Sở hữu chung cư có thời hạn sẽ kìm "sóng" của thị trường
Vấn đề thuê mua nhà chung cư với thời gian sở hữu giới hạn đang là đích ngắm và mong muốn của nhiều người dân.
Trong bối cảnh giá đất nền đang tăng cao chóng mặt, giá căn hộ chung cư đang sử dụng khá cao ở mức 25- 35 triệu/m2, giá nhà ở thu nhập thấp cũng đang ngang ngửa giá nhà ở thương mại thì vấn đề thuê mua nhà chung cư với thời gian sở hữu giới hạn đang là đích ngắm và mong muốn của nhiều người dân.
Nhiều người chạm tay sở hữu được nhà
Trong thời gian qua có rất nhiều thông tin trái chiều về việc sở hữu chung cư có thời hạn bởi nó liên quan đến nhiều người dân và nhiều đối tượng tham gia thị trường BĐS là nhà ở. Trên thực tế nhiều nước trên thế giới đã đưa ra các hình thức sở hữu nhà, sở hữu đất rất khác nhau để người dân tự lựa chọn cho mình khi tham gia TT BĐS về nhà ở, đất ở.
Theo nhận định của các chuyên gia, nhà ở có liên quan rất nhiều đến đất đai và giá trị sử dụng đất trong BĐS nhà ở là rất lớn. Nếu như có nhiều loại hình sở hữu nhà ở khác nhau như sử dụng lâu dài, sử dụng có thời hạn (có thể 99 năm, 70, 50 năm…) thì sẽ tạo điều kiện cho người dân có nhiều cơ hội lựa chọn theo khả năng tài chính của mình. “Theo tôi, nên đa dạng hình thức sở hữu chung cư vì nếu tách giá trị đất ra ở thời gian giới hạn thì chắc chắn giá nhà chung cư sẽ được giảm đáng kể theo nhu cầu sử dụng của người dân”, ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định.
Việc áp dụng cơ chế sở hữu nhà chung cư có thời hạn theo nhận định của nhiều chuyên gia cũng sẽ làm thị trường đồng bộ hơn, khép kín hơn và chuyên nghiệp hơn. Hiện nay, các chủ đầu tư mới chỉ dừng lại ở việc chuẩn bị đầu tư dự án và kết thúc. Khâu vận hành đang bị bỏ qua. Ở các dự án đơn lẻ khâu vận hành rất kém. Ở một số dự án lớn khâu vận hành được chú ý hơn không phải vì thị trường chung mà vì người ta phải có ý thức giữ gìn tên tuổi của doanh nghiệp.
Giá trị đất chỉ chiếm 5% trong một dự án chung cư
Một chuyên gia bất động sản cho rằng, người ta vẫn tưởng giá trị đất vẫn lớn, chiếm tới một nửa hoặc hai phần ba trong một dự án. Nhưng, trên thực tế nó chỉ chiếm một phần rất nhỏ, chỉ là 5% tổng giá trị của dự án mà thôi. Trên thực tế, đối với dự án việc sử dụng đất không phải là sở hữu của một cá nhân mà là đồng sở hữu về giá trị sử dụng đất.
Theo đó, ngay từ ban đầu người dân khi mua nhà phải đóng 100% bao gồm cả giá trị sử dụng đất, nhưng người mua chỉ được kế thừa 5% giá trị sử dụng.
“Nếu chúng ta áp dụng cơ chế sở hữu chung cư có thời hạn thì người mua sẽ không phải đóng tiền. Nó chỉ là tiền thuê đất hàng năm mà thôi. Nếu được sử dụng đất mới đóng, nếu thuê thì không cần đóng. Bởi đơn giá cấu thành của sản phẩm sẽ mất tiền phải trả để sử dụng đất đi”, chuyên gia này nói.
Mặt khác, việc đưa quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ tăng cường vai trò quản lý, trách nhiệm đối với công trình đối với chủ đầu tư.
Về nguyên tắc, khi đã là sở hữu của cá nhân (doanh nghiệp) thì doanh nghiệp sẽ phải tự quản lý lấy vì người mua chung cư thuộc dự án chỉ là thuê thôi, chủ sở hữu chính là doanh nghiệp. Chính vì vậy doanh nghiệp phải có trách nhiệm đảm bảo có hệ thống dịch vụ tốt nhất cho khách hàng được thụ hưởng, khách hàng, những người mua nhà chỉ phải trả phí cho những dịch vụ họ sử dụng mà thôi. Như vậy, tính chuyên nghiệp hóa sẽ cao, trách nhiệm lợi nhuận mới chuẩn. Sẽ tạo ra cung- cầu chuẩn trong hệ thống đầu tư và các dịch vụ về bất động sản. Thị trường sẽ hình thành đội ngũ chuyên môn về quản lý doanh nghiệp, quản lý các nhà đầu tư.
Ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho biết: Nếu việc sở hữu chung cư có thời hạn được áp dụng với nhiều loại hình sở hữu khác nhau sẽ không ảnh hưởng lớn đến giá đất nền vì giá nhà và đất phụ thuộc vào cung và cầu của thị trường và đặc biệt phụ thuộc rất lớn vào vị trí.
“Việc nhà chung cư mới giá rẻ, còn nhà chung cư cũ giá đắt cũng như vậy. Chủ yếu phụ thuộc vào vị trí, còn đối với người dân khi tham gia phân khúc nhà chung cư mới như tôi nói trên có quyền được lựa chọn các loại hình sở hữu khác nhau như sử dụng lâu dài, sử dụng có thời hạn (có thể 99 năm, 70, 50 năm…) . Nếu nhà có sở hữu lâu dài thì chắc chắn giá sẽ cao và nhà sở hữu có thời hạn thì giá sẽ thấp hơn tuỳ thuộc vào thời hạn được sử dụng”, ông Thiện nhấn mạnh.
Nhưng, theo chuyên gia Nguyễn Văn Hải, giá sản phẩm rẻ không phụ thuộc vào chuyện thuê nhà mà phụ thuộc vào cơ chế chính sách và sự quyết liệt và kiên định của các cấp chính quyền trong việc quản lý xây dựng.
Khi minh bạch về quy trình, chi phí giá kinh doanh, cơ chế chăm sóc khách hàng thì giá sản phẩm giữa cung và cầu sẽ sát nhau hơn, buộc phải có sự cạnh tranh lành mạnh. Khi cạnh tranh lành mạnh thì giá trị bất động sản sẽ về với giá trị thực chứ không còn những giá trị mờ ảo. Nghĩa là xác lập được những giá trị thực không còn những chi phí may rủi.
Ở đây là sự đồng bộ của hệ thống chính quyền. Nếu chính quyền kiên định về chủ trương chính sách như chủ trương của chính quyền là phát triển cả 1 vùng đô thị này thì người ta sẽ cân đối giữa lợi ích chung và riêng đối với hàng loạt các chính sách liên quan đến sự phát triển của đô thị.
Nhiều người chạm tay sở hữu được nhà
Trong thời gian qua có rất nhiều thông tin trái chiều về việc sở hữu chung cư có thời hạn bởi nó liên quan đến nhiều người dân và nhiều đối tượng tham gia thị trường BĐS là nhà ở. Trên thực tế nhiều nước trên thế giới đã đưa ra các hình thức sở hữu nhà, sở hữu đất rất khác nhau để người dân tự lựa chọn cho mình khi tham gia TT BĐS về nhà ở, đất ở.
Theo nhận định của các chuyên gia, nhà ở có liên quan rất nhiều đến đất đai và giá trị sử dụng đất trong BĐS nhà ở là rất lớn. Nếu như có nhiều loại hình sở hữu nhà ở khác nhau như sử dụng lâu dài, sử dụng có thời hạn (có thể 99 năm, 70, 50 năm…) thì sẽ tạo điều kiện cho người dân có nhiều cơ hội lựa chọn theo khả năng tài chính của mình. “Theo tôi, nên đa dạng hình thức sở hữu chung cư vì nếu tách giá trị đất ra ở thời gian giới hạn thì chắc chắn giá nhà chung cư sẽ được giảm đáng kể theo nhu cầu sử dụng của người dân”, ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định.
Khi tách riêng giá trị sử dụng đất ra khỏi một căn hộ chung cư chủ đầu tư sẽ không thể "thổi" giá sản phẩm lên quá cao!
Việc áp dụng cơ chế sở hữu nhà chung cư có thời hạn theo nhận định của nhiều chuyên gia cũng sẽ làm thị trường đồng bộ hơn, khép kín hơn và chuyên nghiệp hơn. Hiện nay, các chủ đầu tư mới chỉ dừng lại ở việc chuẩn bị đầu tư dự án và kết thúc. Khâu vận hành đang bị bỏ qua. Ở các dự án đơn lẻ khâu vận hành rất kém. Ở một số dự án lớn khâu vận hành được chú ý hơn không phải vì thị trường chung mà vì người ta phải có ý thức giữ gìn tên tuổi của doanh nghiệp.
