“Rất phi lý nếu tên CĐT dự án và tên người sử dụng đất không phải là một"

Rà soát, điều chỉnh để minh bạch pháp lý các dự án

Theo PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, đối với những dự án trên thực tế đã thay đổi chủ đầu tư nhưng quyết định giao đất vẫn ghi tên chủ cũ, nếu không kịp thời rà soát và đưa ra quyết định điều chỉnh quyết định giao đất trước đó để tạo sự minh bạch pháp lý cho các dự án thì sẽ dẫn đến rất nhiều hệ lụy, không chỉ ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư thực sự của dự án mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng tham gia vào dự án đó.

“Phải có quy định rất rõ và hướng dẫn cụ thể các điều khoản chuyển tiếp về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới. Thực tế có nhiều dự án “treo” nhiều năm, đến khi rục rịch triển khai trở lại thì thông tin lại rất mập mờ, thiếu minh bạch về chủ đầu tư, gây hoang mang cho khách hàng. Việc rà soát lại để điều chỉnh nhằm xác định chủ đầu tư thực sự của dự án là hướng đi cần thiết. Tránh trường hợp khi có tranh chấp, khách hàng muốn khởi kiện, cũng không biết khởi kiện ai”, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung nhận định.

Nêu dẫn chứng về quyết định điều chỉnh tên người sử dụng đất tại một dự án đã “om” 12 năm nay của Hà Nội mới đây (dự án Khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco 5), vị chuyên gia cho rằng, đây là quyết định hoàn toàn đúng. UBND TP. Hà Nội đã dựa trên những căn cứ xác thực, một trong những căn cứ đó là đề nghị của chính chủ đầu tư dự án hiện tại - Cienco 5. 

Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Quốc Hùng vừa ký Quyết định 5269 điều chỉnh một số nội dung ghi tại quyết định số 3123 ngày 30/7/2008 của UBND tỉnh Hà Tây trước đây.

Cụ thể, tại quyết định này, UBND TP. Hà Nội điều chỉnh tên người sử dụng đất ghi tại quyết định 3128 của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) về việc thu hồi hơn 182ha đất trên địa bàn xã Cự Khê, Mỹ Hưng, Tam Hưng, Bình Minh của huyện Thanh Oai, chuyển mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Mỹ Hưng - Cienco 5 từ Công ty cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land) thành Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 - CTCP (Cienco 5).

Mặt khác, dự án BT - dự án đầu tư xây dựng đường Trục phía Nam tỉnh Hà Tây (cũ ) được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) ký hợp đồng với công ty Cienco 5, sau đó Cienco 5 lập ra Cienco 5 Land làm doanh nghiệp dự án để thực hiện các dự án hoàn vốn. Tuy nhiên, thời điểm đó, UBND tỉnh Hà Tây (cũ) lại thu hồi đất và giao đất cho Cienco 5 Land để thực hiện dự án BT và các dự án khác để hoàn vốn mà không phải giao cho Cienco 5 (nhà đầu tư dự án BT và chủ đầu tư các dự án hoàn vốn) là không đúng với quy định của Luật Đầu tư và các Nghị định liên quan khác. Điều này đã được Cơ quan điều tra Bộ Công an chỉ rõ và trình lên UBND TP. Hà Nội để nghị việc sửa đổi tên chủ sử dụng đất. 

Do đó, bà Nhung khẳng định lại, việc UBND TP. Hà Nội ra quyết định điều chỉnh tên người sử dụng đất của dự án này là hoàn toàn có cơ sở, đưa dự án về đúng bản chất ban đầu. Bên cạnh đó, quyết định này cũng là căn cứ để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ đối với 22km còn lại đang bị dừng nhiều năm qua của dự án BT này theo quy định; kết nối đồng bộ hạ tầng đường trục phía Nam, phục vụ việc phát triển kinh tế - xã hội của các huyện phía Nam, thành phố Hà Nội.

