Nhà đất Bắc Giang thanh khoản chậm và giá chững, nhà đầu tư bị ‘ngâm’ vốn

Thổi giá và đầu cơ tạo cơn sốt nhà đất trong ngắn hạn

Trong suốt giai đoạn từ cuối năm 2024 đến những tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản Bắc Giang, đặc biệt là phân khúc đất nền, đã chứng kiến những "cơn sốt" cục bộ.

Giá đất tại các khu vực tiềm năng như Việt Yên, Yên Dũng, hay các vùng lân cận khu công nghiệp đã tăng gấp đôi, gấp ba, thậm chí vượt ngưỡng 50 triệu đồng/m2 ở những vị trí đắc địa.

Thị trường Bắc Giang đã bắt đầu "ấm lên" với các giao dịch sôi động trước Tết Nguyên đán 2025. Giá đất nền tại nhiều khu vực đã có dấu hiệu tăng trưởng. Sau Tết Nguyên đán 2025, đà tăng trưởng tiếp tục mạnh mẽ trong quý I năm 2025.

Theo khảo sát, tốc độ tăng giá của đất nền Bắc Giang đạt khoảng 10 - 15% so với cuối năm 2024, thậm chí có nơi đạt khoảng 20%. Lượng giao dịch cũng tăng từ 20 - 40% tùy từng khu vực.

Cụ thể, tại thành phố Bắc Giang, đất nền khu Tôn Đức Thắng, gần Big C, giá bán đã tăng từ 73-77 triệu đồng/m2 lên mức 84-90 triệu đồng/m2. Tại Thị trấn Thắng, đất mặt đường quốc lộ 37 tăng giá 10% so với trước Tết Nguyên đán, đạt mức 28-35 triệu đồng/m2. Đất thuộc khu dân cư Bắc Lý cũng tăng từ 38-40 triệu đồng/m2 lên mức 42-44 triệu đồng/m2.

Tại huyện Việt Yên, đất gần vòng xuyến 295, giá chào bán cũng tăng từ 70-80 triệu đồng/m2 lên mức 82-90 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền kinh doanh được ở Tân Hồng tăng khoảng 25%, từ mức 34-37 triệu đồng/m2 lên mức 42-47 triệu đồng/m2. Thậm chí, có những lô đất cá biệt tại các dự án gần Siêu thị GO! Bắc Giang tăng gần 2 tỷ đồng chỉ trong 1 tuần.

Đáng chú ý, "cơn sốt" này phần lớn được thúc đẩy bởi những tin về quy hoạch, sáp nhập đơn vị hành chính và các dự án lớn sắp triển khai. Bên cạnh đó, tâm lý đám đông và hoạt động "thổi giá" của giới đầu cơ, môi giới, đã tạo ra một thị trường "ảo" với những giao dịch chốt cọc liên tục, giá nhảy vọt theo từng ngày.

Có những lô đất được sang tay qua nhiều chủ chỉ trong thời gian ngắn, khiến giá bị đẩy lên mức "trên trời", xa rời giá trị thực và khả năng chi trả của đại đa số người dân địa phương.

Tuy nhiên, khi giá đã chạm đỉnh và nguồn cầu thực không đủ để hấp thụ, thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Lượng giao dịch giảm mạnh, người tìm mua ít đi, và giá chuyển nhượng có xu hướng giảm ở một số khu vực.

Nhiều nhà đầu tư "lướt sóng" với hy vọng kiếm lời nhanh chóng giờ đây đang đối mặt với tình trạng khó thoát hàng, dẫn đến vốn bị "ngâm" hàng tỷ đồng, thậm chí hàng chục tỷ đồng.

Thanh khoản chậm, nhà đầu tư lo bị “ngâm” vốn

Hiện tại, thị trường bất động sản Bắc Giang đang có sự phân hóa mạnh về giá. Tính đến tháng 6/2025, giá đất tại các địa phương như sau:

Tại thành phố Bắc Giang, giá đất dao động rộng, từ 7 triệu/m2 đến 109 triệu/m2, tùy vị trí. Các khu vực trung tâm, dự án đô thị mới có thể đạt 84-90 triệu/m2 (khu Tôn Đức Thắng gần Big C), hay lô đất tại KĐT mới Bắc Ninh mới 90m2 có giá 8,5 tỷ (khoảng 94,44 triệu/m2).

Với thị xã Việt Yên, giá đất từ 5 triệu/m2 đến 87 triệu/m2. Các vị trí gần khu công nghiệp, đất có tiềm năng kinh doanh như khu Đồng Vân, Quang Châu có giá khoảng 46,67 triệu/m2 đến 55,56 triệu/m2. Tại Hiệp Hòa, giá dao động từ 4 triệu/m2 đến 42 triệu/m2. Lạng Giang: Giá từ 3 triệu/m2 đến 30 triệu/m2. Lục Ngạn có giá từ 1 triệu/m2 đến 30 triệu/m2. Lục Nam: Một số lô đất gần KCN Lan Mẫu có giá khoảng 3,9 triệu/m2.

Chị Lý Thị Huê - một nhà đầu tư BĐS ở Bắc Giang cho biết: Vào cuối năm 2024, gia đình chị đã đầu tư 3 lô đất ở TP Bắc Giang, đến tháng 4/2025, giá tăng lên gần 50% nhưng chị tiếc nên không bán. Giờ muốn bán nhưng lại rất ít người hỏi mua. Chị lo ngại dòng vốn kinh doanh của gia đình bị “ngâm” lâu vì thị trường giao dịch rất yếu.

Theo anh Thế Hùng - một người hoạt động trong nghề BĐS tại Bắc Giang cho biết: Có nhiều yếu tố đã góp phần tạo nên bức tranh thị trường bất động sản Bắc Giang hiện tại: Thổi giá và đầu cơ; sự thiếu minh bạch thông tin; việc kiểm soát thị trường và chính sách thuế còn nhiều lỗ hổng; tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng...Tuy nhiên, mặc dù đang trong giai đoạn điều chỉnh, Bắc Giang vẫn được đánh giá là một thị trường bất động sản có tiềm năng phát triển trong dài hạn.

Anh Hùng nhận định: Trong thời gian tới, thị trường bất động sản Bắc Giang được dự báo sẽ có sự phân hóa rõ rệt. Các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ, và đặc biệt là gần các khu công nghiệp, khu dân cư hiện hữu sẽ tiếp tục giữ được sức hút và có thanh khoản tốt. Ngược lại, phân khúc đất nền bị thổi giá quá cao, không có giá trị sử dụng thực hoặc nằm trong khu vực quy hoạch không rõ ràng sẽ tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản và có thể phải điều chỉnh giá sâu hơn. Đối với nhà đầu tư, đây là thời điểm cần hết sức thận trọng.

"Thay vì chạy theo tin đồn và "cơn sốt" ảo, việc nghiên cứu kỹ lưỡng quy hoạch, pháp lý, tiềm năng thực của sản phẩm, và đặc biệt là năng lực tài chính cá nhân là yếu tố then chốt để tránh rơi vào vòng xoáy "ngâm” vốn. Thị trường đang dần trở về giá trị thực, và đây có thể là cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và chiến lược đầu tư bài bản", anh Hùng lưu ý