Người mua nhà đầu năm đắn đo vì giá căn hộ không ổn định

Xuất hiện nghịch lý trên thị trường

Mấy năm qua, thị trường bất động sản liên tục tăng giá “sốc”, thậm chí, nhiều nơi chỉ trong thời gian ngắn giá đã tăng gấp 2 - 3 lần. Nhưng, khi đó, nhà đầu tư không ngần ngại chi hàng tỷ đến chục tỷ đồng để tham gia vào thị trường. Đỉnh điểm là đầu năm 2022, giá liên tục tăng mạnh nhưng lượng nhà đầu tư vào thị trường vẫn ngày một đông.

Đến hiện tại, thị trường bất động sản đang tràn lan các sản phẩm bất động sản giảm giá, cắt lỗ nhưng người bán vẫn chật vật tìm khách mua suốt một thời gian dài. Đơn cử, tại vùng ven Hà Nội, các điểm nóng thời gian qua đã chấp nhận giảm giá từ 20 - 30%, thậm chí nhiều hơn, tùy thuộc vào vị trí. Cụ thể, tại khu vực Quốc Oai, Sơn Tây, Thạch Thất, Sóc Sơn,...thời điểm đầu năm mức giá rao bán các mảnh đất phân lô dao động từ 20 - 30 triệu đồng/m2, thì nay giảm còn 14 - 22 triệu đồng/m2.

Báo cáo của các đơn vị cho thấy, hiện nay, bất động sản đang có dấu hiệu đồng loạt giảm giá, song thanh khoản ngày càng đi xuống, khác so với thời điểm đầu năm. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đầu năm 2022, dòng tiền dễ đổ vào thị trường, số lượng các nhà đầu tư F0 tăng mạnh, nhu cầu, nguồn cung hiếm đẩy giá bán lên cao. Lực cầu F0 hướng tới các phân khúc cao cấp, biệt thự, villa, shophouse ở các dự án mới phát triển. Song, cuối năm 2022, thị trường bất động sản xuất hiện làn sóng “cắt lỗ” bởi ảnh hưởng từ các chính sách tài khóa và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế.

Theo khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường, nếu thời điểm quý II/2022, có khoảng 28% môi giới xác nhận việc mua bán bị sụt giảm mạnh và 45% nói giao dịch có sụt giảm nhưng không quá lớn thì bước sang quý III/2022, tỷ lệ môi giới xác nhận giao dịch giảm mạnh (trên 50% lượng giao dịch) lên đến 43% và quý IV/2022 đã có 62% môi giới xác nhận sự sụt giảm mạnh giao dịch.

Lo ngại vì giá giảm quá mạnh

Anh Hưng (TP.HCM) cho hay thời điểm tháng 11 anh có thấy quảng cáo về một dự án chung cư chiết khấu tới 49% nên đã liên hệ môi giới để được tư vấn. Quá trình tư vấn nhận thấy những điều kiện hưởng chiết khấu không phù hợp nên anh Hưng đã không đồng ý giao dịch tiếp. Gần đây, vị môi giới liên hệ lại với anh thông báo về căn hộ anh muốn tìm hiểu đang được ưu đãi với mức giá “hấp dẫn”.

“Môi giới nói căn tôi muốn mua lại giảm thêm gần 500 triệu đồng nữa. 1,5-1,7 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ 65m2 ở Thủ Đức nghe hơi khó tin. Cách đây 1 tháng, môi giới nói căn giá giảm 50% xuống còn 2,2-2,3 tỷ đồng là tôi đã thấy hời lắm rồi”, anh Hưng cho biết.

Tuy nhiên, anh Hưng cho biết lí do chính khiến anh do dự chưa chốt giao dịch dù giá tốt là vì điều kiện thanh toán ngay 70-98% giá trị căn hộ rồi phải đợi dự án hoàn thành (dự kiến sau 3-4 năm) mới được nhận nhà.

“Nhiều khi giảm mạnh quá lại thấy lo, lỡ thanh toán luôn 1 lần cả số tiền lớn như vậy mà dự án không hoàn thành đúng hạn thì khác nào chôn tiền xuống đất đâu. Mà làm gì có sẵn nhiều tiền như vậy, chừng ấy phải vay mượn mới đủ để đóng, còn phải giữ 1 khoản để trả tiền thuê nhà ở tạm hàng tháng. Cứ thấp thỏm chờ đợi mấy năm trời sao mà an tâm làm việc trả nợ được”, anh Hưng chia sẻ.

Bên cạnh đó, anh Hưng cũng nhấn mạnh những khúc mắc trong việc vay tiền mua nhà ở thời điểm hiện tại. Bên cạnh khoản vay nhà khó được duyệt thì lãi suất vay cao cũng là yếu tố cần cân nhắc kĩ càng.

Dưới góc độ môi giới, chị My (TP.HCM) cho rằng việc khách hàng do dự ở thời điểm hiện tại là điều dễ hiểu nhưng nếu kéo dài sẽ bỏ lỡ cơ hội tốt để sơ hữu chốn an cư với mức giá hợp lý. Nữ môi giới cho rằng các chính sách ưu đãi, chiết khấu được tung ra trong bối cảnh chính sách tín dụng ngân hàng bị siết chặt, nghĩa là những mức giảm giá này “không bền vững”.

