Những lưu ý cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai khi Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực

Cụ thể, theo Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản quy định việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Ngoài ra, luật quy định nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng;

Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai quy định khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.

Luật sư Trần Minh Cường - Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers cho rằng, các quy định trên đa phần đứng về phía người mua nhà. Góp phần bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết. Ngăn chặn chủ đầu tư lạm dụng hình thức đặt cọc để huy động, chiếm dụng vốn của khách hàng trong thời gian dự án chưa hoàn tất các điều kiện mở bán và giúp giảm thiểu rủi ro, hạn chế phát sinh tranh chấp với chủ đầu tư trong tương lai.

Đơn cử, quy định về mức đặt cọc khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư bất động sản chỉ được phép thu tiền đặt cọc của khách hàng khi dự án đã đáp ứng đủ điều kiện đi vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định của luật này. Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua nhà, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa không được vượt quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua dự án.

Dưới góc độ chuyên gia trong ngành, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, tinh thần Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là hướng tới bảo vệ người tiêu dùng cao nhất. Quy định chỉ đặt cọc 5% giá bán nhằm giúp chủ đầu tư đánh giá thị trường để nhận định đầu ra chứ không phải để huy động vốn từ khách hàng. Khi có nhiều người đặt cọc, khẳng định đầu ra an toàn để chủ đầu tư yên tâm đầu tư.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, trước đây chưa có văn bản nào quy định rõ về số tiền bên mua phải đặt cọc cho chủ đầu tư khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, mà việc đặt cọc sẽ được thỏa thuận giữa bên mua và bán, thường ở mức 10% giá trị hợp đồng. Trong khi đó, nhà ở hình thành trong tương lai là một sản phẩm hàng hóa chưa thành hình do đó vẫn tiềm ẩn rủi ro cho người mua.

Quy định mới đặt cọc 5% và thanh toán lần đầu bao gồm cả đặt cọc không quá 30% được đưa vào luật sẽ giúp bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người mua nhà. Đồng thời, quy định này cũng buộc các chủ đầu tư phải có nguồn lực tài chính vững mạnh để thực hiện dự án và có trách nhiệm lớn hơn với cộng đồng khi tham gia đầu tư. Quan trọng hơn cả là về dài hạn quy định này sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững", ông Thịnh nhận định.