“Sẽ rất phi lý nếu tên CĐT dự án và tên người sử dụng đất không phải là một”, bà Nhung nhấn mạnh và nói thêm, không chỉ ở dự án này mà ở nhiều dự án khác, nếu có dấu hiệu của việc mua bán, chuyển nhượng, chậm tiến độ hay không minh bạch về chủ đầu tư thì Hà Nội cần rà soát lại để có thể đưa ra phương án xử lý kịp thời.

Đất phát triển khu đô thị - “Miếng bánh lợi ích” đang bị xâu xé

Kết quả giám sát của HĐND TP. Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố đang có tới gần 400 dự án sử dụng đất chậm triển khai hoặc vi phạm Luật Đất đai trong suốt nhiều năm qua. Trong đó, việc các dự án được cấp phép nhưng bỏ hoang không thực hiện nhiều năm dường như đã trở thành một “căn bệnh” trong phát triển đô thị ở Hà Nội, đặc biệt là các dự án BT.

“Nhiều dự án khi lập hồ sơ ban đầu thì rất nhanh, nhưng quá trình tổ chức triển khai rất chậm, đội vốn. Kết quả chất lượng dự án lại thường không đạt yêu cầu. Dự án có quy mô càng lớn thì tiến độ càng chậm, đối vốn càng nhiều. Vấn đề diễn ra nhiều năm chưa có hồi kết. Đây có thể coi là vấn nạn của quốc gia”, một vị ĐBQH từng phát biểu.

Các kết luận Thanh tra đều thể hiện, nhiều dự án BT được triển khai từ trước đến nay đều mắc phải tình trạng chậm tiến độ, đội vốn, trong khi đó “miếng bánh lợi ích” là dự án hoàn vốn lại được triển khai trước dự án hạ tầng do mức lợi nhuận khổng lồ từ chênh lệch địa tô. Trường hợp khác, chủ đầu tư nhận dự án nhưng chậm triển khai nhằm mục đích ôm giữ đất, gây lãng phí nguồn lực đất đai hoặc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác, dẫn đến nhiều bất cập phát sinh.

“Việc chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai là một trong những nguyên nhân cốt yếu dẫn đến các dự án chậm tiến độ hoặc sai phạm. Mặt khác, còn do tâm lý muốn ôm giữ đất của những doanh nghiệp “tay không bắt giặc”, không có vốn triển khai dự án nên chờ để chuyển nhượng với giá tốt. Đó có thể là lý do khiến nhiều dự án xây dựng theo hình thức BT rơi vào tình trạng “chết lâm sàng” cả thập kỷ khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí”, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung nhận định.

Trong bối cảnh các doanh nghiệp thiếu quỹ đất sạch để phát triển dự án thì những dự án đang bị “om”, chưa triển khai bỗng dưng lại trở thành “miếng bánh ngon” mà ai cũng muốn xí phần. Nhiều doanh nghiệp thông qua hoạt động góp vốn, mua cổ phần, M&A các dự án để săn quỹ đất. Đó là lý do, nhiều dự án trên thị trường hiện nay đang mập mờ thông tin chính thống về chủ đầu tư.

Đơn cử như tại dự án KĐT Mỹ Hưng - Cienco 5 nói trên, giới phân tích đánh giá, dự án 182ha này ở giai đoạn hiện tại có thể tạo ra một nguồn thu khổng lồ. Dù đã bị chậm 12 năm nay, nhưng khi được tái khởi động, đây là dự án sẽ nhận được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư khi hưởng lợi từ hạ tầng của Khu đô thị Thanh Hà Cienco 5 A và B đã được triển khai trước đó cùng với tuyến đường BT phía Nam sau khi được hoàn thành.

Phân đoạn 1 của dự án BT trục đường phía Nam tỉnh Hà Tây cũ: Từ Km00 đến Km 19+900, dự án đối ứng là Khu đô thị Thanh Hà A-B- Cienco 5.  Phân đoạn 2 của Dự án BT: Từ Km19+900 đến Km 41+500, Dự án đối ứng là Khu đô thị Mỹ Hưng-Cienco 5. 

