế 46%: Bất động sản rơi vào tình trạng 'đóng băng mềm'?

Việc Tổng thống Mỹ công bố mức thuế đối ứng lên tới 46% đối với hàng hóa nhập khẩu từ Việt Nam đang tạo nên một cơn chấn động trên cả thị trường tài chính và thương mại quốc tế. Đây không chỉ là động thái nhằm bảo hộ sản xuất nội địa Mỹ, mà còn là lời cảnh báo mạnh mẽ về sự dịch chuyển chiến lược chuỗi cung ứng toàn cầu. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là bất động sản khu công nghiệp và dân sinh sẽ chịu những tác động không nhỏ.

Bất động sản khu công nghiệp vốn là điểm sáng trong suốt nhiều năm qua, nhờ làn sóng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc và dòng vốn FDI ổn định. Tuy nhiên, mức thuế 46% từ Mỹ đang đặt ra rào cản lớn cho các tập đoàn đa quốc gia – vốn đang đặt nhà máy tại Việt Nam nhằm phục vụ xuất khẩu sang thị trường Hoa Kỳ.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, các tên tuổi lớn như Samsung, LG, Intel… hoàn toàn có thể cân nhắc việc giãn tiến độ mở rộng hoặc chuyển hướng đầu tư sang các quốc gia có mức thuế thấp hơn như Ấn Độ hay Bangladesh. Điều này kéo theo sự suy giảm về nhu cầu thuê đất, thuê nhà xưởng tại các khu công nghiệp trọng điểm như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Long An… Giá thuê có thể chững lại hoặc điều chỉnh giảm, trong khi các khu công nghiệp đang triển khai có nguy cơ trì hoãn kế hoạch phát triển.

Không chỉ bất động sản công nghiệp, ông Tuấn cho rằng phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân cũng có thể đối mặt với áp lực thanh khoản suy giảm. Hàng triệu lao động tại các ngành xuất khẩu chủ lực như dệt may, da giày, điện tử – vốn sử dụng đến 30% tổng lực lượng lao động – có thể bị cắt giảm hoặc giảm thu nhập do doanh nghiệp gặp khó khăn.

"Trong bối cảnh đó, khả năng mua nhà ở thực sẽ suy yếu rõ rệt, đặc biệt ở các đô thị vệ tinh và vùng công nghiệp – nơi nhu cầu nhà ở từng được kỳ vọng tăng trưởng nhờ làn sóng FDI", ông Tuấn nhận định.

Một phần quan trọng của thị trường bất động sản cao cấp là khách hàng ngoại quốc, đặc biệt đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc – các quốc gia có tỷ lệ chuyên gia làm việc tại Việt Nam khá cao. Nếu dòng vốn FDI suy giảm, số lượng chuyên gia nước ngoài cũng sẽ giảm theo, từ đó kéo theo nhu cầu mua và thuê BĐS cao cấp chững lại, ảnh hưởng trực tiếp đến phân khúc vốn được xem là ít biến động này.

Ngoài ra, chi phí xuất khẩu tăng dẫn đến nguy cơ nhập siêu, tạo sức ép lên tỷ giá. Trong tình huống này, ông Tuấn cho rằng Ngân hàng Nhà nước có thể buộc phải tăng lãi suất để kiểm soát lạm phát và bảo vệ giá trị VND. "Điều này vô hình trung đẩy chi phí vay mua nhà lên cao, làm gia tăng rào cản cho người mua, đồng thời tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu nếu người vay không đảm bảo được khả năng trả nợ", ông nêu.

Theo Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, trong ngắn hạn, tâm lý thị trường bất động sản có thể rơi vào trạng thái “chờ đợi” hoặc “đóng băng mềm”, khi cả nhà đầu tư và người mua ở thực cùng tỏ ra thận trọng trước các diễn biến địa chính trị và thương mại toàn cầu. Mức độ lan tỏa của xu hướng này sẽ phụ thuộc nhiều vào phản ứng chính sách của Việt Nam, khả năng đàm phán thương mại và xu hướng chuyển dịch FDI trong khu vực Đông Nam Á.

Cuối cùng, ông Tuấn nhận định, các phân khúc bị ảnh nghiêm trọng là bất động sản khu công nghiệp do FDI giảm, bất động sản dân sinh quanh khu công nghiệp do lao động mất việc, nhu cầu sụt giảm và bất động sản trung cấp, bình dân do thu nhập người lao động giảm. Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng (thu nhập người dân suy yếu ảnh hưởng đến nhu cầu du lịch nội địa và đầu tư thứ cấp).

Trong khi đó, bất động sản cao cấp, đất nền đầu tư dài hạn sẽ là các phân khúc ít bị ảnh hưởng.