Thị trường văn phòng làm thế nào để “sống sót” lần thứ 2?

Khó khăn bủa vây cả chủ lẫn khách thuê

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc phụ trách Cho thuê Văn phòng và Khu công nghiệp CBRE Việt Nam cho biết trong quý II, giá thuê trung bình của phân khúc hạng A giảm 4,9% so với cùng kỳ năm ngoái và tỷ lệ trống tăng 9 điểm phần trăm so năm trước, ở mức 11,8%. Giá thuê văn phòng hạng B đi ngang chưa có xu hướng giảm và tỷ lệ trống tăng nhẹ.

Qua đến quý II, thị trường văn phòng TP.HCM đã chứng kiến những phản ứng nhất định từ khách thuê, trong đó một số doanh nghiệp đã buộc phải trả lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng văn phòng.

Ông Lê Trọng Hiếu chia sẻ: “Trong quý II khi tiến hành giãn cách xã hội trên cả nước, đã xuất hiện sự chia sẻ, hỗ trợ lẫn nhau vượt qua khó khi chủ mặt bằng và khách thuê thống nhất chi trả chậm hay miễn một tháng tiền thuê, giảm phí dịch vụ”.

Đại diện CBRE cũng cho rằng các khách thuê đang có xu hướng thu hẹp mặt bằng ở tòa nhà hiện tại để chuyển sang các tòa nhà phân khúc thấp hơn, ở vị trí rìa trung tâm hoặc ngoại vi thành phố nhằm tiết kiệm chi phí.

Cũng theo ông Lê Song Ngọc, người đồng sáng lập Cộng đồng Hỗ trợ Doanh nghiệp CSC phân tích, chi phí mặt bằng văn phòng ảnh hưởng lớn đến chi phí vận hành doanh nghiệp. Tuy nhiên tình hình khó khăn hiện tại nhiều công ty giảm doanh thu cả 50% hoặc nhiều hơn nữa nên gánh nặng về tiền thuê càng lớn. 

Trong trường hợp không thể đàm phán giá với chủ mặt bằng, doanh nghiệp ở thế “mắc kẹt” khi không thể áp dụng về điều kiện bất khả kháng trong hợp đồng do chưa cách ly xã hội và phải tốn thêm chi phí cho tìm kiếm, đặt cọc mặt bằng văn phòng mới.

Ông Lê Song Ngọc, người đồng sáng lập Cộng đồng Hỗ trợ Doanh nghiệp CSC.

Ông Ngọc nhận định cũng nhận định, lần đầu Covid-19 bùng phát, doanh nghiệp có thể thỏa thuận với các chủ đầu tư về tiền thuê do các yếu tố bắt buộc của chính phủ và các hệ lụy liên quan. Trong khi lần này, doanh nghiệp chủ yếu sử dụng câu chuyện giảm doanh thu, lợi nhuận để đòi hỏi thiện chí từ phía cho thuê.

“Lần một 10 người đi thì 5 người được giảm, lần hai 10 người đi chỉ còn 1, 2, thậm chí có người bị chủ đầu tư từ chối thẳng thừng ngay từ đầu vì chưa có gì xảy ra cả, vẫn chưa giãn cách, doanh nghiệp vẫn làm việc bình thường", ông Ngọc nói.

Ông Ngọc cũng cho biết thêm: “Ngay cả khi chấp nhận giải pháp làm việc từ xa, doanh nghiệp vẫn gặp khó do chưa kịp chuyển đổi số, chưa có hạ tầng kỹ thuật, kết nối công nghệ”.

Tuy nhiên Covid-19 khiến khó khăn bủa vây không chỉ đến với bên đi thuê mà chủ cho thuê cũng đứng trước nhiều bài toán nan giải. Bà Dương Thị Bích Trâm - CEO MKCG, đơn vị đang kinh doanh cho thuê mặt bằng văn phòng, cho rằng trên thị trường những chủ cho thuê có sẵn tiềm lực kinh tế, đủ khả năng giảm giá linh hoạt theo tình hình thực tế chiếm tỷ lệ rất nhỏ. 

