Thiếu kinh phí tạo quỹ đất sạch, nhà đầu tư mong được thỏa thuận quyền sử dụng đất để phát triển dự án

Địa phương không đủ lực tạo quỹ đất

Theo HoREA, điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không còn cho phép thực hiện cơ chế “tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại” nên không phù hợp với điểm 2.3 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16.6.2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã định hướng: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”, để đảm bảo quyền được tiếp cận công bằng nguồn lực đất đai của tổ chức kinh tế.

Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng không kế thừa quy định tại Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 đã cho phép thực hiện cơ chế “tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội".

“Nghị quyết số 18-NQ/TW đã chủ trương thực hiện 2 phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại. Một là thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hai là thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại là phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay”, Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu nói.

Còn theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Hòa, Luật Đất đai (sửa đổi) không còn cho phép người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận chuyển nhượng đất để xây dựng dự án là không sát với thực tiễn, bởi lẽ nguồn lực ngân sách của địa phương có hạn, không thể giải phóng mặt bằng để tạo lập đủ quỹ đất nhằm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án.

“Thể hiện rất rõ là trong nhiều năm qua chỉ có rất ít khu đất được nhà nước đưa ra đấu giá, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Quỹ phát triển đất” được “phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm. Còn Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đang đề xuất cấp tỉnh phải dành 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm để phát triển nhà ở xã hội. Tổng 2 khoản này đã chiếm đến 20% mà nguồn thu từ đất này còn nhỏ bé, chênh lệch giữa các địa phương thì khó mà có tiền giải phóng mặt bằng”, ông Hòa phân tích.

Theo HoREA hiện nay chỉ có hơn 15 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tự chủ được ngân sách và có đóng góp với Trung ương, mà lớn nhất như TP. HCM thì tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2021 cũng chỉ có hơn 11.000 tỷ đồng nhưng đã “hoà lẫn” vào ngân sách TP và không đủ chi. Như vậy, các tỉnh nhỏ, trong đó có tỉnh chỉ thu ngân sách nhà nước dưới 1.000 tỷ đồng/năm, trong đó số thu từ đất rất nhỏ bé thì việc chi trả giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất sạch thực sự là thách thức.

Muốn được tiếp cận đất đai thông qua đấu giá

HoREA đề nghị thực hiện đúng và đầy đủ nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW là 2 phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại. Một là “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá uyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Hai là “thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để 5 thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại” là phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA)

Theo đó, đề nghị hoàn thiện khoản 1 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau: “Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 69 và Điều 70 của Luật này trừ trường hợp dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì nhà đầu tư là người đang sử dụng đất hoặc là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Còn theo Luật sư Lê Văn Cường (đoàn LS TPHCM), Nghị quyết số 18-NQ/TW chủ trương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là định hướng lâu dài rất đúng đắn nhưng cần phải có lộ trình để các địa phương tổ chức phát triển quỹ đất. Đặc biệt các “Trung tâm phát triển quỹ đất” cấp tỉnh hiện nay cũng cần có thời gian để có đủ năng lực hoạt động và từng bước tích lũy được nguồn lực tài chính để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, theo giá thị trường và bố trí tái định cư thật thỏa đáng cho người dân có đất bị thu hồi.

Cũng theo LS Cường, hầu như các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều rất mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất bởi lẽ nhiều năm gần đây thì nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án đầu tư, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất này thường thuộc về giới “đầu nậu”, giới “đầu cơ” đất đai.

Tuy nhiên cần có thời gian cần thiết, bởi vậy trong giai đoạn này, nên đề nghị cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án (bao gồm cả dự án đô thị, nhà ở thương mại) nhằm thể chế hoá Nghị quyết số 18-NQ-TW “thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại”.