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, nếu không có quyết định sửa đổi tên người sử dụng đất trong quyết định giao đất tại dự án này của UBND TP. Hà Nội, có lẽ các nhà đầu tư vẫn đang lạc vào trong một ma trận thông tin quảng cáo trên thị trường, vì không xác định được chủ đầu tư dự án là ai. Nhiều trang quảng cáo thể hiện dự án là của Cienco 5 Land (nay đã thuộc về Tập đoàn Mường Thanh), có địa chỉ lại thể hiện chủ đầu tư là Cienco 5 Hải Phát (thông tin trên báo chí, Hải Phát đang nắm cổ phần chi phối Cienco 5).

Như vậy, có thể thấy, dự án BT và dự án đối ứng Khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco 5 là “miếng bánh rất ngon” mà nhiều doanh nghiệp muốn xí phần, đây cũng là yếu tố tạo nên sự hấp dẫn của Cienco 5 và Cineco 5 Land trong quá trình cổ phần hóa, thoái vốn Nhà nước của các doanh nghiệp này. Và quá trình mua bán, chuyển nhượng cổ phần, có thể vẫn chưa dừng lại.

Quay trở lại câu chuyện xử lý các dự án chậm triển khai, các chuyên gia cho rằng, để tiết kiệm quỹ đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, cần phải loại bỏ các dự án chậm triển khai, quy hoạch treo.

“Cần rà soát lại các dự án chậm triển khai để loại bỏ tình trạng ôm giữ đất. Rà soát lại để xem chủ đầu tư có năng lực để thực hiện dự án hay không. Nếu không, Thường trực HĐND thành phố phải vào cuộc, xem xét chuyển cho nhà đầu tư khác thực hiện, không để tình trạng nhận đất rồi mà để dự án chậm tiến độ, quá thời hạn quy định. Trong thời gian đầu tư, nếu doanh nghiệp đã đầu tư các tài sản trên đất thì các cơ quan định giá tài sản cần tính toán để bồi thường cho doanh nghiệp”, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung kiến nghị.

Mặt khác, theo các chuyên gia, sau khi các dự án đã được xác định lại chủ đầu tư thì việc tiếp theo cần được triển khai nhanh chóng đó là sửa đổi tên chủ sở hữu quyền sử dụng đất tại dự án đã được giao trước đó, thay bằng chủ đầu tư mới để hạn chế tối đa các tranh chấp, hệ lụy có thể xảy ra.

“Khi khách hàng mua dự án mà mua phải của chủ đầu tư cũ, hai chủ đầu tư mới – cũ không triệt để làm việc với nhau trong khâu mua bán dự án thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến các quyền lợi của khách hàng.

Cụ thể, việc xác lập quyền đối với bất động sản của khách hàng khi nộp đơn lên cơ quan Nhà nước sẽ lâu hơn, phức tạp hơn, do tư cách của chủ đầu tư mới và chủ đầu tư cũ chưa được giải quyết dứt điểm. Bởi đơn vị nộp hồ sơ quyền sử dụng đất cho khách hàng chính là người có tư cách chủ đầu tư thực tế của dự án đó phải khớp với tư cách pháp lý được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chưa kể, giá bất động sản có thể bị biến đổi theo thời gian do đã thay đổi chủ đầu tư. Các tiện ích xung quanh và công trình xung quanh dự án có thể bị thay đổi từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới theo hướng bớt đi hoặc thay đổi cấu trúc khu vực đó.

