Trái phiếu mới là nguồn vốn quan trọng nhất của doanh nghiệp bất động sản?

Doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận vốn ngân hàng

Từ trước đến nay, các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn vốn chính: Nguồn tiền từ khách hàng, trái phiếu bất động sản và vốn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, dòng tiền từ cả 3 kênh trên đều đang gặp khó khăn nhất định.

Với việc các kênh huy động vốn bị “nghẽn”, khó khăn vẫn đang bủa vây hầu hết doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản, từ doanh nghiệp môi giới đến chủ đầu tư dự án. Kể cả đối với những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh cũng gặp nhiều khó khăn cvì luôn phải bố trí nguồn vốn “gối đầu” cho các dự án. Bởi ngoài vốn chủ sở hữu, chủ đầu tư muốn thực hiện dự án thì cần vốn ngân hàng, nhưng hiện không dễ vay. Cùng với đó, việc tiếp cận tín dụng của người mua nhà cũng gặp không ít trở ngại.

Mặc dù ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi,... doanh nghiệp và ngân hàng vẫn “khó gặp nhau”. Bởi các doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu cùng với các khó khăn của thị trường.

Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), bên cạnh các doanh nghiệp không đủ điều kiện tiếp cận tín dụng ngân hàng trên thị trường các doanh nghiệp vẫn “vướng” không ít lý do khác để tiếp cận được nguồn vốn vay của ngân hàng.

Thứ nhất, nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại đang bị vướng mắc về pháp lý.

Thứ hai, nhóm các doanh nghiệp đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn lại gặp khó khăn do khó hấp thụ vì lãi suất vẫn đang ở ngưỡng cao so với khả năng chịu đựng của doanh nghiệp.

Thứ ba, nhóm các doanh nghiệp còn lại thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó, có nguy cơ gây rủi ro cho ngân hàng.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng để doanh nghiệp bất động sản có thể cũng như hấp thụ các nguồn vốn mới, các vấn đề của thị trường phải được giải quyết một cách triệt để.

Cụ thể, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Bên cạnh đó, theo Chủ tịch VARS, ngoài việc các chính sách tập trung bảo vệ nhà đầu tư tham gia các thị trường tài chính như cổ phiếu, trái phiếu thì các cơ quan chức năng cũng cần có chính sách bảo vệ, khuyến khích, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính tiếp cận được nguồn vốn để duy trì hoạt động và phát triển.

“Đồng thời với việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, các cơ quan chức năng cũng cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản”, TS. Nguyễn Văn Đính khuyến nghị.

Trái phiếu mới là kênh huy động vốn quan trọng nhất của doanh nghiệp bất động sản?

Trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng, và bản thân các doanh nghiệp cũng không nên quá trông chờ vào tín dụng từ ngân hàng.

Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản (VIRES), với tình trạng khá vốn như hiện nay, kể cả có room riêng cho bất động sản, các doanh nghiệp chưa chắc đã tiếp cận được vì không đáp ứng các điều kiện cho vay từ phía ngân hàng.

Không chỉ vậy, VIRES cũng cho rằng, nếu bất động sản vẫn tiếp tục trông mong vào tín dụng hỗ trợ, thì sẽ tạo ra rủi ro hệ thống rất lớn. Vì khi bất động sản bể nợ, thì sẽ lan sang ngân hàng.

Từ đó, theo đánh giá của VIRES, trái phiếu phải là nguồn vốn quan trọng nhất với thị trường bất động sản. Thị trường cần nguồn vốn trung và dài hạn thì phải trông chờ vào trái phiếu chứ không phải vốn ngân hàng. Không cách nào khác, phải giảm bớt sự lệ thuộc của ngành bất động sản vào ngân hàng, có như vậy thì mới phân tán được rủi ro.

Trên tinh thần đó, VIRES nhìn nhận, về dài hạn, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật để phát triển thị trường trái phiếu lành mạnh, minh bạch, bền vững để các doanh nghiệp có không gian rộng hơn trong việc huy động vốn.

“Việc điều hành chính sách pháp luật cần tránh tình trạng khi thì quá nới lỏng để tạo ra một thị trường đầy kẽ hở để các doanh nghiệp đua nhau phát hành, đến khi có rủi ro thì lại đột ngột “phanh” gấp, khiến doanh nghiệp trở tay không kịp, như câu chuyện đã diễn ra năm 2022. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần sớm đi vào quy củ, hoạt động dựa trên sự dẫn dắt của pháp luật và có sự giám sát chặt chẽ”, báo cáo mới đây của VIRES nêu rõ.

Ngoài ra, khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là vô cùng cấp thiết đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong bối cảnh khó khăn như hiện nay. Muốn vậy, phải kết hợp đồng bộ các giải pháp từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho các dự án. Không khách hàng nào muốn mua dự án chưa có đầy đủ pháp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Ngược lại, doanh nghiệp được gỡ pháp lý, nhưng sức cùng lực kiệt, không có vốn mồi thì cũng không thể triển khai dự án, không có dự án thì không thể tạo ra dòng tiền từ khách hàng. Trong khi đó, nếu có nguồn vốn ban đầu nhưng thanh khoản thị trường kém, không bán được hàng thì dự án chậm tiến độ, đội vốn, doanh nghiệp cũng có khả năng rơi vào vòng xoáy nợ nần.

Đưa ra khuyến nghị về các chính sách đối với nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay, VIRES cho rằng, cho rằng, bên cạnh nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước trong việc chỉ đạo các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn vào các dự án; các bộ ngành liên quan, chính quyền địa phương cũng cần tiến hành các biện pháp nhằm tháo gỡ các khó khăn của doanh nghiệp.

Đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thiện điều kiện pháp lý, đưa sản phẩm ra thị trường, nâng cao khả năng tiêu thụ sản phẩm, xây dựng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của người dân và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao từ đó nâng cao khả năng vay vốn và hoàn trả vốn vay của các doanh nghiệp này.