Giá bất động sản đã vượt xa giá trị thực, người trẻ ngày càng khó mua nhà?

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết riêng quý vừa qua, toàn thị trường có hơn 14.400 giao dịch thành công, tăng 2,4 lần so với quý I. Giao dịch đến từ nhóm đầu tư và cả người ở thực, trong đó nhóm khách mua để đầu tư tăng khoảng 30% so với quý trước.

Số liệu từ Savills Việt Nam cho thấy trong quý II, TP HCM ghi nhận tỷ lệ hấp thụ chung cư tăng gấp đôi theo quý và tăng 606% theo năm, đóng góp gần 70% tổng lượng bán 6 tháng đầu năm. Trong khi đó, theo CBRE Việt Nam, lượng chung cư chào bán thành công tại Hà Nội quý II tăng 5 lần so với số căn bán được ở quý trước và cả cùng kỳ năm ngoái.

Tại buổi làm việc giữa Đoàn giám sát của Quốc hội về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” với Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tư pháp mới đây, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, giai đoạn gần đây nguồn cung bất động sản suy giảm mạnh, chủ yếu từ các dự án triển khai trước đây, rất ít dự án mới; giá bất động sản tăng cao và ngày càng cao; có giai đoạn, thời điểm sốt bất động sản "ảo", vượt xa giá trị thực; mất cân đối cung - cầu trong các phân khúc; lượng cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân không nhiều trong khi nhu cầu của người dân lớn… 

Bên cạnh đó, việc triển khai các dự án gặp khó khăn, nhiều dự án chậm tiến độ hoặc không thể tiếp tục thực hiện trong khi phát triển các dự án mới đang chậm lại; các loại hình bất động sản mới (condotel, officetel, shophouse, resort villa…) phát triển mạnh trong khi điều kiện cơ sở pháp lý chưa đầy đủ, chặt chẽ dẫn đến khó khăn, vướng mắc.

Về phát triển nhà ở xã hội, Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng, số lượng nhà ở xã hội cung cấp cho thị trường còn thiếu hụt xa so với nhu cầu; hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đặt ra; phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhiều điểm nghẽn; có nơi không phù hợp nhu cầu dẫn đến không có người mua, người thuê trong khi hầu hết các địa bàn thiếu nguồn cung; khó khăn và hạn chế trong bố trí, sử dụng quỹ đất; hầu như chưa có vốn đầu tư từ ngân sách cho nhà ở xã hội; cơ chế ưu đãi, chính sách thuế, phí chưa thực sự phát huy hiệu quả như kỳ vọng; thủ tục hành chính, trình tự đầu tư xây dựng còn chồng chéo, phức tạp, kéo dài…

Theo ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, đánh giá thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu ấm lên, tăng trưởng kinh tế tốt hơn nên xuất hiện dòng người rục rịch đi mua nhà đất. Giá bất động sản cũng đang tăng cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Không thể phủ nhận, việc tăng giá có xuất phát từ cán cân cung - cầu thực, nhưng cũng có tình trạng đánh vào tâm lý đám đông để thổi giá, gây nóng sốt cục bộ.

Ông Chung khuyến nghị người mua nhà cần tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Không lao theo cơn "sốt" phong trào và cân nhắc bài toán tài chính trước khi đưa ra quyết định. Nếu mua để ở, người mua nên xuống tiền sau khi 3 bộ luật có hiệu lực và thị trường thẩm thấu các chính sách mới. Dù giá có sự điều chỉnh so với hiện tại, các quy định của luật mới sẽ bảo vệ toàn diện các quyền lợi của người mua hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng việc mua bán cần phụ thuộc theo nhu cầu và khả năng tài chính khác nhau của mỗi người. Không nên dùng phán đoán cá nhân để đưa ra quyết định mà cần phân tích dựa trên quan hệ cung - cầu và dòng tiền của thị trường.

Về nguồn cung lúc này, thị trường hiện không có nhiều. Có ý kiến cho rằng giải quyết được câu chuyện pháp lý, nhiều dự án sẽ ra hàng. Song, câu chuyện tiếp theo sẽ là liệu có bao nhiêu chủ đầu tư đáp ứng được hết quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nhất là những yêu cầu quan trọng về khả năng thu xếp nguồn vốn, khả năng hoạt động của doanh nghiệp,... Thời gian tới, các chủ đầu tư quy mô nhỏ lẻ có lẽ sẽ phải đối mặt với rất nhiều vấn đề, khó triển khai dự án.

Giá trị cốt lõi của bất động sản là những yếu tố mà người sở hữu chắc chắn sẽ rất khó có lại nếu bán đi. Những điều được nhắc đến nhiều như vị trí, công năng, tiện ích, độ tiện lợi khi sử dụng,... tạo ra độ bền vững cho giá bất động sản. 

Dự báo về tình hình thị trường trong tương lai, ông Quốc Anh bày tỏ: "Tôi có một sự quan ngại rằng Việt Nam sẽ giống với các nước trong khu vực như Trung Quốc, Hàn Quốc,... Đó là xu hướng giới trẻ ngày càng không có khả năng mua nhà ở những đô thị lớn, đặc biệt là vùng trung tâm.

Điều này dẫn đến việc với những người đã mua được nhà từ trước đó sẽ có lợi thế mạnh về mặt cho thuê. Khi không thể mua được nhà thì người dân sẽ bắt buộc phải đi thuê. Các trung tâm kinh tế, các cơ quan làm việc,... tập trung ở những vị trí nhất định, khiến người lao động vẫn phải thuê nhà ở quanh các khu vực đấy để tiện di chuyển. Kể cả giao thông có tiện lợi thì người dân vẫn có xu hướng muốn sinh sống gần nơi làm việc. 

Sau này, khi hệ thống đường sắt đô thị (metro) phủ sóng rộng hơn thì có thể sẽ còn hình thành khái niệm bất động sản quanh metro và nhiều người muốn sinh sống quanh đó. Từ đây, độ tăng giá bất động sản sẽ còn lan ra cả những khu vực xa trung tâm. Vậy nên tôi nghĩ rằng câu chuyện mong chờ giá bất động sản sẽ giảm là rất khó diễn ra".