Thị trường đất nền: Hé lộ thời điểm thích hợp để xuống tiền?

Đất nền dẫn đầu cuộc đua

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong khi nhu cầu tìm kiếm bất động sản thuê không ghi nhận biến động nổi bật, nhu cầu tìm kiếm bất động sản bán tại Hà Nội và các khu vực tỉnh khá sôi động trong những tuần đầu tháng 3/2025. So với tháng 2/2025, nhu cầu tìm kiếm tại Hà Nội đã tăng 27%, tại các tỉnh thành khác tăng đáng kể 75%, và tại TP.HCM ghi nhận mức tăng 20%.

Trong các phân khúc, tăng trưởng mạnh nhất là đất nền cả về mức độ quan tâm và lượng tin đăng. Cụ thể, tháng 3/3025, trong khi các phân khúc khác có sự tăng trưởng nhẹ về mức độ tìm kiếm (nhà mặt phố tăng 32%; nhà riêng tăng 26%, chung cư tăng 15%), đất nền ghi nhận sự tăng trưởng lên tới 50% so với tháng 2/2025. Trong cùng thời kỳ, tăng trưởng lượng tin đăng phân khúc đất nền đạt 34%, chỉ đứng sau nhà riêng với 37%.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn phân tích thêm: "Nếu xét riêng theo từng loại hình BĐS thì đất nền có sức bật nhanh nhất so với các loại hình bds khác, tăng 50% so với thời điểm tháng 2.2025. Tiếp theo là thị trường cho thuê nhà phố, nhà mặt phố chúng tôi thấy có dấu hiệu hồi phục nhẹ trở lại so với các loại hình khác.

Bên cạnh đó, nhà riêng và chung cư cũng tăng lên sau giai đoạn sau Tết. Tăng trưởng mạnh nhất vẫn là đất nền. Nếu so sánh lượng tin đăng và nguồn cung ra ngoài thị trường thì nguồn cung quý 1.2025 tốt hơn nhiều quý 1.2024, tuy nhiên so sánh quý 4.2024 vẫn đang thấp hơn. Điều này dễ hiểu vì quý 1.2025 một số dự án mới giới thiệu ra thị trường. Đấy là góc nhìn của những người đi tìm kiếm bất động sản".

Nên nhớ, thị trường bất động sản chứng kiến sự chuyển động mạnh mẽ sau thời gian trầm lắng kéo dài từ năm 2023. Nếu trong năm 2024, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Oai, Đan Phượng tăng trưởng mạnh nhờ hiệu ứng hạ tầng và đấu giá đất, thì từ năm 2025, dòng tiền bắt đầu dịch chuyển sang các tỉnh lân cận. Những khu vực như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên hay Hòa Bình ngày càng thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư nhờ giá đất còn thấp và tiềm năng tăng trưởng cao.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ - phân tích, thị trường Hà Nội đã có mức tăng giá quá nhanh trong năm 2024, khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm cơ hội tại các tỉnh có tốc độ phát triển kinh tế tốt, hạ tầng đồng bộ và mức giá còn thấp. Ông Toản dự báo, từ quý II/2025, phân khúc đất nền tại các tỉnh này sẽ sôi động hơn, thanh khoản cải thiện và thu hút dòng tiền đầu tư lớn hơn.

Tháng 10 là thời điểm lý tưởng

Trong bối cảnh thị trường đất nền đang hồi phục, các chuyên gia cho rằng, cần đầu tư chọn lọc và thận trọng.

Trao đổi về vấn đề này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang gợi ý nên "săn" những lô đất nền có mức giá vừa túi tiền, dao động từ 1 đến 2 tỷ đồng. Đây được xem là "khẩu vị" phù hợp hơn với đa số nhà đầu tư hiện tại, những người có xu hướng "cân đo đong đếm" kỹ lưỡng và ưu tiên sự an toàn, khả năng thanh khoản tốt hơn so với phân khúc cao cấp từ 3 tỷ đồng trở lên.

Cũng theo ông vị chuyên gia, việc đầu tư và mua bán đất nền thời điểm hiện tại vẫn chưa dành cho những nhà đầu tư mới. Động thái này chỉ phù hợp với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư lâu năm. Thị trường đất nền gần đây mới có tín hiệu đi lên, do đó chỉ có những nhà đầu tư chuyên nghiệp mới hiểu được giá trị thực của bất động sản.

Cụ thể, ông khuyến nghị, "rủi ro" sáp nhập, quy hoạch có thể thay đổi hoặc việc sáp nhập diễn ra chậm hơn dự kiến; nguy cơ mua vào với giá cao hơn giá trị thực, đặc biệt tại các khu vực tăng nóng, cần tỉnh táo chọn đúng vị trí, thời điểm, tránh "bẫy" đám đông.

"Nên ưu tiên vào những nơi đã được chứng minh bằng sự hiện hữu của cộng đồng và hạ tầng, tránh xa những "vùng đất tiềm năng trên giấy" để bảo toàn vốn và tối ưu khả năng sinh lời", ông Quang lưu ý.

Đồng thời nhấn mạnh, số tiền trong khoảng 1,5-3 tỷ đồng ở mức giá trung bình khá của đất nền. Với mức giá này, hoàn toàn có thể tìm được đất nền ở các huyện vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm hay các khu vực lân cận TP. HCM như Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Bình Chánh, Hóc Môn. Đây là những khu vực hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng kết nối với trung tâm, sự phát triển của các khu công nghiệp, đô thị vệ tinh, mang lại tiềm năng tăng giá thực tế và nhu cầu ở thực.

Ngược lại, nếu đó là đất nền ở vùng ven của thị trấn hay thành phố nhỏ, mức giá này là chưa hoàn toàn phù hợp. Cùng một mức tiền, nhà đầu tư cần so sánh kỹ lưỡng tiềm năng tăng trưởng, khả năng thanh khoản và mức độ phát triển hạ tầng của khu vực. Đừng nhầm lẫn "giá mềm" với "bẫy vùng ven".

"Thời điểm thích hợp để xuống tiền là đầu quý IV/2025, tận dụng cơ hội giá đất nền ổn định hơn, những tác động của các yếu tố vĩ mô, chính sách, và cả thông tin về sáp nhập có thể đã rõ ràng hơn. Ngoài ra, đây là "điểm vào chiến lược", bởi lúc này lãi suất ngân hàng đang ở mức khá tốt, trở thành lực đẩy hiệu quả, tối ưu hóa lợi nhuận khi thị trường ấm lên", ông Quang nhận định.