Thị trường bất động sản thời khan hiếm: Giải bài toán nguồn cung và tái định vị thị trường?

Nút thắt nguồn cung

Nguồn cung nhà ở tiếp tục là điểm nghẽn lớn trên thị trường bất động sản Việt Nam, khi trong suốt 5 năm qua, cả TP HCM và Hà Nội đều không đáp ứng nổi nhu cầu nhà ở thực tế. Theo báo cáo của Savills, quý II/2025, TP HCM chỉ ghi nhận 1.600 căn hộ mới mở bán – con số tăng 38% so với cùng kỳ nhưng vẫn ở mức thấp so với nhu cầu. Tỷ lệ hấp thụ đạt 45%, phản ánh sự cẩn trọng của người mua giữa bối cảnh thị trường nhiều biến động.

Tính lũy kế từ đầu năm, TP HCM có khoảng 6.800 căn hộ sơ cấp, bán ra được 3.800 căn. Dự kiến từ 2025 đến 2027, thành phố sẽ bổ sung thêm khoảng 39.000 căn – một con số cho thấy triển vọng trung hạn được cải thiện nhờ các chính sách mới và thủ tục pháp lý được đơn giản hóa.

Trong khi đó, Hà Nội duy trì sự ổn định hơn với 7.000 căn hộ mở bán và 5.200 giao dịch trong quý. Phân khúc nhà thấp tầng có bước tăng trưởng mạnh nhờ các đại dự án mới. Tuy vậy, từ 2021 đến nay, thủ đô vẫn thiếu hụt khoảng 49.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng, không đáp ứng đủ cho 151.000 hộ gia đình mới hình thành. Giai đoạn 2025–2027, dự kiến có 58.100 căn hộ từ 58 dự án được tung ra thị trường.

Theo nhiều chuyên gia, nguyên nhân sâu xa đến từ việc chi phí phát triển nhà ở ngày càng cao do quỹ đất khan hiếm, giá đền bù và thuế phí tăng mạnh, dẫn đến giá thành bị đội lên. Trong khi đó, các chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế, khiến nhiều chủ đầu tư không mặn mà với phân khúc này.

Một nguyên nhân khác khiến nguồn cung nhà ở chậm cải thiện là do thủ tục pháp lý còn phức tạp và kéo dài. Việc triển khai một dự án nhà ở tại Việt Nam có thể mất từ 3–5 năm để hoàn tất các bước phê duyệt, từ chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch, giao đất đến cấp phép xây dựng. Các điểm nghẽn này khiến nhiều dự án bị đình trệ, kéo theo sự sụt giảm nguồn cung nhà ở mới.

Ngoài ra, sự chồng chéo trong các văn bản pháp luật cũng gây ra tình trạng “vướng quy định” khiến doanh nghiệp không thể triển khai dự án đúng tiến độ. Dù các luật mới như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai sửa đổi đã được thông qua và sẽ có hiệu lực từ năm 2025, nhưng giới chuyên gia cho rằng cần thêm thời gian để các quy định dưới luật được hoàn thiện và đồng bộ.

Tái định vị thị trường?

Theo các chuyên gia Savills, nguyên nhân sâu xa khiến thị trường nhà ở khó phục hồi không chỉ nằm ở pháp lý hay vốn, mà còn ở cách tiếp cận chiến lược. Tại TP HCM, tốc độ gia tăng dân số và dòng nhập cư đang chậm lại – một phần vì giá nhà quá cao khiến người dân khó yên tâm định cư dài hạn. Thành phố đã nỗ lực giải bài toán bằng đầu tư hạ tầng, thúc đẩy phát triển nhà ở tại vùng ven, với gần 5.000 căn dự kiến phát triển dọc tuyến metro và hơn 14.000 căn dọc vành đai 2 và 3 trong ba năm tới.

Hà Nội cũng phân bổ tới 87.000 tỷ đồng đầu tư công, tập trung vào 12 dự án giao thông lớn như Vành đai 4 và nhiều cây cầu trọng điểm, nhằm mở rộng không gian đô thị và tăng khả năng kết nối.

Ông Richard Valentine-Selsey, Giám đốc Nghiên cứu nhà ở châu Âu của Savills, cho rằng để giải bài toán nguồn cung, cần thay đổi cách tiếp cận: xem nhà ở như một loại “hạ tầng chiến lược quốc gia” – tương tự như điện, nước hay giao thông. Cách làm này sẽ mở đường cho dòng vốn dài hạn từ các tổ chức đầu tư lớn, đặc biệt là trong các phân khúc nhà ở giá phải chăng.

Thực tế cho thấy nhiều quốc gia đã thành công với hướng đi này, Singapore là một ví dụ điển hình khi xem nhà ở là một phần cốt lõi của hạ tầng. Hơn 80% dân số Singapore sống trong các căn hộ HDB (nhà ở xã hội do chính phủ quản lý), với quy hoạch tích hợp đầy đủ tiện ích công cộng và giao thông. Giai đoạn 2025 - 2027, chính phủ nước này đặt mục tiêu xây dựng 50.000 căn hộ HDB mỗi năm.

Trong khi đó, các thành phố lớn như New York (Mỹ) hay London (Anh) dù đặt mục tiêu xây hàng chục nghìn căn nhà mỗi năm nhưng chỉ hoàn thành được một nửa, do chi phí xây dựng cao, pháp lý phức tạp và giới hạn tiếp cận vốn. Paris (Pháp) lại đang thử nghiệm hướng đi mới, đó là tái sử dụng công trình cũ và đánh thuế nhà bỏ trống để đưa nguồn cung không sử dụng quay lại thị trường.