Siết tín dụng đối với bất động sản sẽ khiến thị trường chững lại

Mới đây, một số ngân hàng như: Sacombank, Techcombank,… có động thái tạm dừng giải ngân đối với các khoản vay vào bất động sản, thay vào đó chỉ tập trung hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh.

Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín - Sacombank có thông báo tới Giám đốc khu vực, Giám đốc chi nhánh và Trưởng phòng giao dịch về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2022.

Theo đó, thực hiện chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về kiểm soát tăng trưởng tín dụng, Sacombank yêu cầu các chi nhánh tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, ưu tiên nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như xuất khẩu, dịch vụ, logistics…

Sacombank cũng nhấn mạnh: “Không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua/xây/sửa bất động sản để ở”. Đồng thời, ngân hàng này cũng không thực hiện huy động – cho vay cầm cố sổ cùng lúc.

Hay Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam - Techcombank cũng có thông báo từ Bộ phận Phát triển giải pháp cho vay thế chấp với các đơn vị kinh doanh của ngân hàng này về việc kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua bất động sản (chưa hoặc đã có giấy chứng nhận).

Techcombank cho biết, sẽ tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua bất động sản (gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3/2022. Đồng thời, các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang ngày 1/4/2022.

Có thể thấy, động thái của một số ngân hàng liên quan đến việc siết tín dụng vào bất động sản một phần do tình trạng "sốt đất" xảy ra ở nhiều nơi trong thời gian qua. Theo đánh giá của các chuyên gia, việc siết tín dụng đối với bất động sản sẽ góp phần làm giảm sức nóng của thị trường. Tuy nhiên nếu động thái này được các ngân hàng áp dụng mạnh mẽ, thị trường địa ốc có thể sẽ đứng trước nguy cơ bị chững lại.

Đánh giá về vấn đề này, TS. Lê Bá Chí Nhân - Chuyên gia kinh tế cho rằng, thời gian gần đây nhiều ngân hàng dừng việc cho vay đối với bất động sản, bởi tính thanh khoản một số dự án của chủ đầu tư không có, mặt khác một số dự án lại có giá quá cao so với thị trường. Như vậy, đối với những doanh nghiệp địa ốc hay khách hàng đã vay ngân hàng, việc trả góp sẽ khó khăn.

Theo TS. Lê Bá Chí Nhân, thị trường bất động sản trong thời gian qua đứng trước nhiều khó khăn do ảnh hưởng của dịch Covid-19, tuy nhiên bước sang năm 2022 cơ bản kiểm soát được lạm phát, xuất khẩu cũng đạt được kết quả khả quan, đặc biệt ổn định được kinh tế vĩ mô. Do đó, phần nào giúp thị trường bất động sản phát triển và đây cũng được xem là kênh thu hút nhà đầu tư. 

Quay trở lại góc độ tài chính, vị chuyên gia này cho rằng, hiện nay đa phần các chủ đầu tư đều vay ngân hàng bằng việc thế chấp dự án. Nguyên tắc của các ngân hàng sẽ thẩm định thông qua việc bán sản phẩm, khoản vay vốn và chu kỳ trả lãi, trả góp của doanh nghiệp địa ốc, nếu đủ điều kiện phù hợp với chiến lược của các ngân hàng đưa ra doanh nghiệp đó sẽ được chấp thuận vay vốn. 

Tuy nhiên, trong trường hợp hàng loạt ngân hàng đều siết chặt vốn vay vào bất động sản, động thái này đánh giá được năng lực thật sự của các chủ đầu tư. Tức là thay vì trước đây vay ngân hàng để làm đến 10 dự án, còn bằng số vốn tự có chủ đầu tư chỉ cần làm 5 dự án nhưng vẫn chứng minh được năng lực của mình, vừa tránh rủi ro cho khách hàng, ngân hàng… Còn đối với chủ đầu tư không có thực lực mà chỉ dựa vào vốn của ngân hàng để đầu tư sẽ gây ra nhiều rủi ro, không chỉ ngân hàng, khách hàng, thậm chí là bản thân doanh nghiệp đó sẽ bị đào thải khỏi thị trường.

“Mặc dù hệ quả của việc siết tín dụng vào bất động sản ít nhiều ảnh hưởng đến nguồn cung - cầu của thị trường, nhưng để có một môi trường đầu tư chuyên nghiệp và minh bạch thì động thái này của các ngân hàng phù hợp. Do đó, các chủ đầu tư cần chứng minh được năng lực thực sự của mình, có dòng tiền để đầu tư thay vì vay mượn ngân hàng hay một đơn vị khác. Khi có dòng tiền minh bạch sẽ hạn chế được nhiều rủi ro, tạo uy tín cho thương hiệu của doanh nghiệp đó trên thị trường”, TS. Lê Bá Chí Nhân nói.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận, việc một số ngân hàng thời gian gần đây có thông báo ngưng vay vốn đối với bất động sản chỉ mang tính giải quyết “sự vụ”, đảm bảo an toàn cho ngân hàng đó hơn là áp dụng các chính sách chung. Bởi, việc siết tín dụng vào bất động sản đã được Chính phủ và NHNN ban hành cách đây nhiều năm. 

“Đây là các biện pháp tạm thời để đánh giá các khoản vay, độ rủi ro và hướng xử lý và cũng chỉ ở một số ngân hàng đang áp dụng. Do đó, cần phải chờ phương án xử lý của từng ngân hàng, chứ không phải cả hệ thống sẽ ngưng cho vay vốn kinh doanh bất động sản ngay. Bởi trong thực tế, cho vay bất động sản vẫn là khoản cho vay có lãi nhất, nên việc các ngân hàng bỏ qua mảng cho vay đem lại lợi nhuận cao này là rất khó”, ông Châu đánh giá.

Còn ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Hậu - Tổng giám đốc Asian Holding cho rằng, việc một số ngân hàng có động thái siết tín dụng vào bất động sản ít nhiều ảnh hưởng đến các doanh nghiệp địa ốc, bởi đối với chủ đầu tư đa số đều vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án, còn khách hàng vay để mua sản phẩm. Do đó, siết tín dụng sẽ khiến chủ đầu tư hay khách hàng gặp khó khăn khi thực hiện giao dịch trên thị trường.

“Việc các ngân hàng siết tín dụng vào bất động sản hiện nay chỉ là động thái để giảm sức nóng trên thị trường do những đợt sốt đất thường xuyên diễn ra gần đây. Tuy nhiên, thời gian tới nếu động thái này của các ngân hàng được áp dụng mạnh mẽ và rộng rãi, buộc chủ đầu tư hay khách hàng đều phải sử dụng tiền tươi, thóc thật để đầu tư, ít nhiều ảnh hưởng đến nguồn cung – cầu bất động sản”, Tổng giám đốc Asian Holding nhận định.