Nhiều nhà đầu tư bất động sản bán cắt lỗ khi áp lực lãi vay tăng cao

Áp lực lãi vay tăng cao

Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2022, có thể thấy sự tác động thanh lọc mạnh về chất lượng. Những nhà đầu tư lướt sóng, ăn theo thời điểm sốt nóng đã không còn trụ vững được đến thời điểm này.

Anh Bình ở Hà Nội cho biết, cuối năm 2020 để chuẩn bị lập gia đình, anh đã mua được một căn chung cư tại quận Hà Đông với giá 1,7 tỷ đồng kèm theo nhiều ưu đãi, chiết khấu cao, tiến độ thanh toán dài hạn.

Anh Bình cho biết, mức chi phí hàng tháng 2 vợ chồng anh phải trả ngân hàng là hơn 20 triệu đồng, trong khi thu nhập 2 vợ chồng trải qua 2 năm Covid-19 cũng bị giảm đi rất nhiều. Nhận thấy không còn đủ sức để trang trải cuộc sống và chi trả nhiều chi phí, vợ chồng anh đã quyết định rao bán căn nhà.

Những tưởng sẽ nhanh chóng thu về khoản tiền đã mua và cộng thêm tiền chênh lệch do thời điểm hiện tại nguồn cung căn hộ đang rất khan hiếm. Thế nhưng, qua nhiều tháng rao bán vẫn không có người mua.

 “Kiên trì giữ mức giá bán thêm 1 tháng nhưng cũng chẳng nhận được phản hồi từ môi giới, tôi quyết định cắt lỗ 100 triệu đồng cũng không khả thi. Phí môi giới cao và thanh khoản khó khiến tôi cảm thấy vô cùng chán nản và hụt hẫng”, anh Bình bày tỏ và chia sẻ thêm, niềm tự hào của anh giờ đã trở thành món nợ dai dẳng, tiếp tục sở hữu cũng khó xoay xở chi phí mà bán đi cũng không được. Kéo dài tận 5 tháng, căn hộ của anh Bình mới có thể sang chủ mới.

Không chỉ riêng anh Bình mà còn nhiều trường hợp khác rơi vào tình cảnh đi làm kiếm thêm thu nhập chỉ để nuôi ngân hàng.

Bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam ước đoán, trên 50% nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản, nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng cao, còn muốn bán thì lại không bán được.

Trong khi đó, giá nhà đất trên thị trường hiện nay đều đã neo cao, thanh khoản thấp. Đa số người mua các sản phẩm bất động sản đều cần phải sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng, thế nhưng lãi suất cũng lên cao. Người đã mua không thể tiếp tục ở (nếu không có khả năng trả lãi ngân hàng) mà người cần mua mới cũng khó tiếp cận.

Thời điểm này, nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng để quyết định và lựa chọn.

Bà Dung cho rằng: “Nhà đầu tư có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí họ tiếp tục gồng để đi vay tiếp. Đây là điểm tắc nghẽn và hậu quả là buộc phải bán sản phẩm dưới giá đã mua, khi đó thị trường sẽ giảm giá.

Sức cầu bất động sản giảm mạnh

Các chuyên gia cho rằng, khi lãi suất còn thấp, mức vay từ 50 – 70% giá trị tài sản để đầu tư bất động sản khá phổ biến. Nhưng hiện nay, mức vay 50 – 60% giá trị tài sản có thể khiến nhà đầu tư gặp khó khăn khi lãi suất tăng cao. Do đó, tỷ trọng vốn vay nên giảm xuống mức thấp nhất có thể.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D, DKRA Vietnam nhận định, tác động rõ nét của việc lãi suất tăng đến thị trường bất động sản là sức cầu giảm mạnh. Lãi suất cho vay mua bất động sản phổ biến trên mức 12%/năm như hiện nay khiến nhà đầu tư e dè, thận trọng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngay cả khi họ có dòng thu nhập tốt, muốn vay vốn ngân hàng, thì việc tiếp cận vốn vay lại gặp khó khăn, bởi hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng cạn dần và chủ trương của cơ quan quản lý cũng như ngân hàng thương mại là kiểm soát chặt rủi ro tín dụng bất động sản.

Trong bối cảnh đó, những người đang chịu áp lực trả lãi vay không dễ bán cắt lỗ. Những năm trước, khi thị trường bất động sản sôi động, lãi suất ở mức thấp, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, sau đó không có khả năng trả nợ sẽ bán ra, chấp nhận lỗ là bán được. Tuy nhiên, hiện nay, thanh khoản trên thị trường thứ cấp sụt giảm, đa số nhà đầu tư bị kẹt hàng.

Vòng luẩn quẩn xuất hiện là người bán cần tiền để trả lãi vay, nhưng không bán được. Người mua chưa đủ tiền thấy lãi vay cao nên e ngại, có nhà đầu tư chấp nhận lãi suất cao để vay thì lại khó tiếp cận nguồn vốn do ngân hàng hết room tín dụng.

“Với vòng luẩn quẩn như hiện nay, nguy cơ thị trường bất động sản “rơi” trong thời gian tới hoàn toàn có thể xảy ra, nếu không có những biện pháp hỗ trợ kịp thời”, ông Thắng nói.

Không chỉ giao dịch của các cá nhân trầm lắng, mà tình hình mua bán bất động sản của các doanh nghiệp cũng rất ảm đạm. Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc đã triển khai đầu tư một dự án nhà phố xây sẵn tại Long An cho biết, thanh khoản hiện giảm 70 – 80%. Trước đây, mỗi tuần, công ty ông đưa khoảng 15 – 20 khách từ TP.HCM xuống xem dự án và ít nhất có một nửa số khách hàng quyết định xuống tiền, thì hiện nay 2 – 3 tuần mới có được vài khách hàng.

“Họ chủ yếu đi thăm dò thị trường là chính, chứ không xuống tiền nhanh như trước nữa”, vị lãnh đạo doanh nghiệp nói và cho rằng, dự án của công ty ông triển khai có sổ từng căn mà khách còn đắn đo, thì những khu xa xôi gần như không có khách tới.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản khuyến nghị, nhà đầu tư nên cơ cấu khoản vay về mức 30% giá trị tài sản, việc sử dụng đòn bẩy phải cân đối trong khả năng dòng tiền ổn định, có thể trả lãi và nợ gốc ngân hàng hàng tháng. Ngoài ra, nhà đầu tư cần tăng khoản dự phòng trong tình hình lãi suất tăng cao, kinh tế khó khăn.

“Bình thường, khi có 1,5 tỷ đồng tiền mặt, thu nhập hàng tháng 50 triệu đồng, có thể mua nhà hoặc đất 3 tỷ đồng, trong đó 50% vốn tiền mặt và 50% vốn vay. Tuy nhiên, tình hình hiện nay, nhà đầu tư nên giảm giá trị mua còn 2,1 tỷ đồng để tỷ lệ vốn tiền mặt trên vốn vay là 70:30 và nên giữ lại một lượng tiền mặt dành cho quỹ dự phòng”, ông Kiên nói.