Giá trị đất chỉ chiếm 5% trong một dự án chung cư
Một chuyên gia bất động sản cho rằng, người ta vẫn tưởng giá trị đất vẫn lớn, chiếm tới một nửa hoặc hai phần ba trong một dự án. Nhưng, trên thực tế nó chỉ chiếm một phần rất nhỏ, chỉ là 5% tổng giá trị của dự án mà thôi. Trên thực tế, đối với dự án việc sử dụng đất không phải là sở hữu của một cá nhân mà là đồng sở hữu về giá trị sử dụng đất.
Theo đó, ngay từ ban đầu người dân khi mua nhà phải đóng 100% bao gồm cả giá trị sử dụng đất, nhưng người mua chỉ được kế thừa 5% giá trị sử dụng.
“Nếu chúng ta áp dụng cơ chế sở hữu chung cư có thời hạn thì người mua sẽ không phải đóng tiền. Nó chỉ là tiền thuê đất hàng năm mà thôi. Nếu được sử dụng đất mới đóng, nếu thuê thì không cần đóng. Bởi đơn giá cấu thành của sản phẩm sẽ mất tiền phải trả để sử dụng đất đi”, chuyên gia này nói.
Mặt khác, việc đưa quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ tăng cường vai trò quản lý, trách nhiệm đối với công trình đối với chủ đầu tư.
Khi áp dụng hình thức sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giúp cho doanh nghiệp có trách nhiệm hơn đến sản phẩm bán ra của mình, góp phần xây dựng tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản.
Về nguyên tắc, khi đã là sở hữu của cá nhân (doanh nghiệp) thì doanh nghiệp sẽ phải tự quản lý lấy vì người mua chung cư thuộc dự án chỉ là thuê thôi, chủ sở hữu chính là doanh nghiệp. Chính vì vậy doanh nghiệp phải có trách nhiệm đảm bảo có hệ thống dịch vụ tốt nhất cho khách hàng được thụ hưởng, khách hàng, những người mua nhà chỉ phải trả phí cho những dịch vụ họ sử dụng mà thôi. Như vậy, tính chuyên nghiệp hóa sẽ cao, trách nhiệm lợi nhuận mới chuẩn. Sẽ tạo ra cung- cầu chuẩn trong hệ thống đầu tư và các dịch vụ về bất động sản. Thị trường sẽ hình thành đội ngũ chuyên môn về quản lý doanh nghiệp, quản lý các nhà đầu tư.
Ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho biết: Nếu việc sở hữu chung cư có thời hạn được áp dụng với nhiều loại hình sở hữu khác nhau sẽ không ảnh hưởng lớn đến giá đất nền vì giá nhà và đất phụ thuộc vào cung và cầu của thị trường và đặc biệt phụ thuộc rất lớn vào vị trí.
“Việc nhà chung cư mới giá rẻ, còn nhà chung cư cũ giá đắt cũng như vậy. Chủ yếu phụ thuộc vào vị trí, còn đối với người dân khi tham gia phân khúc nhà chung cư mới như tôi nói trên có quyền được lựa chọn các loại hình sở hữu khác nhau như sử dụng lâu dài, sử dụng có thời hạn (có thể 99 năm, 70, 50 năm…) . Nếu nhà có sở hữu lâu dài thì chắc chắn giá sẽ cao và nhà sở hữu có thời hạn thì giá sẽ thấp hơn tuỳ thuộc vào thời hạn được sử dụng”, ông Thiện nhấn mạnh.
Nhưng, theo chuyên gia Nguyễn Văn Hải, giá sản phẩm rẻ không phụ thuộc vào chuyện thuê nhà mà phụ thuộc vào cơ chế chính sách và sự quyết liệt và kiên định của các cấp chính quyền trong việc quản lý xây dựng.
Khi minh bạch về quy trình, chi phí giá kinh doanh, cơ chế chăm sóc khách hàng thì giá sản phẩm giữa cung và cầu sẽ sát nhau hơn, buộc phải có sự cạnh tranh lành mạnh. Khi cạnh tranh lành mạnh thì giá trị bất động sản sẽ về với giá trị thực chứ không còn những giá trị mờ ảo. Nghĩa là xác lập được những giá trị thực không còn những chi phí may rủi.
Ở đây là sự đồng bộ của hệ thống chính quyền. Nếu chính quyền kiên định về chủ trương chính sách như chủ trương của chính quyền là phát triển cả 1 vùng đô thị này thì người ta sẽ cân đối giữa lợi ích chung và riêng đối với hàng loạt các chính sách liên quan đến sự phát triển của đô thị.
Theo VnMedia
