Tín dụng cho bất động sản đã quá nhiều, khó bơm thêm

Doanh nghiệp BĐS được giãn nợ gốc, lãi vay

Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 12/3/2023 đã đưa ra một số giải pháp tháo gỡ khó khăn để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo đó, liên quan đến nguồn vốn tín dụng, các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tạo điều kiện nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Các doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ,... Các dự án bất động sản nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp, du lịch cũng được tạo điều kiện vay vốn.

Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Chính phủ lưu ý chủ đầu tư phải có trách nhiệm ưu tiên mọi nguồn lực để thanh toán nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu; chủ động nghiên cứu tái cơ lại giá cả, cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tiễn của thị trường.

Tuy nhiên, để công bằng và hợp lý hơn, Thống đốc đã đề nghị Bộ Xây dựng rà soát để xem kỹ hơn phân khúc nào, nhóm nào sẽ được ưu tiên, chứ không phải tất cả.

Đại diện cho tiếng nói của các doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, doanh nghiệp địa ốc đang rất cần vốn tín dụng trong lúc chưa huy động được vốn từ các nguồn khác.

Thị trường trái phiếu mới chỉ phát triển từ năm 2018 trở lại đây. Trong khi đó, ở Việt Nam có một nghịch lý là thị trường bất động sản cần vốn trung, dài hạn nhưng thị trường vốn lại phát triển không tương xứng với sự phát triển của nền kinh tế, nhất là của thị trường bất động sản.

Ông Châu cho rằng, năm nay là năm quyết định sống, còn đối với các doanh nghiệp bất động sản nếu không được hỗ trợ giải quyết nút thắt về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản. Trước hết là nhu cầu và nguyện vọng của tất cả các doanh nghiệp bất động sản mong muốn được tiếp cận nguồn vốn tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn.

Hiện nay, bên cạnh khó khăn lớn nhất là vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản thì khó khăn trực tiếp tiếp theo là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn. Vị này cho rằng, điều này sẽ kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn trong một số trường hợp.

Thứ nhất, doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu không được gia hạn thì bị xếp vào nhóm nợ xấu.

Thứ hai, doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị nhảy nhóm sang nhóm nợ xấu hơn.

Thứ ba, doanh nghiệp có nợ xấu dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn không tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới nếu Ngân hàng Nhà nước không cho phép nới một chút điều kiện vay vốn tín dụng, nhưng không phải là hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng. Ngoài ra, người mua nhà hiện nay cũng khó vay vốn tín dụng.

“Doanh nghiệp không ngại mức lãi vay hiện nay đang ở mức cao mà điều lo lắng nhất ở đây là việc không tiếp cận được nguồn tín dụng mới. Mà nguyên nhân ở đây là do vướng khoản vay cũ bị ngân hàng xếp vào nợ xấu", ông Châu nói.

Tín dụng cho bất động sản đã quá nhiều

Theo số liệu của NHNN, giai đoạn 2017 - 2019 (thời điểm trước khi xảy ra dịch COVID-19), tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng trưởng trên 20%/năm; cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (13 - 14%) và giữ tỷ trọng 18 - 19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.

Giai đoạn 2021 - 2021, dưới tác động của đại dịch, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn có sự tăng trưởng tuy nhiên ở mức thấp hơn những năm trước (năm 2020 tăng 12,06%, năm 2021 tăng 15,37%).

Tính đến cuối năm 2022, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực này đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021. Đây là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn với 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.

Trong cơ cấu trên, hơn 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, đáng nói ở đây là chủ yếu là phân khúc giá trị cao, còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản (cho vay chủ đầu tư).

NHNN đã không ít lần khẳng định về việc nhà điều hành không “bó cứng” room cho tăng trường tín dụng vào bất động sản mà chỉ có định hướng chung là thông báo cho từng tổ chức tín dụng trên cơ sở các tổ chức hoạt động an toàn, lành mạnh. Còn việc phân bổ cho các chi nhánh, địa phương là do các tổ chức tín dụng.

Việc kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản và chứng khoán ko phải là rủi ro của việc tín dụng thuần túy, có thể là một dự án đủ điều kiện vay vốn nhưng ngân hàng không cho vay được vì nếu cho vay dài hạn, ngân hàng sẽ không đảm bảo được khả năng an toàn hoạt động, người dân đến rút tiền sẽ không có tiền trả. Do đó, rủi ro ở đây là việc chênh lệch kỳ hạn và an toàn hệ thống.

Dưới góc độ chuyên gia, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế khẳng định, tín dụng cho bất động sản đã quá nhiều. Và đây là một sự nỗ lực rất lớn của các ngân hàng trong thời gian vừa qua khi mà quy mô tín dụng cho bất động sản đã lên tới 20% trong tổng tín dụng cho nền kinh tế. Nghĩa là cứ 5 đồng vốn ngân hàng bỏ ra đã có 1 đồng vào bất động sản.

"Tín dụng bất động sản tăng tới 24%, tức là gần gấp đôi so với cấp độ chung tăng tín dụng cho nền kinh tế trong năm 2022. Như chúng ta đã nói, gần 70% vốn cho bất động sản là từ tín dụng ngân hàng, do đó việc thêm vốn tín dụng là rất khó", vị này nói.

Chuyên gia cho biết thêm, lãi suất cho vay bất động sản trong mọi trường hợp rất khó thấp hơn so với lãi suất chung của thị trường. Tuy nhiên, xu hướng chung năm 2023, lãi suất nói chung đối với bất động sản có thể sẽ có điều kiện giảm.

Do đó, TS. Vũ Đình Ánh khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản trước khi nói về câu chuyện đáo hạn trái phiếu, phát hành trái phiếu riêng lẻ,… cần tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh.

"Có khá nhiều doanh nghiệp tôi được biết, vấn đề là do họ tự gây nên chứ không phải do các nguồn lực hay do vấn đề vĩ mô, tài chính. Nên tôi rất mong các chủ đầu tư rà soát lại hoạt động của mình. Trên cơ sở tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, các doanh nghiệp nên cơ cấu lại nguồn tài chính và sau đó mới bàn tới câu chuyện tái cơ cấu trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó, các doanh nghiệp nên đưa phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp vào danh mục của mình", ông nói.

Đối với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, lãi suất sẽ không cố định và chỉ thấp hơn lãi suất trên thị trường. Do đó, theo chuyên gia, các doanh nghiệp cần lưu ý đến bài toán kinh doanh.