Thủ tục mất 7 năm nhưng lợi nhuận chỉ 10%: DN nào muốn làm NƠXH?

Đột phá nâng lợi nhuận lên 20%?

Hiện nay, mức lợi nhuận định mức cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại (NƠXH) Việt Nam được giới hạn ở mức tối đa 10% trên tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp và chuyên gia cho rằng mức lợi nhuận này chưa đủ hấp dẫn để thu hút đầu tư, đặc biệt khi so sánh với các dự án nhà ở thương mại có lợi nhuận từ 15% đến 25%. Bên cạnh đó, thời gian thực hiện một dự án nhà ở xã hội có thể kéo dài đến 7 năm, dẫn đến lợi nhuận trung bình hàng năm chỉ đạt khoảng 1,3% đến 1,5%, không đủ để tái đầu tư.

Để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã đề xuất tăng mức lợi nhuận định mức lên 13%. Một số doanh nghiệp còn kiến nghị nâng mức này lên 15% đến 20% để đảm bảo hiệu quả đầu tư trong bối cảnh chi phí vật tư, nguyên liệu và nhân công biến động.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, trước đây, theo Luật Nhà ở năm 2014, mức lợi nhuận định mức 10% bị nhiều doanh nghiệp đánh giá là quá thấp và không đủ hấp dẫn, đặc biệt trong bối cảnh có nhiều vướng mắc pháp lý, chi phí đầu tư cao, dự án kéo dài và khó tiếp cận nguồn vốn ưu đãi. Tất cả những yếu tố này khiến cho việc phát triển nhà ở xã hội trở nên thiếu thu hút và làm chậm tiến độ chung của chương trình phát triển nhà ở quốc gia.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng trước khi có Nghị quyết 33/2023 và Quyết định 338 của Thủ tướng về đề án nhà ở xã hội, trung bình mỗi năm chỉ có khoảng 15.000 căn nhà ở xã hội được xây dựng. Đây là con số rất thấp so với mục tiêu 1 triệu căn từ nay đến năm 2030.

"Với thời gian thực tế chỉ còn 7 năm để triển khai, chúng ta phải xây dựng khoảng 140.000 – 150.000 căn mỗi năm. Điều này đòi hỏi một chính sách thật sự đột phá, nếu không ngay cả việc hoàn thành một nửa mục tiêu cũng đã rất khó khăn", Luật sư Đỉnh cho hay.

Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở 2023, mặc dù vẫn giữ nguyên mức lợi nhuận 10% cho phần nhà ở xã hội nhưng cách tính đã thay đổi theo hướng tích cực.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh chỉ rõ, trước đây, doanh nghiệp chỉ được hưởng 10% lợi nhuận tính trên toàn bộ dự án, kể cả phần nhà thương mại. Nhưng hiện nay phần nhà ở xã hội được tách riêng – chỉ tính lợi nhuận 10% trên phần này, còn phần nhà thương mại hoặc công trình dịch vụ thì doanh nghiệp được hưởng toàn bộ lợi nhuận. Điều này tạo động lực mạnh mẽ hơn cho doanh nghiệp.

"Ví dụ nếu một dự án có 5 block chung cư, doanh nghiệp có thể dành 4 block làm nhà ở xã hội và 1 block làm nhà thương mại để bán theo giá thị trường. Đối với phần thương mại, nếu xây công trình dịch vụ như trung tâm thương mại, khách sạn… thì được miễn tiền sử dụng đất. Còn nếu xây nhà thương mại (nhà ở thấp tầng, chung cư cao tầng...) thì phải nộp tiền sử dụng đất, nhưng được giữ toàn bộ lợi nhuận. Cơ chế này giúp đảm bảo lợi ích hài hòa cho cả nhà nước, doanh nghiệp và người dân", ông Đỉnh cho hay.

Lợi nhuận không quan trọng bằng tốc độ

Với cách tính như trên, theo ông Đỉnh, không nhất thiết phải nâng mức lợi nhuận từ 10% lên 13% hay 15%, bởi vì bản chất doanh nghiệp không chỉ nhìn vào phần nhà ở xã hội – vốn coi như "làm giúp nhà nước" mà họ hướng đến phần thương mại để sinh lời thực sự. Tuy nhiên, để đảm bảo lợi nhuận thì điều DN quan tâm nhất là thủ tục và cơ chế kéo dài gây ra nhiều rủi ro.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài Chính - Tiền tệ Quốc gia, cho rằng doanh nghiệp được phép sử dụng tới 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở thương mại hoặc công trình dịch vụ thương mại mà không bị khống chế mức lợi nhuận là một cơ chế rất cởi mở, mang lại lợi ích rõ rệt cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, điều này chưa được truyền thông, giới thiệu một cách đầy đủ để doanh nghiệp thực sự thẩm thấu và khai thác hiệu quả.

Bên cạnh đó, ông Lực cũng chỉ ra một thay đổi lớn khác so với trước đây: "Trước kia, các dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, thì nay doanh nghiệp có thể lựa chọn hình thức nộp tiền thay thế, không nhất thiết phải bố trí nhà ở xã hội trong nội khu dự án".

Theo ông Lực, đây tiếp tục là một cơ chế linh hoạt và thuận lợi cho doanh nghiệp, nhưng chưa được truyền thông đúng và đủ, khiến nhiều chủ đầu tư còn e ngại hoặc chưa mặn mà với phân khúc nhà ở xã hội.

Về mức lợi nhuận định mức 10%, ông Lực cho rằng đây không phải là yếu tố cốt lõi khiến doanh nghiệp e dè, bởi sự chênh lệch giữa 10% và 13% lợi nhuận không thể so sánh với lợi ích nếu quy trình thủ tục được rút ngắn đáng kể.

"Ví dụ, nếu thời gian phê duyệt dự án và xác định đối tượng mua nhà được rút từ 4 năm xuống còn 1 năm thì doanh nghiệp tiết kiệm được tới 3 năm – một khoảng thời gian có thể tạo ra lợi nhuận gấp nhiều lần so với việc tăng thêm vài phần trăm lợi nhuận định mức", ông Lực nêu.