TP.HCM sau sáp nhập: Bất động sản vùng ven đến thời 'hốt khách'?

Tầm vóc mới của TP.HCM sau sáp nhập

Tổng bí thư Tô Lâm khẳng định: “Sứ mệnh mới của TP. HCM là trở thành siêu đô thị quốc tế, trung tâm liên kết vùng và động lực dẫn dắt phát triển đất nước”. Việc hợp nhất ba đơn vị hành chính năng động bậc nhất phía Nam là TP. HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đặt ra một sứ mệnh hoàn toàn mới cho vùng đại đô thị này, là một siêu đô thị vùng với vai trò và trọng trách mang tầm quốc gia, thậm chí khu vực.

Sứ mệnh ấy có thể được nhận diện qua 3 trụ cột lớn. Trụ cột thứ nhất là trung tâm kinh tế - tài chính - đổi mới sáng tạo hàng đầu Đông Nam Á. Trụ cột thứ hai là đầu tàu liên kết vùng và phát triển không gian kinh tế mở với trục động lực TP. HCM - Bình Dương - Bà Rịa - Vũng Tàu. Trụ cột thứ ba là hình mẫu về quản trị đô thị hiện đại và phát triển bền vững. Với 3 trụ cột sứ mệnh này, TP. HCM mở rộng là mô hình kiểu mẫu về đô thị thông minh - bền vững - hợp lực vùng, mở đường cho chiến lược phát triển cân bằng và tích hợp của cả nước trong thế kỷ XXI.

Tại buổi làm việc của Thường trực Thành ủy TP. HCM vào đầu tháng 6/2025, Bí thư Thành ủy TP. HCM Nguyễn Văn Nên cho biết: “Đến giờ này, đã hình thành TP. HCM mới". Theo đó, tổng diện tích của TP. HCM mới là 6.772 km2. Dân số của thành phố mới là 14 triệu người. Số lượng đơn vị hành chính cấp cơ sở là 113 phường, 54 xã và đặc khu Côn Đảo. 

Đặc biệt TP. HCM đang triển khai thực hiện 4 trụ cột: Nghị quyết 57 về thúc đẩy khoa học - công nghệ và đổi mới sáng tạo; Nghị quyết 59 về chủ động hội nhập quốc tế sâu rộng; Nghị quyết 68 về phát triển mạnh mẽ khu vực kinh tế tư nhân; Nghị quyết 66 về đổi mới toàn diện công tác xây dựng, thi hành pháp luật.

3 địa phương hợp nhất lại sẽ đóng góp 1/4 GDP cả nước, đóng góp 1/3 tổng thu ngân sách cả nước, đóng góp hơn 1/5 tổng kim ngạch xuất nhập khẩu cả nước. Thực tế ghi nhận từ các công ty bất động sản cho thấy Nghị quyết 60-NQ/TW đã có những ảnh hưởng nhất định lên thị trường bất động sản, tạo hiệu ứng lan tỏa khiến dòng vốn đầu tư dịch chuyển về các khu vực giáp ranh TP. HCM, đặc biệt là Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Mở ra cơ hội chưa từng có cho thị trường bất động sản

Dự kiến ngày 15/9 tới, quá trình sắp xếp, sáp nhập TP. HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ chính thức hoàn tất, mở ra cơ hội chưa từng có cho bất động sản nơi đây.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills TP. HCM, vị trí liền kề và hệ thống giao thông kết nối đồng bộ giữa ba địa phương giúp việc quy hoạch không gian kinh tế, đô thị thuận lợi và hiệu quả hơn. Quỹ đất mở rộng sẽ tạo điều kiện cho các chiến lược giãn dân, phát triển đô thị vệ tinh và xây dựng các khu đô thị mới hiện đại; mở ra cơ hội phát triển quỹ đất mới, thúc đẩy thị trường bất động sản vùng ven.

