Tiền chuyển đất nông nghiệp sang đất ở: Có thể giảm còn 30 - 50%

Bộ Tài chính muốn giảm mạnh tiền chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Mới đây, Bộ Tài chính có tờ trình dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024 về tiền sử dụng đất. Trong đó, Bộ Tài chính đã điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng.

Trong dự thảo, Bộ Tài chính cho rằng có ý kiến phản ánh do giá đất trên bảng giá đất tại một số địa phương xác định theo Luật Đất đai năm 2024 cao đột biến so với bảng giá đất cũ, nên khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây.

Bộ Tài chính cho hay theo Luật Đất đai năm 2024, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch tiền của loại đất trước và sau khi chuyển mục đích.

Luật không quy định thu bằng mức tỷ lệ % chênh lệch và luật mới cũng không quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Để giải quyết vấn đề thực tiễn khi chưa sửa Luật Đất đai 2024, Bộ Tài chính trình Chính phủ hai phương án.

Theo đó, ngoài phương án giữ nguyên quy định hiện hành, tức phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá mới, cơ quan này đề xuất áp dụng lại cơ chế tính theo tỷ lệ phần trăm như trước đây.

Cụ thể, với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính bằng 30% mức chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp nếu nằm trong hạn mức giao đất ở. Nếu vượt hạn mức, tiền chênh lệch mà người dân phải đóng được tính bằng 50%.

Theo Bộ Tài chính, về bản chất đây là loại đất nông nghiệp dự trữ cho đất ở khi tách hộ, khác với loại đất nông nghiệp thuần túy khác.

Vì thế, nếu áp dụng tỷ lệ giảm 30-50% như trên sẽ giảm được nghĩa vụ về tiền sử dụng đất của người dân khi giá đất tính tiền tăng cao so với luật cũ đối với đất vườn ao liền kề thửa đất có nhà ở, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở.

Đồng thời, quy định này cũng hỗ trợ người dân có đất ở để nhà ở trong hạn mức giao đất ở thì thu tiền sử dụng đất thấp hơn.

Nhưng nhược điểm của phương án này là chưa xử lý được vướng mắc đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất thuần túy là đất nông nghiệp sang đất ở khi giá đất tính thu tiền tăng cao.

Đề xuất giảm đến 70% tiền đất chuyển từ nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức

Tại dự thảo, Bộ Tài chính đề xuất giảm đến 70% tiền đất cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức và giảm 1/2 tiền đất ngoài hạn mức.

Cụ thể, theo dự thảo, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở;

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở;

Chuyển từ đất được công nhận là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính bằng mức 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở.

Như vậy, Bộ Tài chính đề xuất giảm đến 70% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân.

Với đề xuất trên thì hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất sẽ giảm được rất nhiều.

Ví dụ, một hộ có 400m2 đất ở khu dân cư, gồm có nhà ở và đất vườn, ao (nông nghiệp), trong đó có 200m2 là đất trong hạn mức giao đất ở, còn 200m2 ngoài hạn mức. Giá đất ở theo bảng giá đất đối với vị trí đất của hộ này là 46 triệu đồng, còn giá đất nông nghiệp là 500.000 đồng.

Tổng số tiền hộ này phải đóng khi chuyển mục đích 400m2 đất là 7,28 tỷ đồng.

Còn theo cách tính hiện nay thì hộ A phải đóng tiền không phân biệt trong hay ngoài hạn mức là 18,2 tỷ đồng.

Mới đây, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM đề xuất nâng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất hiện hành theo quyết định 79 từ 65-70% giá đất ở trong bảng giá đất ở. Áp dụng đối với đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch khu dân cư (quy hoạch đất ở) có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở. Việc này nhằm kéo giảm chênh lệch giá giữa đất nông ngiệp và đất ở trong bảng giá đất đang gây khó khăn cho người dân chuyển mục đích.