Với những đơn vị cho thuê dưới hình thức “thuê sỉ” rồi phân phối lại cho những bên khác “thuê lẻ” phải sử dụng vốn ngân hàng để kinh doanh, việc giảm giá phụ thuộc rất nhiều vào các hình thức đòn bẩy tài chính.

Bà Bích Trâm nhấn mạnh: “Bản chất của bên cho thuê vẫn là doanh nghiệp kinh doanh, chịu nhiều áp lực tài chính. Cũng như các công ty khác, chúng tôi cũng đối mặt với việc cách ly, tạm dừng kinh doanh do Covid-19. Cả hai phía đều khó khăn nên chủ thuê và khách thuê cần thấu hiểu lẫn nhau để dần dần đưa nhau vượt qua một khúc cua khó khăn”.

Đồng ý với vấn đề này, đại diện CBRE nhìn nhận với những doanh nghiệp kinh doanh mặt bằng sở hữu các vị trí đắc địa, giá cho thuê thể hiện giá trị tài sản của. Vì thế giảm giá thuê sẽ gây ra nhiều hệ lụy, ngay cả giảm 10 - 20% đã là một con số lớn cần tính toán kỹ càng.

Đứng trước bài toán mặt bằng văn phòng, các chuyên gia cho rằng các doanh nghiệp đang "tự cứu mình" bằng nhiều cách, phổ biến nhất vẫn là đàm phán với chủ thuê và đưa ra nhiều giải pháp mới. Tuy nhiên so với đợt giãn cách xã hội hồi tháng 4, hiện nay việc đàm phán sẽ khó khăn gấp bội.

Ông Lê Song Ngọc khẳng định sự thẳng thắn, thành thật là điều mà doanh nghiệp nên ưu tiên hàng đầu trong bối cảnh này, vì nó liên quan đến đạo đức kinh doanh. Nếu doanh nghiệp chỉ bị ảnh hưởng 10% doanh thu thì không thể đi đàm phán giảm 20 - 50% chi phí.

“Để hai bên đều chiến thắng, không bên nào phải nhận yếu tố bất lợi. Để chứng minh doanh thu giảm, cách hiệu quả nhất của doanh nghiệp hiện tại chính là chân thành và tôn trọng sự thật”, ông nói.

Cuối cùng, ông đề cao sự hợp tác giữa các doanh nghiệp, ví dụ như sử dụng dịch vụ của các doanh nghiệp trong cùng tòa nhà. Chủ đầu tư có thể hỗ trợ các chi phí phát sinh khác có thể cắt giảm, tiết kiệm đồng nào hay đồng đó. Hay khi doanh nghiệp buộc phải rời đi, chủ đầu tư có thể giới thiệu một bên khác phù hợp hơn.

“Thời điểm khó khăn người ta sẽ không nghĩ đến chuyện cạnh tranh nữa mà nghĩa đến việc làm sao để cùng nhau sống”, ông Ngọc nói.

Nhận định chung về thị trường văn phòng, giới chuyên gia khẳng định văn phòng chia sẻ sẽ “sống sót” qua mùa dịch và vẫn có triển vọng dài hạn ở Việt Nam bởi 3 yếu tố.

Đầu tiên là sự phát triển của doanh nghiệp khởi nghiệp. Các doanh nghiệp này chính là khách hàng phổ biến trong ngành văn phòng chia sẻ. Sự phát triển của không gian làm việc chia sẻ tại Việt Nam có mối liên hệ chặt chẽ với sự bùng nổ thế hệ doanh nhân trẻ, các nhà khởi nghiệp, và các cộng đồng đổi mới trong nước.

Thứ hai là nhu cầu thu hút và giữ chân nhân tài trẻ, những người thích các không gian làm việc trẻ trung, hiện đại, và có tính kết nối cao. 

Thứ ba, chính Covid-19 cũng là yếu tố khiến một số doanh nghiệp cân nhắc từ bỏ thuê văn phòng truyền thống dài hạn sang thuê văn phòng chia sẻ để tiết kiệm chi phí cũng như linh động thời gian thuê.

Theo Tuệ An/ tạp chí Reatimes

Link nguồn: https://reatimes.vn/thi-truong-van-phong-lam-the-nao-de-song-sot-lan-thu-2-1597056013617.html