Đối với TP. HCM, sau sáp nhập, các huyện ngoại thành giáp ranh Bình Dương và Đồng Nai như Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ sẽ hưởng lợi lớn từ việc đồng bộ hạ tầng và mở rộng quy hoạch vùng. Thị trường bất động sản tại đây được dự báo sẽ sôi động với loạt dự án nhà ở, khu đô thị vệ tinh phục vụ nhu cầu giãn dân và phát triển công nghiệp, dịch vụ.

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ giữa năm 2022 đến cuối 2024, thị trường đất nền vùng ven TP. HCM bắt đầu khởi sắc trở lại từ đầu năm 2025. Nhiều tín hiệu tích cực từ chính sách đầu tư công, sáp nhập địa phương và dòng vốn được khơi thông đã góp phần thúc đẩy hoạt động giao dịch. Hiện TP. HCM đang có điều kiện mở rộng không gian đô thị theo hướng đông bắc (hướng Bình Dương) và đông nam (hướng Bà Rịa - Vũng Tàu), từ đó đẩy mạnh phát triển bất động sản vùng ven, tạo quỹ đất mới phục vụ phát triển lâu dài.

Bình Dương, một trong những địa phương phát triển công nghiệp hàng đầu, sẽ chuyển mình mạnh mẽ khi trở thành một phần của vùng đô thị trung tâm thay vì chỉ là vệ tinh của TP. HCM. Với nền tảng hạ tầng giao thông như Quốc lộ 13, Mỹ Phước – Tân Vạn, vành đai 3, vành đai 4… việc sắp xếp, sáp nhập không chỉ giúp mở rộng không gian phát triển mà còn tạo đà để đẩy nhanh hàng loạt dự án trọng điểm như tuyến metro trên cao số 1, số 2, hay cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Cơ hội cất cánh của bất động sản Bình Dương còn đang rộng mở cùng với nhu cầu nhà ở, thương mại- dịch vụ nhằm phục vụ lực lượng lao động, chuyên gia đổ về, đồng thời đáp ứng nhu cầu an cư ngày càng gia tăng của cư dân trong “thành phố mở rộng”.

Đối với tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, ghi nhận từ các công ty bất động sản trên địa bàn cho thấy người mua có sẵn tiền mặt đang trở lại thị trường, tập trung mua các sản phẩm lẻ tại các khu dân cư đông đúc có thể khai thác sử dụng ngay, cũng như đất có sổ sẵn tại vùng ven, những nơi dọc theo quy hoạch cao tốc Long Thành - Hồ Tràm.

Đất nền, nhà phố từng giảm sâu 30% - 40% so với đầu năm 2022, nay đã có dấu hiệu phục hồi, dù giá vẫn chưa quay về đỉnh cũ. Các giao dịch chủ yếu tập trung vào tài sản "ngộp". Biệt thự, chung cư, nhà phố cao cấp tại khu vực trung tâm TP. Bà Rịa và ven biển Vũng Tàu cũng đang bắt đầu có tín hiệu giao dịch trở lại, tuy giao dịch chưa cao, nhưng đã xuất hiện các nhóm khách hàng mua ở thực và nhà đầu tư cho trung và dài hạn.

Thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu cũng thu hút tốt sự quan tâm của những nhà đầu tư trung và dài hạn, đặt niềm tin vào những tiềm năng tăng trưởng nơi đây thông qua các “cú hích” về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội như dự án cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, khu đô thị cảng Cái Mép - Thị Vải, trung tâm logistics Cái Mép Hạ...

Các chuyên gia đánh giá đây là thời điểm phù hợp cho người mua ở thực và là cơ hội gom hàng giá tốt cho nhà đầu tư, nhưng cần lưu ý biến động chính sách và quy hoạch để tránh rủi ro. Việc sáp nhập hành chính cũng đang đặt ra bài toán quy hoạch lại đất đai. Nhà đầu tư cần thận trọng, kiểm tra kỹ hồ sơ và quy hoạch trước khi giao dịch.