'Ông lớn' bất động sản TCO gánh nợ vay 10.000 tỷ đồng trái phiếu

Gánh nợ 10.500 tỷ đồng trái phiếu

Tính đến thời điểm hiện tại tổng dư nợ trái phiếu của Công ty cổ phần Tư vấn và Kinh doanh Bất động sản TCO là 10.500 tỷ đồng.

Cụ thể, ngày 25/6/2025, Bất động sản TCO đã phát hành lô trái phiếu TOC12502 trị giá 5.000 tỷ trái phiếu. Đây là lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được đảm bảo bằng tài sản. Tổ chức lưu lý là CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) và tổ chức liên quan là Ngân hàng Techcombank (HoSE: TCB). Mục đích phát hành lô trái phiếu là để góp vốn hợp tác cho SDI nhằm thực hiện hoạt động hợp tác kinh doanh.

Trước đó, ngày 31/12/2024, Công ty Tư vấn và kinh doanh Bất động sản TCO đã phát hành thành công lô trái phiếu trị giá 2.500 tỷ đồng. Đây cũng là lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản đảm bảo là bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng, tài chính. Tổ chức lưu ký chứng khoán là Công ty cổ phần Chứng khoán Kỹ Thương.

Đến ngày 09/4/2025, Công ty cổ phần Tư vấn và kinh doanh Bất động sản TCO đã huy động thành công thêm 3.000 tỷ đồng trái phiếu (Mã TCO32501), nâng tổng dư nợ trái phiếu lên 5.500 tỷ đồng. Lô trái phiếu sẽ đáo hạn vào ngày 09/4/2026, lãi suất phát hành là 8.2%/năm.

Bất động sản TCO hoạt động thế nào?

Công ty cổ phần Tư vấn và kinh doanh Bất động sản TCO được thành lập từ năm 2018 với vốn điều lệ là 50 tỷ đồng.

Theo tài liệu của VietnamFinance, vốn điều lệ theo đăng ký kinh doanh gần nhất là 1.120 tỷ đồng, vốn điều lệ thực tế hiện nay là 1.676 tỷ đồng. Lĩnh vực kinh doanh chính là kinh doanh bất động sản. Hiện nay đại diện pháp luật là bà Nguyễn Linh Phương (TGĐ) và Hội đồng quản trị gồm: ông Ngô Mạnh Trung (CT HĐQT), bà Triệu Thuỳ. Linh (SN 1996), ông Nguyễn Huy Lâm (SN 1995).

Theo tài liệu riêng của VietnamFinance, Bất động sản TCO tập trung cao vào hai dự án chính là dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng tại 3 ô quy hoạch gồm 2.294 căn hộ và 32 căn thương mại dịch vụ thuộc Khu đô thị Vinhomes Smart City (LUMIÈRE Evergreen) và một dự án góp vốn BCC dự kiến thực hiện trong Quý IV/2024 tại Khu đô thị Vinhomes Global Gate.

Về tình hình tài chính, năm 2024, Bất động sản TCO không ghi nhận bất kỳ một đồng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ nào. Trước đó, năm 2023, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của Bất động sản TCO ở mức âm 772 triệu đồng, trong khi năm 2022 doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 31,4 tỷ đồng.

Nguyên nhân doanh thu năm 2023 âm là do doanh thu bán căn hộ đã ghi nhận các năm trước theo tiến độ hợp đồng, đến năm 2023, sau khi thanh lý hợp đồng, một số căn hộ tăng/giảm diện tích sàn xây dựng nhà ở, thanh lý một số hợp đồng cho thuê căn hộ 50 năm và ký lại Hợp đồng mua bán mới dẫn đến tăng/giảm doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản.

Mặc dù doanh thu bán hàng hạn chế nhưng Bất động sản TCO vẫn ghi nhận doanh thu tài chính năm 2024 là 55 tỷ đồng (giảm 68,4% so với năm 2023) bao gồm lãi tiền gửi, tiền cho vay và lãi bán các khoản đầu tư. Cùng với đó, thu nhập khác năm 2024 là 66 tỷ đồng (gấp 8,5 lần so với năm 2023), chủ yếu là tiền thu nhập từ phạt hợp đồng với hơn 60 tỷ đồng.

Kết thúc năm tài chính 2024, Bất động sản TCO ghi nhận lợi nhuận sau thuế TNDN là 76,8 tỷ đồng (gấp 5,9 lần năm 2023).

Tính đến ngày 31/12/2024, Vốn chủ sở hữu của Bất động sản TCO đạt 1.209 tỷ đồng, trong đó, vốn đầu tư của chủ sở hữu là 1.000 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế chưa phân phối là 209 tỷ đồng.

Tại 31/12/2024, Công ty TCO có tổng nợ phải trả là 11,984 tỷ đồng, gấp 2,3 lần so với cuối năm 2023. Trong đó, người mua trả tiền trước là 5.605 tỷ đồng, phải trả ngắn hạn khác là 1.722 tỷ đồng, vay và nợ thuê tài chính là 3.996,5 tỷ đồng.

Bất động sản TCO ghi nhận tài sản ngắn hạn tại 31/12/2024 đạt 12.896 tỷ đồng, trong đó, tiền và các khoản tương đương tiền là 552 tỷ đồng, các khoản phải thu ngắn hạn là 7.104 tỷ đồng, hàng tồn kho là 3.815 tỷ đồng.

Đáng chú ý, hệ số nợ phải trả/tổng tài sản và nợ phải trả/vốn chủ sở hữu tăng mạnh so với năm 2023, đạt lần lượt là 0,91 lần và 9,9 lần.

Hợp tác với SDI được chia 93% lợi nhuận

Ngày 17/6/2025, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI) có ký hợp đồng hợp tác thực hiện dự án Khu đô thị du lịch Cần Giờ. Theo đó, SDI có trách nhiệm góp khoản vốn với tổng giá trị 5.894 tỷ đồng để phát triển các phân khu hợp tác của dự án.

Theo hợp đồng hợp tác, SDI sẽ được phân chia lợi nhuận từ sản phẩm bất động sản hợp tác (nhưng không thuộc hình thức phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở) , tổng diện tích hợp tác là 141ha.

Ngày 19/6/2025, Bất động sản TCO và Công ty SDI ký hợp đồng hợp tác kinh doanh, Theo đó, Bất động sản TCO có nghĩa vụ góp một khoản tiền có giá trị là 5.556 tỷ đồng cho SDI.

Các phân khu hợp tác gồm 50 vị trí hợp tác với các khu đất thực hiện xây dựng trường học, thương mại dịch vụ, thương mại dịch vụ cao tầng, nhà để xe, biệt thự nghỉ dưỡng khách sạn với tổng diện tích đất là 48,3ha.

Theo đó, Bất động sản TCO được phân chia 93% lợi nhuận được tính toán trên tổng lợi nhuận mà SDI nhận được từ chủ đầu tư dự án Hợp tác kinh doanh.