Diễn biến thị trường chung cư Hà Nội: Nguồn cung cải thiện nhưng giá vẫn tiếp tục tăng cao?

Nguồn cung tăng nhưng giá cũng tăng

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản quý II/2025 của Savills Việt Nam, Hà Nội ghi nhận khoảng 8.000 căn hộ mới được chào bán trong quý. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, tăng 121% so với cùng kỳ năm 2024.

Dù nguồn cung tăng đáng kể, giá bán sơ cấp trung bình vẫn neo ở mức cao, đạt 91 triệu đồng/m², tăng 40% theo năm. Đáng chú ý, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất (ở mức 67%), trong khi nguồn cung sơ cấp dưới 2 tỷ đồng gần như vắng bóng.

Về thanh khoản, trong quý II, Savills ghi nhận khoảng 5.200 giao dịch căn hộ, giảm nhẹ so với quý trước nhưng tăng nhẹ so với cùng kỳ. Tính trung bình trong 6 tháng đầu năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 13.100 căn hộ được bán, tăng 26% theo năm. Trong đó, 99% thuộc phân khúc căn hộ hạng A và B.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội – cho biết: “Giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục tăng dù nguồn cung dồi dào là do các dự án mở bán trong quý chủ yếu nằm ở những vị trí đắc địa và được định vị ở phân khúc cao cấp. Đồng thời, quỹ đất trung tâm khan hiếm và chi phí phát triển gia tăng cũng khiến nhiều chủ đầu tư tập trung tối ưu giá trị thương mại”.

Theo bà Hằng, thị trường hiện ghi nhận sức mua ổn định, thanh khoản cải thiện so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy chưa có áp lực giảm giá. Bên cạnh đó, tâm lý kỳ vọng vào khả năng gia tăng giá trị trong tương lai nhờ sự cải thiện hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cũng khiến nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức giá hiện tại.

Việc nguồn cung mới tập trung nhiều vào phân khúc hạng B, trong khi giá trên thị trường thứ cấp vẫn ổn định và chưa có dấu hiệu giảm sâu, cũng góp phần củng cố mặt bằng giá trên toàn thị trường.

Về triển vọng nguồn cung, dự kiến đến cuối năm 2025, thị trường Hà Nội sẽ có thêm khoảng 11.500 căn hộ được chào bán, chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc hạng A và B. Theo Savills, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án đang trong diện thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng mạnh.

Cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn?

Theo dự báo, kể từ năm 2026 trở đi, khi các dự án đang trong diện thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng mạnh. Giai đoạn 2026–2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận 46.600 căn hộ từ 43 dự án, trong đó phần lớn không nằm tại các vị trí trung tâm. Điều này có thể dẫn tới xu hướng điều chỉnh mặt bằng giá chung theo hướng giảm nhẹ. Tuy vậy, bà Hằng cho biết cần lưu ý rằng các dự án nằm trong khu vực có quỹ đất hạn chế, nhu cầu cao và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng vẫn giữ giá hoặc tiếp tục tăng.

Khảo sát của Savills cho thấy đến năm 2050, khoảng 68% dân số thế giới sẽ sống tại các thành phố lớn. Nhu cầu về nhà ở tại các đô thị sẽ tiếp tục tăng cao, trong khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm. Trong bối cảnh đó, những nhà đầu tư trường vốn và tầm nhìn dài hạn hoàn toàn có thể coi bất động sản nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội là cơ hội đầu tư bền vững trong dài hạn.

Thực tế, Hà Nội là đô thị đặc biệt, dân số ngày một tăng cùng với quá trình đô thị hóa mạnh mẽ khiến nhu cầu về nhà ở luôn ở mức cao. Báo cáo từ Tổng cục Thống kê cho thấy, dân số Hà Nội dự kiến vượt mốc 10 triệu người vào năm 2026, với tốc độ tăng trưởng trung bình hơn 2%/năm. Trong khi đó, quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp khiến nguồn cung chung cư ở các khu vực trung tâm và nội thành có xu hướng giảm. Điều này tạo áp lực tăng giá tự nhiên và khiến căn hộ trở thành tài sản khan hiếm trong dài hạn.

Trong giai đoạn 2018–2024, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trung bình khoảng 7–10%/năm. Đặc biệt trong năm 2025, khi thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi sau thời kỳ trầm lắng, giá căn hộ sơ cấp tại nhiều khu vực đã ghi nhận tăng từ 5–8% so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, theo chuyên gia bất động sản Trần Quốc Dũng, “những dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận tiện và tiện ích đầy đủ luôn có khả năng sinh lời tốt trong trung và dài hạn, đặc biệt là với nhóm nhà đầu tư nắm giữ 3–5 năm trở lên.”

Khu vực phía Tây và Đông Hà Nội đang là tâm điểm phát triển của các dự án hạ tầng và đô thị mới, điển hình như các trục đường Vành đai 4, đường sắt đô thị, tuyến metro số 3. Nhiều nhà đầu tư lựa chọn căn hộ tại các khu vực này không chỉ vì mức giá còn “mềm” so với khu vực trung tâm, mà còn vì tiềm năng tăng giá khi hạ tầng hoàn thiện. Đây là chiến lược điển hình của nhà đầu tư dài hạn: mua ở thời điểm thị trường còn tiềm năng, nắm giữ chờ chu kỳ tăng trưởng mới.