Những điểm mới của Nghị định 148/2020 có “thổi làn gió mới” vào thị trường BĐS?

Điều kiện được giao đất, thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Quy định tại các Nghị định cũ: Khoản 1 Điều 14 Nghị định  43/2014/NĐ-CP: Các dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

Quy định tại Nghị định 148/2002/NĐ-CP: Sửa đổi khoản 1 Điều 14 Nghị định 43: Các dự án đầu tư có sử dụng đất không có mục đích kinh doanh thì không áp dụng điều kiện tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai.

Giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý

Nghị định 48/2020/NĐ-CP: Bổ sung Điều 14a vào sau Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Các tiêu chí để giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý như sau:

Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý quỹ đất đã thu hồi, đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao tại địa phương do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm;

Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa;

Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được phê duyệt;

Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai;

Đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết.

Giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất

Nghị định 48/2020/NĐ-CP: Bổ sung Điều 14b vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian sử dụng đất đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đất thầu dự án có sử dụng đất, trừ trường hợp: Chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản của dự án; Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ; Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Điểm a khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014: Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau: Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Nghị định 48/2020: Sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 1 Điều 31 Nghị định 43: Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau: Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trong đó, điểm mới: Công nhận cả giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn.

Tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Khoản 4 Điều 35 Nghị định 43/2014: Tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi thuộc một trong các trường hợp sau: Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nghị định 48/2020:  Sửa đổi khoản 4 Điều 35 như sau:  Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại Điều 31 và Điều 31 của Nghị định này có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Điểm mới: Bổ sung “trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại Điều 31 và Điều 31 của Nghị định này có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền

Khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014: Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;  Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

Nghị định 48/2020: Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 41 Nghị định 43 như sau: Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này. Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Điểm mới: Bỏ điều kiện: Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Bổ sung: Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Trường hợp được cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

Điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43: Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:… Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất.

Nghị định 48/2020: Sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43: Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau: Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất; theo đó, điểm mới là: Bỏ trường hợp “do thực hiện dồn điền, đổi thửa”.