Do đó, TP. Hà Nội nên rà soát lại toàn bộ vấn đề chủ đầu tư thực sự của dự án để chuyển đổi. Bởi chủ đầu tư nào là chủ đầu tư thực tế và hiện tại họ sở hữu dự án thì đó mới là chủ đầu tư đủ tư cách pháp lý đứng trên giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất”, luật sư Nguyễn Sỹ Anh, chuyên gia pháp Công ty Luật L&P chia sẻ thêm.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, giải pháp cốt lõi để ngăn chặn việc các dự án chậm tiến độ, bỏ hoang gây lãng phí đất đai hoặc dẫn đến những tranh chấp không đáng có là các cơ quan chức năng cần thẩm định kỹ năng lực tài chính và năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư trước khi giao đất. Bởi trên thực tế, có trường hợp chủ đầu tư chỉ có nguồn vốn vài trăm tỷ nhưng lại được giao thực hiện dự án lên tới 3 - 4 nghìn tỷ. Câu chuyện chậm tiến độ của dự án BT mà Cienco 5 được giao triển khai nói trên cũng là một điển hình khi từng bị thanh tra hàng loạt sai phạm liên quan đến vấn đề tài chính.

Chia sẻ với báo chí, đại diện UBND TP Hà Nội và Sở TN-MT Hà Nội cho biết, trước đây, căn cứ chủ trương của Thủ tướng năm 2007, UBND tỉnh Hà Tây đã phê duyệt dự án BT và dự án khác để đối ứng hoàn vốn bằng dự án Khu đô thị Thanh Hà A-B; Khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco5. Trong đó đã xác định cụ thể chủ đầu tư là Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5; doanh nghiệp dự án là Công ty Cienco5 Land.

Đến nay, Dự án BT là dự án đường trục phía Nam mới thực hiện được 19,9km và dự án đối ứng là Khu đô thị Thanh Hà A - B đã được đầu tư xây dựng và đưa vào kinh doanh, sử dụng một số hạng mục. Hiện còn lại 22km dự án đường trục phía Nam (đoạn cuối) và Dự án Khu đô thị Mỹ Hưng chưa thực hiện giải phóng mặt bằng.

Cùng với đó, UBND TP Hà Nội và Sở TN-MT Hà Nội cũng đưa ra những căn cứ để UBND TP. Hà Nội điều chỉnh tên người sử dụng đất Khu đô thị mới Mỹ Hưng - Cienco 5, cụ thể là: Theo quy định của pháp luật tại Khoản 1 Điều 55 Luật Đầu tư 2005; Điều 87 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Tại Điểm B Khoản 1 Điều 12 Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 1 năm 2006 của Chính phủ về việc ban hành quy chế khu đô thị mới.

Cùng với đó là căn cứ pháp lý hồ sơ gồm: đề nghị của Cơ quan an ninh điều tra - Bộ Công an tại các Văn bản số 948/ANĐT-P5 ngày 6/8/2018, 147/ANĐT-P4 ngày 21/1/2020; Đề nghị của Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5-CTCP tại văn bản số 05 ngày 24/3/2020; Văn bản số 395/TCQLĐĐ-CKTPTQĐ ngày 4/3/2020 của Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ TN&MT. 

Bên cạnh đó là Biên bản Thỏa thuận số 10/BBTT ngày 21 tháng 8 năm 2017 giữa Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 –CTCP (Nhà đầu tư) và Công ty cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 (Doanh nghiệp dự án) về việc thống nhất triển khai thực hiện dự án đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây và dự án khác để hoàn vốn giữa nhà đầu tư và doanh nghiệp dự án.

Trong đó, hai đơn vị thống nhất, đối với phân đoạn 1 của dự án BT (từ Km00 đến Km 19+900) và dự án Khu đô thị Thanh Hà A-B- Cienco 5, Doanh nghiệp dự án sẽ tiếp tục triển khai như quy định tại hợp đồng BT… Đối với phân đoạn 2 của Dự án BT (từ Km19+900 đến Km 41+500) và Dự án Khu đô thị Mỹ Hưng-Cienco 5, Nhà đầu tư là chủ thể trực tiếp thực hiện và quản lý Dự án BT-Phân đoạn 2 và Dự án Khu đô Thị Mỹ Hưng-Cienco5.

Từ những căn cứ pháp lý trên, Sở TN&MT Hà Nội đã trình UBND TP. Hà Nội quyết định điều chỉnh tên người sử dụng đất tại quyết định giao đất đối với Dự án Mỹ Hưng từ Công ty cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 thành Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 – CTCP.