Sức ép từ trái phiếu đáo hạn đang "bóp nghẹt" doanh nghiệp bất động sản?

Áp lực trái phiếu đáo hạn

Theo dữ liệu từ Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), lũy kế đến hết tháng 10/2023, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận 209.150 tỷ đồng, cho thấy hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu đã cải thiện hơn năm ngoái. Trong đó, ngành ngân hàng chiếm ưu thế với 99.023 tỷ đồng (chiếm 47,3% tổng số), theo sau là nhóm bất động sản với 68.256 tỷ đồng (chiếm 32,6%).

Trong đó, có 18 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong tháng 10, với tổng giá trị 20.826 tỷ đồng, tăng 50% so với tháng 9. Các đợt phát hành có lãi suất trung bình 8,9%/năm, kỳ hạn trung bình là 3,6 năm.

Cũng trong tháng 10, các doanh nghiệp đã mua lại 13.645 tỷ đồng, giảm 17,4% so với cùng kỳ năm 2022. Trong 2 tháng cuối năm 2023, ước tính sẽ có khoảng 41.009 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn.

Trong khi đó, có 16 mã trái phiếu chậm trả lãi, gốc với tổng giá trị khoảng 1.006 tỷ đồng và 47 mã trái phiếu được gia hạn, hoặc thay đổi lãi suất.

Theo Công ty cổ phần Chứng khoán VNDIRECT, hoạt động đàm phán thay đổi điều khoản và điều kiện trái phiếu giữa các tổ chức phát hành và các trái chủ vẫn diễn ra tích cực trong tháng 10.

Tính đến ngày 27/10 đã có khoảng hơn 60 tổ chức phát hành đã đạt được thỏa thuận gia hạn thời hạn trái phiếu với trái chủ và đã có báo cáo chính thức lên HNX, với tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp được gia hạn là khoảng 107.000 tỷ đồng.

Riêng với doanh nghiệp bất động sản, theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn đang "bủa vây" nhóm doanh nghiệp này.

Cụ thể, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành mới và được mua lại còn thấp so tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn.

Theo đó, năm 2022, doanh nghiệp bất động sản đã mua lại khoảng 219.000 tỷ đồng. Lũy kế 10 tháng đầu năm nay, doanh nghiệp mua lại khoảng 153.800 tỷ đồng. Trong khi, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm bất động sản 2 tháng cuối năm 2023 và năm 2024, lần lượt đạt 15,6 nghìn tỷ đồng; 121,1 nghìn tỷ đồng.

Hiện, danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán nghĩa vụ nợ trái phiếu cũng đang tăng lên từng ngày, đặc biệt ở nhóm bất động sản. Thông tin từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho biết, tính đến ngày 3/10/2023, khoảng 69 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp, tổng dư nợ ước tính khoảng 176.100 tỷ đồng, chiếm 17,8% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường.

Tình hình càng trở nên căng thẳng hơn khi mới đây, phía Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2024 sẽ là 329.500 tỷ đồng. Đây là con số cao nhất trong 3 năm gần đây.

Cụ thể hơn, Công ty Chứng khoán VNDIRECT đánh giá áp lực đáo hạn sẽ tăng mạnh trong quý 2/2024. Vào giai đoạn cao điểm, đơn vị này ước tính sẽ có gần 114.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong quý III/2024.

Doanh nghiệp bất động sản cần làm gì?

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, trước áp lực đáo hạn trái phiếu, để có thời gian cơ cấu lại dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ, đàm phán kéo dài thời gian là lựa chọn hàng đầu của doanh nghiệp bất động sản giữa bối cảnh khó tiếp cận dòng vốn tín dụng, thị trường chưa phục hồi hoàn toàn.

Có thể thấy, hoạt động đàm phán gia hạn diễn ra tích cực với kết quả khá thành công kể từ tháng 4/2023. Theo HNX, tính đến ngày 3/10, hơn 50 tổ chức phát hành đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với tổng giá trị hơn 95.200 tỷ đồng. Chủ yếu thời gian đáo hạn điều chỉnh thêm hai năm, đẩy lùi áp lực trả nợ sang giai đoạn 2025-2026.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác, khó khăn vẫn còn ở phía trước.

"Doanh nghiệp phải nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường", ông Đính nhấn mạnh.

Đáng chú ý, ở một báo cáo mới đây, Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản (VIRES) đánh giá, không phải tín dụng từ ngân hàng mà trái phiếu mới là kênh huy động vốn quan trọng nhất của doanh nghiệp địa ốc.

"Thị trường cần nguồn vốn trung và dài hạn thì phải trông chờ vào trái phiếu chứ không phải vốn ngân hàng. Không cách nào khác, phải giảm bớt sự lệ thuộc của ngành bất động sản vào ngân hàng, có như vậy thì mới phân tán được rủi ro", VIRES nhìn nhận.

Các chuyên gia trong ngành đều cho rằng, so với nhiều nước trong khu vực như Malaysia, Singapore, Thái Lan, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam còn khiêm tốn. Do đó, nhằm tiếp thêm dư địa cho thị trường trái phiếu, doanh nghiệp cần tăng niềm tin cho khách hàng. Đây là mắt xích quan trọng nhất giúp doanh nghiệp tái cơ cấu nợ.

Chia sẻ vấn đề này, PGS.TS Nguyễn Thị Mùi, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, việc doanh nghiệp muốn hoãn, giãn nghĩa vụ thanh toán nợ trái phiếu rất cần sự cảm thông, thấu hiểu của trái chủ, nhưng muốn họ tin và đồng ý hoãn, giãn cho doanh nghiệp phát hành, cần vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc giám sát quá trình đàm phán trả nợ của doanh nghiệp, tránh việc chây ỳ, không thực hiện nghĩa vụ đối với trái chủ.

Thực tế thời gian qua, nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả lành mạnh, minh bạch đã có những kết quả tích cực.

Hoạt động huy động vốn qua trái phiếu đã và đang tiếp tục được cải thiện cả về chất và lượng. Đặc biệt là kể từ khi hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ chính thức lên sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) ngày 19/7, góp phần khôi phục niềm tin của nhà đầu tư về một thị trường minh bạch, hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, vẫn còn khoảng trống thông tin rất lớn giữa thị trường và nhà đầu tư, Việt Nam mới chỉ có rất ít tổ chức đánh giá hạn mức tín nhiệm với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Trong khi đó, không phải nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp nào cũng có khả năng, thời gian để đánh giá tình hình tài chính doanh nghiệp, đánh giá rủi ro trái phiếu khi quyết định đầu tư./.