“Sang năm mới, khi room tín dụng được mở van lại, chủ đầu tư huy động được tiền thì ưu đãi sẽ hết, lúc đấy giá nhà vẫn tăng thì khách hàng có vay được cũng khó mua. Giờ nói là hạn chế thôi chứ các ngân hàng vẫn hỗ trợ cho người mua nhà mà, đâu có phải từ chối cho vay”, chị My nhận định.

Trên thực tế, có không ít nhà đầu tư phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính đã buộc phải bán bớt bất động sản trước áp lực lãi vay tăng. Chị Diệu Hiền một môi giới bất động sản tại thành phố Thủ Đức cho biết, tại một số dự án căn hộ, nhà đầu tư bán lại căn hộ giá gốc, tức chịu lỗ 8-9% chi phí lãi vay nhưng giao dịch cũng trầm lắng. Với những sản phẩm có giá trị cao hơn, nhà đầu tư đuối vốn đã phải cắt lỗ đến 15% nhưng vẫn khó bán.

Lý giải việc thanh khoản căn hộ sụt giảm, Cushman & Wakefield cho rằng, việc Chính phủ rà soát phát hành trái phiếu cùng chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt đã phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của người mua và chủ đầu tư.

Việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường. Do đó, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa quyết định.

Theo khảo sát của Cushman & Wakefield, trong 3 tháng cuối năm 2022, thị trường căn hộ chung cư chỉ ghi nhận xu hướng tăng giá ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc có lượng cầu lớn như căn hộ trung cấp và bình dân đã có các mức giá “dễ chịu” khi các chủ đầu tư đẩy mạnh các chương trình chiết khấu, ưu đãi để huy động dòng tiền từ khách hàng.

Ông Tín Nguyễn, Trưởng phòng nghiên cứu thị trường của Colliers Việt Nam cho biết, phân khúc bất động sản nhà ở tiếp tục đối diện với khó khăn về pháp lý, thanh khoản, nguồn vốn và dự kiến sẽ kéo dài đến ít nhất quý 3/2023.

Cơ hội đầu tư trước Tết Nguyên Đán

Nhiều chuyên gia cho rằng, chỉ sang quý II thị trường bất động sản sẽ có những biến chuyển tích cực. Do vậy, thời điểm trước Tết Nguyên đán là cơ hội để nhà đầu tư "bắt đáy" bất động sản.

Ở góc độ đầu tư, anh Nguyễn Văn Hải, nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm tại Hà Nội cho rằng, thời điểm này là lúc dễ mua bất động sản hơn bao giờ hết.

“Trong lúc thị trường chững lại, nếu tranh thủ, người mua sẽ có nhiều lựa chọn, bởi doanh nghiệp cũng đang có những ưu đãi tốt cho người mua nhà. Còn các phân khúc đầu tư đang có mức giá giảm sâu. Những người đang liên tục rao bán thời điểm trước Tết Nguyên đán phần lớn đang rất cần tiền nên dễ dàng thương thảo thêm”, anh Hải nói.

Theo anh Hải, những tín hiệu về động thái tháo gỡ của Chính phủ, cộng thêm đầu năm 2023 room tín dụng mới được mở sẽ giúp thị trường tăng giao dịch trở lại, cơ hội tăng giá rất lớn.

Anh Hải cho rằng, bỏ tiền vào thị trường bất động sản lúc này là cuộc chơi của những người có sẵn tiền mặt, mục tiêu đầu tư dài hạn thay vì lướt sóng, ngắn hạn như trước. Các sản phẩm được lựa chọn phải có pháp lý rõ ràng, dễ sử dụng và có mức giá hợp lý nhất.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam cho rằng: "Hiện tượng cắt lỗ đang diễn ra trên diện rộng. Nguyên nhân là trong những năm gần đây khi thị trường BĐS sôi động, lãi suất còn hấp dẫn, nhiều NĐT sử dụng đòn bẫy tài chính mà không có khả năng trả nợ. Họ tính “lướt sóng” nhanh để kiếm lời. Khi xảy ra việc thị trường đóng băng đột ngột, họ phải chấp nhận cắt lỗ. Đáng nói, dù người bán kẹt vốn, có động thái cắt lỗ liền nhưng người mua thấy lãi suất cao không vay, trong khi đó người thì vay không được, người có tiền thì e ngại nên thanh khoản không có. Với câu chuyện lòng vòng này, việc thị trường rơi tự do trong thời gian tới là điều hoàn toàn có thể xảy ra, nếu không có những biện pháp can thiệp kịp thời".

Theo nhận định của chuyên gia kinh tế, có một xu thế trong các doanh nghiệp BĐS, để đảm bảo dòng tiền, đảm bảo tính thanh khoản doanh nghiệp đã giảm giá bán, tăng chiết khấu. Và đây là cơ hội người có nhu cầu thực có thể tìm kiếm được sản phẩm mà trước đây ngoài tầm với của mình. Dự báo, làn sóng bán cắt lỗ căn hộ ở thị trường thứ cấp sẽ lan rộng trong năm 2023, đặc biệt là các dự án đang xây dựng, hình thành trong tương lai. Với việc tái cấu trúc doanh nghiệp đang diễn ra mạnh mẽ, điều này cũng giúp nguồn cung căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực với mức giá hợp lý sẽ quay lại thị trường.