Sàn giao dịch quyền sử dụng đất: Có thực sự rút ngắn được thủ tục hành chính?

Khó hoàn thiện cơ chế vận hành hợp lý

Văn phòng Chính phủ vừa có văn bản gửi Bộ trưởng Bộ Xây dựng truyển đạt ý kiến của Thủ tướng Chính phủ về việc nghiên cứu thành lập sàn giao dịch bất động sản.

Về sàn giao dịch, Việt Nam hiện đã có sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa, sàn giao dịch vàng, sàn giao dịch ngoại hối, sàn giao dịch BĐS… và mới đây nhất là sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ. Kết quả thực tiễn cho thấy, sự ra đời của các sàn giao dịch đều là những bước tiến lớn, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững và minh bạch.

Tuy nhiên, bên cạnh những quan điểm đồng tình thì cũng có nhiều ý kiến bày tỏ sự lo ngại về mức độ hiệu quả cũng như băn khoăn: Liệu sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ giúp rút ngắn thủ tục hành chính, hay gây thêm những trở ngại cho hoạt động kinh doanh, đầu tư?

Một sàn giao dịch bất động sản. Ảnh minh họa.

Chia sẻ với báo chí, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Trọng Thịnh cho hay: “Từ trước đến nay, việc mua bán quyền sử dụng đất vẫn diễn ra trên thị trường, sàn bất động sản, quyền sử dụng đất đã được quy định trong Luật Đất đai. Việc mua bán cũng được quy định trong các luật liên quan. Tuy nhiên, thực tế còn có những khó khăn. Đặc biệt trong việc xử lý tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

Việc tạo ra “chợ” mua bán  quyền sử dụng đất phải đáp ứng được nhu cầu của “chợ”. Có người bán, có người mua, có quy định… Nếu không có gì đặc biệt, không có lợi ích, không hiệu quả hơn cái cũ thì cũng không thu hút người đến mua - bán" -  TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh. 

Nhiều chuyên gia và sàn môi giới BĐS đang lo ngại sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ ngăn trở quyền tự do kinh doanh và bó buộc sự cạnh tranh giữa các sàn, điều đó cũng gây trở ngại cho nhà đầu tư. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đưa ra ý kiến, không cần thiết phải thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất riêng, sàn giao dịch bất động sản hiện nay hoàn toàn có thể thực hiện luôn giao dịch quyền sử dụng đất. Sàn giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất chỉ nên khuyến khích các cá nhân, tổ chức thực hiện giao dịch thông qua sàn, chứ không nên bắt buộc, không nên tổ chức theo mô hình của sàn giao dịch chứng khoán, hay là trái phiếu do Nhà nước tổ chức.

Cơ chế tổ chức hoạt động của sàn như thế nào là vấn đề cần quan tâm. Sàn sẽ có mô hình như thế nào, chức năng, nhiệm vụ, nguyên tắc, quy mô, phân cấp, điều kiện tham gia… ra sao? Sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ hoạt động, vận hành theo cơ chế nào? Tổ chức, đơn vị nào được giao trực tiếp quản lý, điều hành sàn? Bên cạnh đó còn là vấn đề liên quan đến chi phí vận hành lệ phí khi giao dịch qua sàn như thế nào…? Đây là những nội dung cần được quy định chi tiết, cụ thể và phải có thời gian để nghiên cứu, soạn thảo để đưa một mô hình hoàn thiện nhất.

Thủ tục hành chính có được rút ngắn hay lại thành gánh nặng?

Vấn đề lớn của sàn giao dịch quyền sử dụng đất là cơ chế vận hành hợp lý và tin cậy trong bối cảnh nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý cho tài sản bất động sản còn chưa hoàn chỉnh. Lập sàn giao dịch, bắt buộc mọi giao dịch phải thông qua nhằm thu thập được thông tin về bất động sản chính xác, đầy đủ liệu có khả thi khi mà các giải pháp khác dường như chưa thống nhất, tương thích, đồng bộ. 

Đối với người mua, lại lo lắng việc khi sàn này đi vào hoạt động, sẽ có những chi phí nào phát sinh từ bộ máy vận hành. Và những chi phí này có tăng thêm nhiều vào giá bán không? Chưa nói đến thủ tục hành chính có được đơn giản hóa hay lại thêm phiền hà và tăng chi phí thì thật mệt mỏi cho người mua.

Thủ tục hành chính phức tạp nếu thông qua bên thứ ba khiến nhiều người e ngại sàn giao dịch.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) nhận định, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất không hề đơn giản và khó thực hiện được nhanh.

“Muốn sàn giao dịch quyền sử dụng đất thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ. Việc làm này yêu cầu sự tham gia, phối hợp của cả các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia đầu ngành. Đặc biệt, sự tham gia ý kiến từ những cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm thực tiễn là rất quan trọng”, đại diện VARs phản hồi trên báo chí.

Chúng ta sẽ phải chờ câu trả lời chính thức từ cơ quan có thẩm quyền, bởi mọi thứ của quyết định này cũng vẫn đang nằm trên giấy mơ hồ. Song, nếu cơ chế hợp lý, quy định chặt chẽ thì sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ là một điểm sáng để phát triển bền vững thị trường bất động sản trong tương lai.